张宏伟:抛房、甩项目、卖股权…楼市究竟怎么了！？

　　本文作者为同策咨询研究部总监张宏伟

　　抛房、甩项目、卖股权…

　　问楼市风云变幻?

　　今年上半年，千家上市公司集中抛售房产。

　　上市公司半年报统计数据显示，约1500家披露了投资性房产情况的上市公司中，近8成的公司在卖房子，减少1亿元以上的公司13家，超过10亿元的公司3家，“清空式处理”的公司多达26家。

　　这几年，从李嘉诚开始，地产大佬们也纷纷加入卖楼行列中。

　　2013年开始，李嘉诚一直“只卖不买”出售中国大陆物业，去年10月以200亿出售上海世纪汇广场。

　　潘石屹在4年内已经出售了5个半上海项目，总计金额达236亿元。

　　今年7月，王健林将旗下的13个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国，共收资金631.7亿元。

　　“抛房、甩项目、卖股权…”背后的原因究竟是什么?

　　眼下，楼市“抛房、甩项目、卖股权…”频频上演，引发强烈关注。无论是投资地产的上市公司，还是专注地产行业的资深房企，都出现了扎堆抛房的现象。那么这一市场变化背后的原因究竟是什么?

　　同策咨询研究部总监 张宏伟：

　　这一轮楼市的纷纷“离场”，可以理解为楼市调控、市场环境变化之下的调整反应。无论是跨界行业嗅到未来几年房地产市场上升空间有限的“去投资化”，还是实力不济的中小企业在越发激烈的房企竞争下选择适时退出，或是为了摸索可持续的发展模式，正在试水转型升级之路……

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　　上市公司“炒房、卖房”背后的财务报表平衡术

　　过去，在房价持续上涨的情况下，上市公司购置房产和土地的热情不断高涨，尤其是核心一二线城市，“买房”成为公司改善办公条件、资产配置的方向。而眼下，楼市步入“史上最严调控期”，房地产投资价值不被看好，从资产保值的角度考虑，一部分上市公司开始抛售资产，保证资产价值不会受到楼市调整期的影响。

　　此外，上市公司有市值维护的需要，卖掉或者转出低效率资产，可以提高净资产收益率等重要财务指标。最近两年宏观经济持续下行，企业经营状态“如履薄冰”，再加上银行等金融机构“风控”较为严格，导致企业资金运作陷入紧张局面。为了盘活存量资产、优化资源配置，甚至为了“保壳”，部分上市公司开始抛售资产，平衡财务报表的收支，保证自己的上市公司地位。

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　　楼市激烈竞争下的“大鱼吃小鱼”

　　随着楼市进入白银时代，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。

　　在这一市场环境下，房地产行业专业化要求越来越高，房企在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面都要追求更快的周转、更多的收益。这个时候，非专业的跨界企业或是实力不济的中小房企必将面临发展的难题。如果这些房企无法及时化解这样的危机，有可能因此退出房地产或被其他房企收购。而非专业的上市公司会通过“卖房”剥离非核心业务，聚焦主业发展。

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　　房企发展模式转型下的资产重组

　　房地产已经从增量房市场转变为存量房市场，过去“拿地-开发-销售”的简单赚钱模式在2016年就已经画上句号了，接下来更多的房企、大佬会把如何盘活存量资产作为自己的核心业务。

　　所以，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，或是为了降低融资成本的需要，品牌房企“跨界”转型投资的趋势将进一步加剧。在转型力量推动之下，更多的房企开始剥离部分或全部地产业务，这些公司将出现“卖房”现象。

　　“抛房、甩项目、卖股权…”释放的楼市信号

　　同策咨询研究部总监 张宏伟：

　　从去年国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，到酝酿建立“长效机制”，再到多地楼市新政出台，种种迹象表明本轮楼市调控的决心前所未有。未来几年，房产也将成为一种“慢资产”，短期投资风险大。

　　从房企发展趋势来看，躺着都能赚钱的时代已经渐行渐远，企业的升级转型势在必行。依托实体做轻资产运营也好，不断冲入新领域铺大摊子也好，找到适合自己的发展路线是未来房企立足的关键。