大浪淘沙的中国房地产十年 他们如何敌千军夺先机主沉浮

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018：中国地产十年》系列专题文章，敬请关注。

　　2008-2018年十年间，中国房地产从意气风发到跌入2008年金融危机“噩梦”，此后，楼市经历从调控到松绑再到调控的“几步曲”。近两年，楼市的基调也从“去库存”到“差异化调控”，各种调控政策层出不穷以此稳定房价的节节攀升。2018年，中国房地产市场进一步强化租购并举政策，“长租公寓”这样的字眼越来越被普遍提及，成为了站在“风口上的猪”。

　　而在这样起起伏伏，翻江倒海的房地产市场里，始终有那么一批人作为中国房地产的领军人物，影响着中国房地产的发展。有的跨界转型，有的积极扩张，有的打开房地产租售大门，他们正改变世界。

　　他们，是谁?

　　业内头牌房企的“地产教父”王石

　　(王石)

　　说起中国房地产，可能绕不开万科，说起万科，肯定绕不开它的创始人王石。从万科1983年成立到进行股份化改革再到上市直至万科现在以行业领头身份稳站在中国房地产市场，王石一直以“第一人”身份引领万科成长。期间，王石几度被“逼宫”，其中最为著名的还是2015年的“万宝之争”。从“野蛮人”进击、股票停牌、引入深圳地铁、万科管理层与华润翻脸、最后宝能罢免王石董事长职务，剧情几度反转，王石命运如雾里看花也尘埃落定。

　　2017年6月，王石留下了“我们往往高估了目前，低估了未来”一句话离开了万科。

　　这几年间，王石几度被负面新闻缠身，但无可否认的是，他确实是地产行业的领军人物之一，格局高眼界远，把万科从一个默默无闻的企业建造成为跻身《财富》“世界500强”的商业帝国，稳坐全国百强房企头把交椅10年之久。而王石时代的万科的确创造了引起业内广泛学习的作品，如天津万科水晶城/深圳万科东海岸等等。不少买了早期万科楼盘的业主都以住在那里为荣。很多人说，老王是个有情怀的企业家。他有登山、滑翔、出书等等足够吸引人们眼球的事件，他一身风范，行走在聚光灯下，他有足够多的粉丝。

　　后来，这个有情怀的企业家离开了万科。“学金融”出身的郁亮正式上线。

　　其实说，郁亮是在王石离开后上线是不公平的。早在老王去登山去征服世界的时候，郁亮已做着管理万科的工作。就拿现在被越来越多提及的“万科长租公寓”，也是郁亮管理下的作品之一。

　　万科2017年年报数据显示，万科大力发展住房租赁业务，整合形成集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至2017年底，泊寓累计获取10万间房间，累计开业超过3万间。

　　郁亮曾在提到长租公寓时表示，“长租公寓现在看起来要赚很多钱很难，甚至说长租公寓就不应该赚钱。因为商品房不能解决住有所居的问题才会有长租公寓的出现。如果赚钱，希望赚的是一个长钱和稳定的钱，指望长租公寓赚大钱是不现实的。我觉得开发商把房子卖好，都把美好生活放在心里比较重要。

　　看到这句话，突然觉得这个一直被说“金融”出身，把万科产品打造成“复制粘贴”模式的管理者好像也有点情怀呢。

　　快准狠打江山

　　十年迅速扩张人物--杨国强 许家印

　　如果说万科是房地产的“头牌”，那么碧桂园恒大就是房地产爆发力强大直逼万科地位的扩张型房企。

　　(杨国强)

　　杨国强，一个自诩是农民的企业家。1992年，他一手创建了碧桂园，2007年，将碧桂园集团在香港联交所主板上市，2008年，引领碧桂园位列全国百强房企第七名。而后十年间碧桂园迅速发展，自2013年突破千亿大关后，不到四年时间碧桂园完成1000亿元到5000亿元的销售增长，成为业内的“神话”。

