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借名买房合同在什么情况下有效和无效?

(匿名) 2019-05-15 看房
借名买房合同在什么情况下有效和无效?
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  • (匿名)

      民事主体可以依其意愿自由订立合同,此时法律行为的主体“名”与“实”相一致。但就借名行为而言,法律行为的名义主体是出名人,然而实际的法律效果承受方却为借名人,由此产生法律行为的“名实”不符现象,而导致了实务的纠纷出现。借名买房合同中,依据当地的购房政策,借名人不具备购房资格或为了享受某种购房优惠亦或是为了转移财产逃避债务等原因,双方订立借名合同对借名人购房资格进行借用。但值得考量的是,此种情况下合同能否约定以及约定的效力又如何,成为探讨点。

      司法判例

      借名买房是当前社会经济发展下的产物,司法实践中之所以存在不同的处理方式,是因为借名买房包含复杂的法律关系,涉及多方主体,不仅仅是借名人与出名人之间的借名买房、登记关系,而且包括出名人与房地产开发商之间的房屋买卖合同关系,在出名人违反约定处分房屋时还可能涉及到第三人。法院在认定借名合同是否有效上,主要考量两个方面的因素,一是当事人关于合同效力的举证情况;二是是否存在《合同法》第52条的合同无效情形。依此,借名买房合同效力须具体问题具体探讨,司法实践中通常有以下两种做法:

      (1)一般情形下,借名买房合同有效

      认定借名合同有效采纳的理由主要是:双方具备缔约能力,主体适格;意思表示真实有效并无瑕疵之处;合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定,也不对社会公共利益造成影响,不违反公序良俗等。如因政策限购而订立的借名合同,合同是否有效存在些许争议。认定其有效的主要理由是,限购政策为调控政策,并不属于法律行政法规的范畴,更不属于效力性强制性规定,违反并不会导致无效。认定无效主要是从违反限购政策可能存在违反社会公共利益的角度论证。通常情况下,笔者认为应认可其效力,限购政策为调控政策,其主要是着眼于宏观的调控总量,借名买房只是具体将调控对象由“借名人”转至“出名人”,实质上并不会导致政策调控的总量变化,影响国家或者社会公共利益的实现。

      (2)严重规避法律、政策的借名买房合同无效

      若当事人订立借名合同目的在于恶意规避法律,破坏国家房地产政策,以达到其非法的目的,可援引《合同法》第52条以合法形式掩盖非法目的认定其无效。例如实际购买人为将自己的贪污所得、受贿所得等非法收入转变为合法收入,与他人签订借名买房合同,予以变相合法化,此时已经超出民事的范畴,且触犯刑法,此时应认定合同无效。除此之外,认定无效的理由还有依据《合同法》第52条第4项的损害社会公共利益认定无效。如借名购买经济适用房,虽违反的经济适用房的规定不属于法律、行政法规的范畴,但是其宗旨是帮助低收入家庭解决住房之困难而出台的政策,因而严格规定其购买条件以防止真正困难之人得不到救助,从这个角度而来,借名购买经济适用房等政策性保障住房因违背社会公共利益而导致合同无效。

      下文从一则案例来具体分析借名买房涉及经济适用房时合同效力问题:

      案情简介

      2006年12月25日,原告王某作为买受人与出卖人北京某房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》一份,约定由原告王某购买出卖人开发的位于北京市某区某号楼某层某单元某号房屋一套。合同签订后,被告胡某支付了该房屋的购房款及相关税费并支付原告王某5万元转让费。原被告双方签订书面协议一份,载明:“本人王某把经济适用房自愿转给胡某,由胡某付全部房款,如与房有关之事,本人有义务提供一切手续。立字为正,永不反悔。立字人:王某,交款人:胡某。”另外,该诉争房屋于2008年10月23日取得房屋产权证书,房屋性质为经济适用房,登记所有权人为原告王某。后双方因该协议效力发生纠纷诉至法院,王某认为该协议违反相关法律法规政策为由,主张该协议无效。庭审中查明,诉争房屋交付后,胡某对房屋进行了装修并一直居住至今。

