三四线楼市“强劲支撑”:棚改新目标让短期逻辑中期化

　　国务院总理李克强昨日召开国务院常务会议，要求确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务;实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。

　　这再度点燃了市场三四线楼市需求的预期。华创证券指出，1500万套的棚改计划虽然较此前的1800万套有所下降，但比市场原先较弱预期仍有所提升。预计棚改货币化安置比例有望在目前50-60%的水平上继续提升，政策支持力度也将往县级城市逐步下移。更多的三四线城市需求或将得到释放。

　　在目前的政策之下，华创证券认为，原先预期三四线城市仅一年的短期棚改逻辑将中期化，预计每年直接带动需求2.3-2.6亿平方米。

　　而棚改从实物安置到货币安置的转变，棚户区改造居民的财富将获得迅速提升，将继续推动下游消费升级。上游投资(水泥、建材)的需求也会一并被拉高，预计包括2017-2020年的房地产开发投资将得到一定较强的支撑。

　　棚改1.0到2.0：货币化安置相当于政府出资支持买房

　　本轮三四线地产销售的回升有两个特征：三四线城市普遍回升，并非仅限于大城市周边的三四线城市;本轮热销始于16年年初，量价走势基本上与一二线城市保持同步，且持续性强。

　　华创证券此前指出：

　　3 月中旬，统计局公布 2017 年 1-2 月份全国房地产销售数据，大超市场预期，并且出现了三四线城市全局性、普遍性的热销。

　　其中，2017 年 1-2 月，全国 653 个城市的住宅销售面积同比增长 24%，但同期我们跟踪的 63 个主流 城市的住宅销售面积同比增长仅 3%，也就说同期剩余 590 个城市的住宅销售面积同比增长高达 46%，而这个 590 个城市中大部分都为三四线城市、并且大部分城市都是低能级三四线城市。

　　三四线城市销量上行的主流观点是大城市需求外溢，但这并不能解释此次三四线地产销售的回暖。因为人口回流、逆城镇化等只能带动大城市周边三线城市的楼市热销，无法延伸和下沉至更低能级的、更末端的广大三四线城市。华创证券此前的调研显示，棚改货币化平均直接拉动销售面积约 20%。

　　而棚改货币化作为三四线地产销售回暖的核心驱动力，实物货币安置并重转向货币安置优先是关键因素，这也是从棚改1.0到棚改2.0的关键变化。

　　海通宏观姜超、于博此前指出，棚改货币化安置，相当于政府出资支持买房：

　　实物安置主要是通过建设新房的方式，即拆房子还房子，但这种安置方式的过渡周期较长，也增加了人员安置费用。但受限于资金问题，棚改1.0阶段，工程推进进度较慢。08-14年间棚改开工量维持在250-300万套。

　　棚改货币化安置，是指府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。

　　华创证券则计算指出，货币补偿一般相当于周边市场价的 1.3 倍，而且较实物安置需多支付3%左右的土地成本，因此货币安置较实物安置成本高出 34%，这是棚改货币化安置的缺点，因其可能进一步加大地方政府资金压力。

　　每年直接带动需求2.3-2.6亿平米

　　华创证券指出，政府计划在2018-2020年三年间继续推进1500万套的棚改计划，虽然较2015-2017年三年1800万套下降17%，但比市场原先较弱预期仍有所提升。

　　而原先预期三四线城市仅一年的短期棚改逻辑将中期化，三四线城市的需求或将更持续释放，预计每年直接带动需求2.3-2.6亿平米。

　　考虑到2015-2017年三年平均货币化安置比例43%-46%，对应每年货币化安置套数258-278万套，按照每套85平米估算，对应每年带动住宅需求2.2-2.4亿平米。

　　假设后续2015-2017年三年平均货币化安置比例为50%-60%(2016年实际为50%)，那么对应每年货币化安置套数250-300万套，同样按照每套85平米估算，对应每年带动住宅需求2.1-2.6亿平米，预计推动商品房住宅需求增速为-10%至+16%。

　　间接住宅需求可观 还将同时拉动消费和投资

　　棚改间接的住宅需求更为可观。华创证券指出，预计后续三年的住宅需求释放或也将更为持续。

　　目前市场虽然已经开始逐步接受并认可棚改对于三四线城市住宅需求的影响，但还存在着一个误区，那就是仅考虑了棚改货币化安置推动的直接住宅需求，认为这部分需求占比全年需求只有20%左右，并不大。

　　自2016年1季度开始棚改货币化安置持续去库存开始，三四线城市的库存已经从高位30个月逐步下降到合理区间，甚至部分三线城市已经进入到12个月以内。

　　在此类城市的供需进入到合理区间、甚至是涨价区间之后，同时又在购房政策又相对优惠的背景下，逐步推动住宅需求的进一步释放，并且后续随着越来越多的三四线城市库存进入到合理区间，需求的释放也将进一步加强。

　　本次三年棚改新规划也将再次加强上述影响，推动三四线的需求释放短期逻辑中期化，因而预计后续三年的住宅需求释放或也将更为持续。

　　棚改货币化安置除了将带动三四线住宅需求之外，同时也将带动下游消费和上游投资。下游消费需求释放的期限拉长到了三年，包括2017-2020年的房地产开发投资也将得到一定较强的支撑。

　　下游如家电等消费需求的持续放量已经在持续验证了，而未来三年棚改新规划或将继续推动三四线住宅需求的释放，甚至推动住宅需求更快速释放，从而继续推动下游消费需求的释放。

　　由于更多将采用货币化安置的方式，棚户区改造居民的财富将获得迅速提升，将继续推动下游消费升级，并且下游消费需求释放的期限拉长到了三年。

　　投资方面，原先由于市场预期棚改对于三四线住宅需求的拉动仅是一年的短期效应，很多房企在企业层面可能都是去库存的想法，没有再投资的意愿。

　　但是三年棚改新规划将这个短期逻辑中期化之后，适当在住宅方面在再投资也变得很有需要，因而也将带动上游，如水泥和建材等，从而拉动房地产开发投资，因而预计后续包括2017-2020年的房地产开发投资将得到一定较强的支撑。