马光远：房地产税不可操之过急 这三点更重要

　　1、在房产税的立法上时间是不重要的，重要的是搞清楚：为什么要征?怎么征?征了以后用于什么?

　　2、房地产税涉及中国老百姓最大的利益，在立法层面一定要慎重，一定要公开。

　　3、如果老百姓意识到房产税根本打压不了高房价，反而他们买了房子以后要每年征一笔钱，他们还会不会支持?

　　大家好，我是马光远，欢迎收看《财经观察家》。本期我们关注的主题是：房产税的立法问题。

　　九三学社关于《关于促进房地产市场平稳健康发展的建议》中，“加快房地产税立法并适时推进”的说法再度引燃这一话题。今年政-府报告指出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。3月7日,财政部副部长史耀斌说：有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。会参考国际上共性的制度性安排的一些特点，还会从中国的国情出发来合理设计房地产税制度，比如说合并整合相关的一些税种，再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。

　　房产税仍然成为大家热议的一个焦点，有三个最新的表述，第一个是新闻发布会的时候，发言人张业遂谈到房产税的时候，透露了一下房产税立法的进展，现在房产税目前还正在起草草案，草案还没有完善，征求意见的工作还没有完成，也就是说还没有进行审议。第二个就是报告的时候，谈到房产税的时候讲了一句话叫：稳妥推进房产税的立法，大家注意稳妥两个字。第三个就是3月7号财政部副部长史耀斌回答记者提问的时候，谈了一下他个人对房产税的理解，谈了一下全球的房产税是一个什么样的情况，我们目前整个房产税准备怎么来做?在技术上存在什么样的障碍等等。从这些信息本身来看的话，就是说我们可以肯定的，房产税以后立法推出，这是百分百的事件，也就是肯定会推出。但是什么时候推出?怎么推?房产税的具体思路怎么样?到今天为止，事实上从有限的官方的信息来看的话，也是看不到的。

　　这么多年大家围绕房产税究竟在争什么?我觉得主要在争三个问题。第一个是：作为我们国有土地产权上面的这么一个房产，有没有法律基础去征房产税?大家知道我们的土地是一个有限产权，只有70年。从这个来讲的话，我们得到的土地事实上不是土地的所有权，而是土地的使用权。也就是这个地，我们是租用的租用的土地能不能征税?从全球来看的话，全球征房产税的国家，大量的国家都是在土地所有的基础上，也就是土地属于私有，让人征房产税。在国有土地上征收房产税的情况有没有?也有，比如说我们的香港。在土地私有基础上征房产税，征的税率是比较高的，因为这产权属于个人所有，它是一个完全的产权，税比较高。香港在租的土地上征房产税，它的税率是非常低的。

　　那么第二个焦点在什么地方?就是说中国目前在整个房地产领域，事实税非常多，建设环节、交易环节税是非常多的，我们现在缺的什么?是持有环节，就在持有房产的过程中，大家认为没有税。别的国家我们来看的话，比如说美国征房产税，但是美国房产税从土地到建设相关的税费是非常低的，我们在建设环节、交易环节已经征了那么多的税，我们保守的估计，中国在房地产价格里边，比如说房价10万里边，六七万就是税。已经征了这么多的税，你再来征这个税，有重复征税的问题，所以有一个技术的处理，就是说以前那么多的税费你怎么处理?你如果征持有环节的税，那么以前征的税怎么办?我想这是必须去面对的一个问题。当然我们现在看到相关部门在回答这个问题的时候讲，说要合并一部分，那么合并多少?第二个说要适当减免交易建设环节的税费，适当减免是一个什么概念?减到什么程度才合理?我想这个问题都要论证清楚。

　　第三个问题就是房产税究竟用于什么?比如说美国，美国的房产税它是一个地方税，由州政府那来征，在征房产税的时候，房产税用于什么?老百姓为什么愿意交房产税?原因很简单，就是收上来的这些税百分之八九十用于什么?比如说教育、道路、社区等等的改善，老百姓能够感受到税收用在自己身上。所以在美国有些税可能有人还想办法去避去逃，但我很少听到有人去逃这个房产税，为什么?没有必要!因为这个税交上去以后，最后回到自己手里边。我们能不能做到?我们的房产税究竟用于什么?我想大家非常担心的是，现在土地卖完了，土地卖完以后，政府现在缺钱的话，然后来征这个税。如果说为了养国家工作人员，就是为了弥补土地出让金下降以后空缺的话，这个钱是用不到老百姓身上的。所以我们觉得这三大问题是最最关键的。

　　我从2015年一直讲，五年以内出台的概率等于零。现在比如说，我们现在看到相关部门不断的吹风，有的专家学者不断地去解释这个合理性，解释我们必须征，而且要加快征等等。能不能说加快推动房产税的立法出台?我觉得在房产税的立法上时间是不重要的，那重要的是什么?重要的就是我们把这些问题搞清楚，我们为什么要征?怎么征?征了以后用于什么?如果说不把这些问题搞清楚，然后强行来进行征收的话，这个征起来，我觉得从一个税收本身的合理性来讲的话，这个是讲不通的。

