叶檀：三代之内 中国土地改革、户籍改革统统完成

　　中国历史上最重大的改革，都是土改，这一轮的改革重点，土改加城镇化。城镇化是中国进入工业社会之后兴起的。

　　3月13日，国家发改委发布《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，今年要全面放宽城市落户条件，2018年实现进城落户1300万人。

　　对于如此重大的户口制度改革，很多解读不正确，比如认为户口改革，意味着房地产将会下跌等等。从这个意味解读，格局太小了。

　　我们从三个方面解读，跟中国的土改、户籍改革、城市发展、房地产，全部相关。

　　第一，发改委通知非常明确，提升城镇化比例主攻方向是中小城市和建制镇。中小城市是中国经济的新脊梁。

　　到2020年，落实1亿非户籍人口在城市落户方案，加快户籍制度改革落地步伐。其中，中小城市和建制镇全面放开落户限制;大城市要放低落户门槛，超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件;同时，探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

　　中小城市和建制镇落户最容易。

　　早在2014年7月30日，国务院发布的通知就说，全面放开建制镇和小城市落户限制。在县级市市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所(含租赁)的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在当地申请登记常住户口。

　　中小城市规模拓展比大城市快，大城市住宅用地增速慢，中小城市用地增速快，这就是大趋势。

　　2017年12月28日，中国土地勘测规划院在京发布《全国城镇土地利用数据汇总成果》，显示城镇土地面积增速总体呈放缓趋势。

　　报告覆盖全国698个城市、18883个建制镇自2009年至2016年的城镇各类土地利用数据。

　　从2009到2016年，中、西部地区的城镇住宅用地年均增幅介于5%、6%之间，大于东部、东北部地区的年均增幅，住宅用地的年均增幅呈现出“小城市>中等城市>大城市>特大城市和超大城市”的特征。

　　农村大规模拆迁，城镇化加快。农民拆迁之后，部分成为城镇居民，不再是农业居民，拆迁农民到建制镇顺理成章。

　　你所在的城市是小城市还是大城市?

　　按照国务院最新标准，以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档：

　　城区常住人口50万以下的城市为小城市，其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市。

　　50万以上100万以下的城市为中等城市。

　　100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市。

　　500万以上1000万以下的为特大城市;1000万以上的城市为超大城市。

　　根据第一财经数据，到2015年，有85个城市的城区人口超过了100万大关，有36个城市超过了200万大关。突破1000万大关的超大城市为北上广深四大一线城市;介于500万到1000万之间的有天津、重庆、武汉、南京、成都、杭州、郑州和沈阳8个。

　　中国超大城市和特大城市共有12个。这12个城市要“区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件”，换句话说，这些特大超大城市落户的重点在新城区。其他大城市，不积分，有条件的，降低社保年限要求。

　　比如，你到南京落户，最好是到江北新区。武汉、宁波这些城市，有张大学毕业证书，基本就能落户了。

　　第二，上海、北京这些超大城市，常住人口在减少，要落户很难。这些城市改革的租售同权，而且，率先消灭农村居民了。

　　3月14日，上海有个重要的户籍政策，被市场严重忽略了。

　　上海公安公布《上海市常住户口管理规定》，明确房产交易后，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出，房屋所在地公安派出所对拒不迁出或者无法通知的可以直接将其户口迁至社区公共户。

　　《规定》第二十九条明确，本市常住户口居民依法取得房屋所有权、宅基地使用权或者公有居住房屋承租权的，可以将户口迁入该房屋所在地址。

　　你是租客?没关系，可以把户口迁入承租房，房东呢，拜托把户口迁出去，迁到公共户。

　　这不就是租售同权的第一步吗?

　　第三，以后农业户口越来越少，土地改革自然完成，什么宅基地、承包地，统统转变性质，估计三代之内没农业户口。

　　2016年9月30日，国务院办公厅印发了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，指出促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户。

　　站立潮头的城市是上海，可上海太低调，就是不说。2016年3月25号，上海市政府发布文件，宣布将取消农业户口与非农业户口性质区分，建立统一的城乡户口登记制度。

　　上海这种做法，把农民、土地问题消灭于无形。等这一代拥有农业户口的老人过世，就没有农民、市民之分了。既然大家是居民，凭什么要给这类居民承包地，给那类居民宅基地?

　　现有的土地使用权怎么办?遗产传承呗。土地确权以后，土地可以作为农民的遗产，传给下一代，新的户口政策证明了这一点。或者，像广州的有些城中村一样，入股、分红。

　　一两代人之内，土地问题解决了，城市扩张了，租售同权完成了。

　　估计三代之内，中国户籍改革、土地改革统统完成。

　　(房掌柜整理来自叶檀财经、远方财经)