禅城城北谋发展：新项目需差异化 片区规划需加强引导

　　位于城北的越秀可逸新势力以独栋商墅为特色。

　　国瑞升平定位文旅综合体，将带来更多有特色的历史文化元素。

　　新商圈四面夹击，城北片区如何谋出路?众品牌开发商汇聚，如何带旺老城焕生机?上周，我们深入城北片区，对其规划定位、人文特色、产业发展进行展现。本周，我们邀请到国瑞地产、富力地产及领先丰地产相关负责人深入把脉，为城北片区的发展提供更好的建议。

　　城北优势、机遇何在?

　　发展前景大于祖庙商圈

　　国瑞商管项目副总经理李承玺认为，在城北片区中，升平商圈所具备的优势与发展前景比祖庙商圈还要大。首先，升平商圈已有国瑞升平、东方广场两个商业巨无霸，另有梁园、中山公园等旅游景点，加上火车站、汽车站、地铁等交通规划，发展高度比祖庙商圈还要高。其次，祖庙商圈的土地资源已非常紧缺，而升平商圈的土地储备仍充足。

　　城北类似广州老荔湾的角色

　　在富力地产相关负责人看来，城北片区是佛山的老城中心，等于广州老荔湾的角色，从来没有弱化它的老城中心地位。老城中心的优势也很明显，一是原本的配套就非常好，另外是沉淀已久的人居氛围，暂时是佛山其他新片区比不了的。地段上来讲，离桂城的距离有时候比季华路片区还近。

　　广佛同城布局可发挥城北地缘优势

　　领先丰执行董事李华宇介绍，城北可以理解为一个配套成熟、老佛山人密集、批发市场云集的佛山老城区，拥有地缘、产业、人口、文化方面的优势。机遇也有四点，第一，广佛同城的城市发展布局能够充分发挥城北地缘优势;第二，产业升级正在如火如荼地展开;第三，城市发展和居住升级;第四，轨道交通及道路规划建设正试图将城北引向现代化建设。

　　面临的局限与挑战?

　　老城道路限制地铁推进在李承玺看来，城北片区的城市道路相对较窄，拓宽相对较难，令地铁规划、施工、管理较难开展，是目前面临的最大局限。但他同时表示，城北片区毕竟是政府重点打造的片区之一，坐拥城市未来发展前景，相信这些问题只是暂时的。老城交通跟不上城市发展步伐

　　富力地产相关负责人坦言，城北片区毕竟是老城，交通、配套设施都是以前遗留下来的，不一定跟得上城市发展的步伐。但富力地产自广州起家，便一直参与老城区项目改造，在这方面有自己的优势。建筑密集导致改造难度大

　　李华宇认为，城北片区城市面貌落后，老旧的道路规划已经无法适应当下的交通需求，而且建筑密集导致改造难度大、成本高。另一方面，混乱的批发产业不仅占用了大量的建设用地，还严重影响了城市的风貌。这些对城北的发展提出了新的要求和挑战。

　　新项目如何带旺城北?

　　新项目应差异化竞争

　　李承玺认为，目前城北片区的商业体量较多，其区域辐射力可至罗村、叠滘、张槎片区，但住宅配套、社区建设仍较为不足。希望进驻片区的开发商们相互协调沟通，做好差异化竞争，多元化挖掘片区优势，而不是扎堆同质化。政府推地时也应通过指导性意见进行差异化引导，才能令新项目发挥最大的聚合力，一起带旺城北片区。

　　不同开发商肩负不同责任

　　在富力相关负责人看来，城北片区目前已经汇聚多个地产商，并默契地形成了差异化的合力。不同的开发商肩负着不同的责任，在不改变老城中心根基的基础上，从不同方面帮助老城焕发新活力。比如东建地产主打东方广场的升级提升，国瑞地产主打文化旅游特色，而富力地产则主打人居环境方面的提升。

　　新项目齐集打造全新商圈

　　李华宇表示，新建项目的出现为城北带来了新的曙光，首先是城市面貌的逐步改善，同时提供改善型的住宅供应，从而稳住城北的人口基础。其次是利用城北深厚的文化底蕴补充体验式消费需求，抵挡各类大型商业mall对东方广场商圈的冲击。最后形成打造集文化、旅游、休闲、娱乐、购物于一体、具有极强竞争力的全新商圈。

　　城北片区后续发展如何?

　　传统优势需保留

　　针对城北片区发展，李承玺提了三点建议：一，保留城北传统优势，“腾笼换鸟”并非抛弃旧产业，而是实现升级管理;二，增加社区文化、商业文化的注入，将特色打造起来;三，希望政府进一步完善地铁规划，令城北片区对接广佛同城利好。第一步，先留人

　　富力地产相关负责人表示，老城的下一步发展趋势，首先要把“中心”的感觉做出来。这个片区从2013年开始推新地块，三年的时间刚好是一个周期。这一节点，富力地产第一步会先把人居环境与入住率提升上来，把搬走的人拉回这里。人口的增多，对于老城中心来讲是一个基础。其次是规划方面，各开发商一定要差异化运营才行，目前还未形成组织性，希望政府从整个片区的规划方面加强引导。另外提升环境，加快汾江河、交通轨道的改造。

　　打通城北与千灯湖、广州之间的要道

　　李华宇建议，城北要谋发展，首先是城市面貌的翻新升级;然后是城北批发产业的整改，政府需将无序的批发市场整合起来，升级成为集展示、贸易、商务旅游为一体的新型商贸市场;最后，打通城北与千灯湖、广州之间的交通要道，释放城北的地缘价值。