上海调控房价一拳不够，还将再来一拳？

　　看新闻，上海发改委官员说：房地产调控效果正在显现，3月25日出台实施了“沪九条”调控政策。政策实施以来，与一季度相比，二季度全市市场化新建商品住房、二手存量住房月均成交面积分别下降29%和46%;房价涨幅有所放缓，新建商品住房环比涨幅从3月份的4.3%回落到6月份的2.4%。

　　同时又表示：今年以来本市土地市场成交热闹，“高价地”频现，部分地块的楼板价明显高于周边房价。下半年，本市将在严格执行限购和差别化信贷税收政策、坚决抑制投资投机性需求的同时，加快调整土地供应结构，提高住宅工地比例，加快商品住房土地供应节奏。

　　老杨通过易居研究院上海月报中的三组数据，帮大家分析一下上海楼市的调控效果吧。

　　第一组数据：商品房销售增幅下拐

　　拿两根同比增幅曲线说事：全国与上海的新房销售面积同比增幅。上半年，上海商品房销售面积同比增长18.2%，全国商品房销售面积同比增长27.9%。全国强于上海。

　　两个曲线的走势基本同步，说明上海楼市并非是脱离全国的独立行情。但上海行情领先于全国。2005年上海的曲线率先反弹，并高于全国。

　　而到了今年，全国新房销售面积同比增幅，已于今年4月见顶，而上海的增幅则构筑了一个双顶。下半年，二者携手步入下行通道。不过，注意，这只是增幅下行，而不是成交量大幅下跌。

　　第二组数据：二手房成交量先跌后弹

　　上海的二手房交易量，已是一手房交易量的三倍左右，早就进入二手房主导的时代。而美国二手房成交量，是一手房的八倍多。因此，研究上海楼市，必须关注二手房。

　　2016年6月，上海二手房成交面积225万平方米，环比增加25.7%，同比减少22.4%。上海6月份二手房成交面积虽小幅增加，但量能仍偏弱，低于2015年月均成交面积246.9万平方米。

　　看图可知，出沪九条的3月，正如出国五条的2013年3月，将成为本轮上海楼市上行周期的月度最高成交量!4月和5月，量能大缩，6月有所反弹。而且，听中介朋友说，7月继续反弹中。但老杨估计，量能不可能再创新高了。

　　虽然4月以来成交量萎缩，但二手房价格却仍然高昂头颅，傲骄得狠!如下图。今年6月份，上海二手房指数为3686点，环比上涨1.7%，环比涨幅连续三个月收窄，同比上涨23%。

　　第三组数据：二手房价格高昂头

　　老杨研究过十几年上海二手房价格走势，在房地产短周期的运行过程中，一次又一次的重演：见底、小涨、大涨、小涨、盘整、小跌。当前，处于由大涨转为小涨的过渡期。

　　回顾2013年3月，国五条出台后，上海楼市并没降温，直至11月份追加房贷政策，房价方才由大涨转为盘整。而2010年国十条出台后，上海二手房成交量大跌，其后于四季度反弹，不过价格却步入盘整，反弹乏力。

　　比较之后发现：这轮上海楼市上涨，在上海楼市名上，那是史无前例的强势与疯狂!老杨认为，3月新政，力量不足，还需要再打出一拳!官方也在密切观察与跟踪。如果再出新政，大约会是在10月前后吧。