　　3月7日，财政部副部长史耀斌对记者说，各国房地产税大致有这样四个共性的制度性安排：第一，对所有的工商业住房和个人住房，都会按照它的评估值来征税。第二，所有国家相关制度安排里，都有一些税收优惠，可以有一些扣除标准，或对一些困难家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。第三，这个税属于地方税，它的收入归属于地方政府，地方政府用这些收入来满足教育、治安和其他公共基础设施建设等支出。第四，因为房地产税的税基确定比较复杂，需要建立完备的税收征管模式，才能使房地产税征得到、征得公平。此前，天津财经大学经济学院教授李炜光表示，我们国家的间接税比例太高，如果不把这些税降下来，平添一个房地产税相当于在本来就重的税负上，又新增了一个直接税，还不可以代扣代缴。每年即使只增加几千元的房地产税，对众多家庭来说是难以承受的负担，反而成为社会运行的高成本。

　　过去我们听到有关房产税的观点，分成截然不同的两种人，有一种人没房子，坚决支持征收房产税!因为他没房，他认为房产税可以把房价打下来，那么有房子的相当一部分人是不愿意征收房产税的，他买了房子以后交了那么多的税费，然后拿了以后还要交房产税，而且我们知道这个房产税如果说真的按照国际惯例按照1%来征，北京房价我们讲1000万的房子现在比比皆是，1000万的房子一年征1%的话就是10万，但是住着1000万的房子里边的人的收入一年有没有10万?有些可能还在吃低保。我们目前的整个全国房地产的总价值，我们保守估计最低250万亿是没有任何问题的。有可能超过300万亿，跟我们GDP比较的话，等于是GDP它4倍多这么大的一个财产，然后去征税的话，这是中国涉及利益最大的一个。

　　第二个就是说从立法本身来讲，凡是涉及重大利益的，在现实中面临很多障碍的争议比较大的立法，一般的立法进程是一个什么情况?有两个法律，我觉得大家可以做参考。第一个是反垄断法，反垄断法的立法如果从提出来开始是十多年，从立法进程来讲的话，差不多是十年的时间。第二个就是大家知道的物权法，物权法立法1993年开始，那什么时候完成?2007年才完成，15年的时间。我觉得从房产税本身对我们整个老百姓的财富格局的影响来讲的话，比起反垄断法，比起物权法，它的复杂程度有过之而无不及。征的整个过程中怎么样来保护老百姓的利益，甚至包括税的公平问题?

　　因为中国老百姓是很聪明的，你比如说他一听要征税，在法律出台以前，他可能已经想方设法地按照法律的规定，把自己应该承担的税赋已经规避了。在我们的很多技术准备没有做好的情况下，特别是住房的普查，所有有关房子的信息没有联网的情况下，你去征的话，聪明的人就会避税，最后交税的是谁?最后交税的就是那些不聪明的守法的公民，这是不公平的。我觉得既然房地产税涉及的利益是中国老百姓最大的利益，应该充分讨论，在立法层面一定要慎重，一定要公开，不能赶那个时间。我们可以学习物权法、合同法，在立法的时候公开征求意见的这么一个先进经验，让大家公开的发表意见。

　　第二个在技术环节本身来讲的话，应该加快准备工作，包括信息的联网，这个是非常非常重要的。史耀斌在答记者问的时候特别提到，世界上几乎绝大多数的国家在征房产税的时候，价值是怎么估算的?是按照评估值。大家知道即使是同一个小区的房子，由于各种各样的原因，每一个房子的价值不一样的，那你要进行评估，进行评估的话，你需要很多的评估师。美国现在的评估师，房地产领域的评估师差不多有30万。我们到现在为止，我们现在专业化的评估房产的评估师有多少?没有多少的。那就是这个人员的准备，我们也没有做好。第三个是征收的技术，因为房产税是直接税，直接税意味着什么?要直接到你家门上来来收，那么有多少人愿意去征?第四个就是说减免的范围怎么样进行确定?怎么样来减免的程度，比如说按套数来减免，还是按家庭的困难程度来减免。

　　其他国家征房产税绝对不是针对房价去的。比如说美国，美国有房产税，几乎各个州都有房产税。房产税是不是把美国的高房价打压下来?大家知道根本没有!美国房价每经历一个周期，总会出现一个快速的上涨。快速上涨的过程中房产税没有起到多少作用。大家一看到房价往上涨，1%2%的房产税对他来讲不是考虑的一个成本。所以我们来讲的话，如果老百姓意识到说房产税根本打压不了高房价，反而他们买了房子以后要每年征一笔钱的话，他们还会不会支持?大家知道我们以前搞过房产税的试点，但是这个试点可以坦率的讲是不成功的，上海的也好重庆的也好，说好听一点就是不成功，说难听一点基本等于瞎胡闹。重庆征了这么多年，总共征了一个多亿，这一个多亿连养税务人员都不够，所以我的总体建议，房产税慢一点，不要着急，越着急可能越完成不了。这个法律如果慎重的话，2020年出台的概率仍然等于零，特别是现在我们的整个房地产，2018年应该来讲的话下行的态势，下行的压力是比较大的。也就是说房产税最好在什么时候推好一点?房价往上走的时候推，这个时候阻力不大，但是如果房价往下掉的话，你再推房产税，如果把房地产给搞趴下，你看我想那个时候引发一些系统性风险的话，那时候损失就大了。

　　(房掌柜整理来自一股清泉文化传媒、财经观察家)