      法院观点

      经济适用住房是政府提供政策优惠,是具有保障性质的政策性商品住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规,尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售。王某与胡某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易的强制性规定,应属无效合同。二审判决确认借名买房协议为无效合同。

      案件分析

      (1)法律关系分析

      


      此类案例中包含着两个合同,一是内部借名人与出名人签订的借名合同,即王某与胡某之间签订的书面协议;二是外部合同为出名人与出卖人签订的房屋买卖合同,即王某与北京某房企签订的《北京市商品房预售合同》。

      (2)合同的效力问题

      王某与北京某房企签订的预售合同购买的是经济适用房,需要适用国家关于经济适用房的相关法律规定,而胡某既然选择王某作为其名义上签订合同的主体,显然是符合够买经济适用房资质的,为适格主体,因此这个合同是合法有效的。问题就在于王某与胡某所签订的协议是否因违反《合同法》第52条规定而认定无效?

      《合同法》第52条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。很显然,王某与胡某是自愿订立合同,并不存在欺诈胁迫的情形,因此不符合第一项的规定。关于第二项恶意串通损害国家,集体或第三人利益,恶意串通通常是指双方通谋的意思表示,而且该意思表示并非当事人真实的意思表示。而借名买房合同中,借名人与出名人达成借名登记经济适用房是当事人真实的意思表示,并不存在恶意串通损害其他人利益的情形,因此不能依据此条认定合同无效。第三项以合法形式掩盖非法目的,此处的非法目的应界定为违反法律、行政法规的强制性规定,且为效力性强制规定。经济适用房的相关政策在效力层级上一般为部门规章,其本身不属于法律、行政法规的范畴,更不会涉及违反其效力性强制规定的可能,因此不能据此认定借名合同为无效合同。同理,第五项违反法律、行政法规的强制规定也不能作为其无效依据。从第四项违反社会公共利益出发,借名够买经济适用房的行为确实损害社会的公共利益,理由如下:经济适用房本身就是政府为解决低收入家庭住房困难而做出的重大举措,目的在于改善民生故而严格限制购买转让条件。然借名购买经济适用房会破坏国家对其的监管秩序,一定程度上而言侵害了低收入群体家庭平等获得房屋的权利,也导致了国家的土地及房产税等的流逝,违背政策设立的初衷,构成对社会公共利益的违反,故而应认定无效。

      综上,借名买房合同涉及经济适用房的,根据上述分析往往法院会认定其违反《合同法》第52条第4项的规定而认定为无效。但须注意的是,《经济适用住房管理办法》第30条规定给予了变动空间,经济适用房的登记名义人可以在住房满5年后可以转让经济适用房,此时合同部分无效,该借名购房合同无效,但不影响双方将来所有权转让约定条款的效力。

      (3)合同无效之后的法律后果

      根据相关法律规定,合同被认定为无效后,双方应返还财产、不能返还或没必要返还的要折价补偿、有过错的要赔偿损失。借名买房合同无效后,法院直接确认名义登记人为涉诉房屋产权人,若因名义登记人的过错给实际购买人造成损失的,名义登记人需要承担损害赔偿责任,而且实际购买人可以要求名义登记人返还不当得利,用以弥补自己的购房损失;若名义登记人不愿意获得涉诉房屋产权或者存在严重过错的,所购房屋需要返还开发商或者房屋出卖人,开发商或出卖人需要返还价款及利息,之后,开发商或出卖人可以再次将涉诉房屋出售给符合资格的对象,并且不会对开发商或出卖人的交易安全产生威胁,有利于实现经济适用房的合理分配。

      综上,借名买房合同通常情况下是有效的,只要符合借名人与出名人真实的意思表示,且不存在属于《合同法》第52条的无效情形。但若借名买房严重规避法律、房地产政策时(如违反经济适用房等政策性保障住房),且符合《合同法》第52条第4项违反社会公共利益时,合同无效。

      附注:

      1.《经济适用住房管理办法》第30条:经济适用住房购房人拥有有限产权。

      购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

      购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

      上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。

      2.《经济适用住房管理办法》

      第43条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人,由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房,并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的,依法追究相关责任人的责任。”

      3.北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

      第16条 借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

      4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》

      第4条 合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。

      5.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

      第14条 合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。


    • 2019-05-15 15:26:11

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