2017年,中国房地产经历了不寻常的一年,各地纷纷响应中央“分类调控,因城施策”的楼市调控号召,精准的楼市调控政策引导此前过热的楼市逐渐回归理性。从房价上来看,北上深遥遥领先,广东却跌出一线之列。
据易居房地产研究院1月30日发布《2017年楼市50强城市排行榜》显示,深圳、上海和北京的房价水平在全国遥遥领先,成交均价分别为5.7万元/平方米、4.8万元/平方米和4.4万元/平方米。然而同为一线城广州市,住房均价仅1.7万元/平方米,不及其他三个一线城市成交均价的一半,排名全国第10,从房价来看有点失了一线城市的“身份”。
易居研究院研究员赖勤表示:常住人口达到2000多万的上海和北京,由于政府严控人口总量,城市房地产发展阶段步入了成熟期,土地新增供应有限,因此新房交易量并不突出。但是深圳、上海和北京的房价水平在全国遥遥领先,成交均价分别为5.7万元/平方米、4.8万元/平方米和4.4万元/平方米。主要因为北上深这三个一线城市的经济发展水平在国内处于顶尖水平,并且拥有最好的教育医疗等资源,对人才的吸引力最强,而土地供应却相对紧缺。
楼市回归理性的同时,城市间的市场分化也更为严重,一线城市和部分二线城市市场已经出现降温,但部分热点三四线城市仍处于板块轮动当中,当地楼市还较为火爆。2017年,全国各地楼市表现不一,出现了板块轮动现象。
全国前50的城市商品住宅成交量占全国总量的27.8%
2017年,新建商品住宅成交量前50的城市合计成交量4.0亿平方米,而国家统计局公布的数据中,全国住宅成交量[1]14.5亿平方米,全国前50的城市商品住宅成交量占全国总量的27.8%;其中全国总量中前20的城市占比为17.8%。与之相比,2016年全国前50的城市商品住宅成交量占全国总量的37.0%;其中全国总量中前20的城市占比为24.0%,可以看到,全国前50的城市商品住宅成交量占比下降了近10个百分点,这说明大中城市的成交占比在下降,三四线城市的成交占比在提高,当热点一二线城市的楼市偃旗息鼓之后了,三四线城市的楼市因轮动效应扛起了楼市大旗。
从成交量看,前两名的城市分别是重庆和成都,分别为2647、2035万平方米,为超重量级城市。主要原因可概括为人口数量多,购房需求旺盛,人均可支配收入尚可,房地产市场仍处在增长期。
至于常住人口达到2000多万的上海和北京,由于政府严控人口总量,城市房地产发展阶段步入了成熟期,土地新增供应有限,因此新房交易量并不突出,伴随着存量房市场的进一步扩大,二手房市场将主导这些城市的房地产市场。
从成交量来看,上海成交量介于500-1000万平方米之间,属于中量级城市。而广州虽成交均价较低,但成交量介于1000-2000万平方米之间为重量级城市。此外北京与深圳成交量均低于500万平方米为轻量级城市。
热点城市急速冷却 北京、合肥和上海成交量降幅超50%
值得注意的是,在2017年TOP50成交量增幅排名中,北京、合肥和上海的成交量大幅下滑,降幅分别为61%、56%和54%。这几个城市此前均为楼市火热的热点城市,但2017年楼市调控政策很严厉,预售证发放和新房价格都受到政府管控,推盘量较小,成交量大幅下滑,在近十年中都是低位。
从2017年成交量增幅排名看,增幅前三名的城市分别是湖州、三亚和柳州,增幅分别为135%、96%和55%。主要原因可概括以下几点:
1、有利的金融环境,虽不断趋紧但仍处于历史上较为宽松的时点,较多货币流向房地产业,助推楼市。
2、“去库存”政策和棚改货币化政策,楼市调控政策相对宽松,对成交量有较大的促进作用。如湖州加强土地调控促“去库存”,包括由房地产市场协调小组统一确定供地规模、结构和时序,库存消化周期过长的区块,暂停商品住宅供地等。
3、城市的地缘优势,三亚风景优美、环境宜人,吸引了众多度假和养老的购房需求。湖州属于城市群城市,距离杭州和上海较近,房价只有杭州的四成,享受到一定的外溢效应,承接了周边大都市的产业和人口。
2017年全国成交量TOP50城市中仅柳州微跌3%
从2017年全国成交量TOP50城市成交价涨幅排名来看,成交均价涨幅前三名的城市分别是惠州、海口和常州,涨幅分别为54%、50%和49%。此外,西安和清远的成交均价涨幅也超过40%。
涨幅较大的原因主要有:
1、楼市调控政策相对宽松。例如,同为环都市圈城市,环深区域的惠州的调控政策相比于环京区域的廊坊要温和得多,这直接表现为惠州的房价涨幅在全国名列前茅,而廊坊的房价却大跌三成,领跌全国。
2、溢出效应明显。惠州和常州均是城市群城市,在附近的大都市受到严厉的楼市调控时,购房需求出现了外溢,这两个城市承接了部分的外溢购房需求,对本地楼市的升温起到了助推作用。
3、去化周期较短,给房价上涨提供了支撑。如海口连续多月低于9个月,惠州甚至连续6个月的去化周期维持在4个月的低位,出现了供不应求的局面。
此外,值得注意的是,2017年全国成交量TOP50城市成交价涨幅排名中,成交均价下跌的城市只有柳州,微跌3%,通过以价换量的方式,使得柳州全年成交量增幅表现优异。
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