绿城买地季 40亿三四线城市高价夺地与土储路径

　　一向在土地市场保持沉默的绿城，似乎变得高调起来。

　　如果把时间线拉长一些，回顾过去三年绿城在土地市场上的表现，纵向比较便能窥探一二。2015年8块，2016年9块，2017年38块，简单计算，2017年绿城拿的地块数量是前两年总额的两倍多。

　　顶了三年土地补仓的压力，在去年第四季度开始，绿城终于一改此前的谨慎态度，在土地市场上攻城略地。

　　而这种趋势一直延续到了2018年，据不完全统计，截至目前绿城今年在公开土地市场已斩获了6宗土地，总地价93亿元。

　　其中，仅4月上半月绿城在江浙区域便斥资40亿拿下三宗地块，分别位于德清、舟山、常熟等三四线城市。

　　首入常熟与舟山地王

　　4月17日，历时3小时零3分钟激烈竞拍，绿城以16.22亿竞得常熟南部新城2018A-004号地块，楼面价11653.81元/平方米，溢价率29.04%。这也是绿城首次进入常熟。

　　对于进驻常熟，绿城土投相关负责人表示，“如今的绿城专注做高品质住宅，想进苏州市区，但目前还没有机会。”本次在常熟拿地，也是因为对苏南这一片非常看好，尤其是常熟。

　　从楼面价来看，绿城拿下的地块并不算贵，与周边项目基本持平。据了解，该地块附近的1号和8号地块在2017年11月份均由碧桂园收入囊中，其中8号地块竞拍时长近2个半小时，成交楼面价达11052元/平方米。而一个礼拜前，金地13.33亿竞得南部新城东环河以北、常昆路以西地块，楼面价11382元/平方米。

　　然而，与陌生的常熟不同，前一日绿城在熟悉的舟山市场，拿下了一宗地王。

　　4月16日，绿城以13.57亿元拿下舟山定海区一宗商住用地，楼面价12330元/平方米创舟山土地市场新高，也是舟山第二宗楼面价破万的涉宅地。

　　从绿城的表现来看，对于该地块势在必得，在2017年两次刷新舟山楼面价最高纪录的土拍中，均能寻得绿城的身影。

　　2017年4月21日，舟山市备受瞩目的新城地块LKc-5-5a、LKc-5-1a，由金翰、保利、宋都、绿城等四家企业激烈拼抢，最终在74轮叫价后，该地块由杭州宋都房地产集团有限公司以楼面价9620元每平方米，折合土地单价20779.20元每平方米，总价6.997亿元竞得，溢价率83.5%，创近年来舟山历史新高。

　　时隔不到2个月，舟山楼面地价被再次刷新，并首次突破万元大关。同年6月14日，定海城东街道地块SF-2017-002以楼面价10210元/平方米被上海大发集团摘得，溢价率为92.64%。绿城最终依然当了陪跑，不过能看出其补仓的迫切。

　　事实上，加上今年4月初以11.68亿元拿下德清一宗宅地，绿城4月份已掷下40亿元补充土储，从区域上看，均位于三四线小城市。

　　为何积极补仓三四线城市，绿城相关负责人对观点地产新媒体表示，这些城市虽然在三四线，但是都符合绿城产品营造和客群的要求，市场认可度也高。绿城在布局策略里，以核心城市为主同时兼顾重点区域。

　　三四线城市腾挪

　　对于三四线城市，绿城内心是摇摆的。“之前我们拿每一块地都要非常小心，一旦拿错一块，可能万劫不复。”绿城中国总裁曹舟南如此描述前两年的如履薄冰。

　　从内部因素看，由于三四线城市曾积压大量存货，一度让绿城陷入困局，账上资金不足以支撑其去拿高价地。

　　绿城决定痛定思痛逐渐调整投资比例，经过近两年的换仓计划，在2017年新增土地里86%布局在一二线城市。

　　为什么会这样做?“因为我要把三四线城市的空间腾挪给代建，三四线城市价格跟一二线城市比起码相差比较大的等级位，甚至相差1倍。”这是绿城的逻辑。

　　曹舟南早前在接受媒体采访时也表示，不会大规模布局三四线城市，因为这个市场的购买力和人口基数有限，但是会布局一些短平快的项目，快进快出。

　　据曹舟南透露，今年绿城的土地投资计划预计700亿元。在绿城的补仓路径里，将部分资金投放在杭州以及周边发达区域的三四线城市。

　　尽管碧桂园、恒大这些押宝三四线的房企，仍在不断刷新销售纪录，但是，行业内对三四线城市争议也越来越大。

　　在大多数业内人士看来，“三四线城市的风险还在累积，越来越高。”

　　“城市房价长期看，三四线城市人口长期呈现流出趋势，地方并不具备房价长期上涨的基础。从刚需角度来看，三四线城市是供过于求的，只是这两年因为多方面的原因，导致房产的资产属性增强。”

　　对于三四线热的外部因素，三四线城市居民普遍缺乏有效的投资渠道，这轮上涨行情中，不少当地居民选择房产作为投资标的。

　　而由于库存水平高和历史原因，退出机制的缺失意味着三四线城市的房产投资者或将面临难以脱手的困境，导致三四线房地产投资颇具风险。

　　把三四线高风险区域称为“棉袄”的绿城，好不容易脱掉了“棉袄”轻装上阵，想必未来一段时间内也不会再重蹈覆辙。