　　碧桂园规模跃进，与碧桂园有着清晰的战略定位，高效运营的手段，精准的拿地策略，执行力强大的营销队伍和对人才的重视等一系列政策战略息息相关。这一切变化又首先归功于一个人，即杨国强的变化。2013年，杨国强对时任碧桂园人力资源总经理彭志斌说：“我给你30个亿，你去给我找300个人来。”后来朱荣斌、吴建斌等业内杰出管理者相继加入，碧桂园也成为拥有博士数量最多的地产商。

　　此外，碧桂园的高周转运营方式也是业内闻名，此前也有流传出碧桂园拿地开发开售几个阶段严格的奖罚“时间表”，5个月就开盘的周期或者也让其他房企感到不可思议。但是，也正是刻在骨子里的高周转基因，遇上绝无仅有的高周转机遇(深耕三四线城市)，成就了碧桂园。

　　说到这，不禁想起碧桂园老对手恒大，同样是高周转的资深玩家。但恒大没有碧桂园那么严厉，仅要求一手新项目交地进场后15 天内基础全面开工、90天内取得总规正式批复。在这种情况下，尤其是当三四线城市成了绝无仅有的适合高周转的区域，各大地产商也都加入了三四线战局。

　　(许家印)

　　当然，作为贴上激进标签的恒大，高负债率与高速增长如影随形。2017年，中国恒大董事局主席许家印提出，2017年的重点任务之一便是降负债，从接连引入两轮700亿战投，到赎回永续债，再到出售万科股权用于偿还债务，恒大的负债和财务状况也得到了改善。伴随着资产规模的扩张，2017年恒大的资产负债率下降却成了最大的亮点。随着恒大股票暴涨，许家印也问鼎中国首富。此外，在许家印带领下，恒大击败稳坐十多年宝座的万科拿下了2017年中国百强房企的冠军之位。

　　地产是个圈

　　有人出走有人进来--王健林 李嘉诚 刘强东 马云

　　(王健林 李嘉诚 刘强东 马云)

　　万碧恒在地产界混得风生水起，房地产市场似乎成了一块人人欲分的蛋糕。做电商做得风生水起的马云爸爸和京东创始人刘强东也不禁“眼馋”横插一脚进来。2017年，京东方面宣布了一件大事，京东房地产频道正式上线。未来，京东将会从新房入手，向二手房、租房、文旅地产、海外地产等业务扩展。

　　刘强东强调京东的价值观是“客户为先”，希望客户能在京东平台上获得更好的收益和更好的市场占有率。因此，京东定位自己为房地产交易中的服务商，要做的事是“降低成本、改善服务、提高效率，

　　而马云则宣布，支付宝正式上线租房平台。在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房。芝麻信用分达到650分以上，就可以免去租房押金。是的，在房地产这个看似与互联网企业风马牛不相及的产业，互联网巨头来了!

　　一旦互联网巨头入局，这个市场的游戏规可能会随之发生改变!具体情况如何或将很会有答案了。

　　既然有人进来了，那么也会有人离开。

　　2017年，两位地产大亨相继抛售物业，牵动着业界敏感神经，引起地产界议论纷纷，也让购房者对房地产风险有了重新的考量，他们就是李嘉诚和王健林。

　　对此，地产大亨李嘉诚表示，“我卖了什么，钱是回到香港，再去投资，这些钱永远永远是属于公司的。难道卖点什么就是撤资?有同行把很多资产全都卖了，却没有人说他们撤资。说我撤资，其实除非我卖出股票，那才是撤资。”好吧，虽然，李嘉诚对此表示了否认，但是在2017年其抛售北京盈科中心资产后，内地很多新开楼盘都出现打折出售的现象，甚至北京部分楼盘都出现降价，二手房销量更是不尽人意。他的成功避险不由人佩服其精明的头脑。

　　至于王健林他将自家的酒店和文旅产业等资产抛售的原因似乎让人摸不着头脑。

　　王健林曾说，回收资金全部用于还贷，万达商业计划2017年内清偿绝大部分银行贷款。通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降。让人不仅猜想王健林是着急把万达商业送上A股市场吗?抑或是真的有所谓的“政治原因”，还是其看到了未来房地产发展的局限性故而抽身离开。无论如何，这位两次登上“胡润房地产富豪榜”榜首的地产大亨此举行为确实让地产商们惴惴不安了。

　　“房价还会涨”的地产界良心-任志强

　　(任志强)

　　嗯，接下来谈谈说话敢为人先的任大炮吧。

　　有媒体这样评论任志强：“他是国企老总却敢于因企业利益和央企交恶;他是红二代，却时常批评政策的种种不是;他因为言辞犀利被称为大炮，他敢讲是因为他够真。”

　　任志强1984年进入华远，1996年将华远推到香港上市，成为国内第一家进入资本市场的地产企业。此后，任志强带领华远地产几年内保持了超过30%的增长。2008年7月，华远被评为“北京房地产品牌价值10强”，评委会的颁奖词是：一个从不缺乏领袖与方向感的企业。

　　而任志强最让人称道的是，他敢说真话：“房地产就该是暴利行业”，“历史证明房价永远都是上涨”，“对真正有钱的人来说房价还不够高”，“中国的年轻人就该买不起房子”......他坚持看涨房地产还引来了联国际不动产董事长郭建波公开“约赌”，最后也以任志强胜利告终。最近，任志强又爆出一句让购房者清醒又无奈的话，他直接问别人：“你们觉得现在的房价高吗?我觉得还远远不够。”

　　“直男”任志强，永不放弃说真话的权利。

　　你不要的我全要

　　并购狂人--孙宏斌

　　(孙宏斌)

　　如果说任志强因为说话“得罪人”，那孙宏斌就是一个经常“救人”于水深火热中的“好(bing gou )人(kuang ren)”。

　　融创的三分之二土储来自于收并购：在北京、上海、深圳、南京、合肥、郑州、武汉等热门城市，融创团队皆有斩获。从融创2015年底的土地储备数据看，收购并购的土地占比高达三分之二。2016年10月以后，融创就很少在公开市场拿地了。

　　回顾孙宏斌的投资历程，从前几年的绿城、佳兆业，到后来的莱蒙国际、融科智地、金科股份，再到北京链家，近年来的并购对象均是房地产或产业链上的公司，虽然绿城、佳兆业的并购未能完成，但孙宏斌没有认输，反而越挫越勇，在并购的道路上不曾回头。

　　正是并购让融创扩张迅速，2016年完成全国8大区域、30多座一线和二线核心城市的布局，为未来发展储备了充足的土地资源。

　　孙宏斌认为，房地产行业将来有两个风险：一是现金流的风险，二是地买贵了。对融创来讲，下一步控制风险是第一位的，相对来说，规模不是特别重要。

　　真正将融创中国推上风口浪尖的无疑是对乐视的投资。2017年1月13日，乐视爆出资金链危机的66天后，迎来了孙宏斌的雪中送炭。有分析称，孙宏斌投资乐视的原因还包括乐视背后的土地储备。在投资乐视之后，又大手笔的接盘了万达酒店，孙宏斌真的称得上“并购狂人”。

　　此外，2017年5月，融创用150亿元相继收购了天津重庆大连等三宗大盘烂尾项目。但是这些项目拿地价格远远低于周边的房价。业内人士看来，这种另辟蹊径的“拿地”方式价格划算，可能会有更多房企模仿融创的并购策略。

　　结语：3560个日夜的洗礼，无数个房地产人在用自己的努力构建着中国地产这幢宏伟建筑。其中，有文中提到的杰出人物，他们影响并改变着房地产行业发展，带给了购房者或喜或忧的生活。十年之路，如此漫长，一篇文章不足以概括，但是作为其中的典型代表，或者我们能从他们的言行中看到未来房地产发展的一二。