炒房危害大,炒“租”同样如此。如果“租”因为炒的缘故而泡沫滋生、价格飞涨,那就完全违背了租购并举的本义。
4月初,全国首个企业自持租赁项目万科“翡翠书院”启动预租,打着“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”旗号,看似昂贵的租价一下引来热议,甚至被有些人怀疑万科在“打劫”。
据了解,万科翡翠书院项目位于北京(楼盘)市海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米处。2016年,万科通过现场竞拍取得该项目,100%自持租赁。为了回笼资金,该项目启动预租模式, 90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元,180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元,租期10年,租客需提前一次性支付租金180万元-480万元。由于是 “业内首次”,万科方面曾表示,拿地的初心是相应国家租赁号召,打造实验标杆。在万科看来,10年长租的本意一方面是回流资金,另一方面则是因为期内租金不变,可以给承租人以“安全感”,抵消每年租金上浮的风险。不过,专家提醒,这种“看上去很美”的愿景暂无法律保障,一次性预付租金存在很大风险。
根据万科披露的数据,把地价与建安、人力、资金及持有等成本加总之后,项目总投入约为160亿元,按预租价格来算,净运营收益回报率不到3%。从租客角度看,即便当下租金偏高,但因十年不涨,中长期看未必不划算。退一步讲,市场交易你情我愿,若真是不划算,想必也没几个人会自动上钩。把房子砸在手里了,最着急的还是万科吧。
换个角度看,高端租赁住房的出现对市场非但无甚坏处,反倒十分必要。过去房价再怎么走高、人们仍不愿租房,很大程度上就是因为租住体验差、经常被撵来撵去。万科把租赁住宅做得“高大上”,还能长租10年之久,不正是提升了供给品质、撬动了租房意愿吗?近两年,过去习惯了“高周转、赚快钱”的一些开发商愿意沉下心来做长租、赚慢钱了,总体应当予以肯定,毕竟它让人看到了租房也能宜居的希望。
还有人担心,当前长租公寓的快速扩张有可能推高租价,还会提高个体房东的心理预期,使得租金普涨。这其实也要全面看待。一来,居民的收入年年涨,可承受的租金水平也在涨,对居住品质的需求也与日俱增,不少人情愿多花些钱住上好房子。在支付能力提高、市场需求升级的双重驱动下,租金往往会水涨船高。二来,即便优质供给的入场一时推高了租金,也是阶段性、局部性的,从长期来看,供给规模持续扩大之后,租金会逐步回归合理水平,毕竟租房市场是开放的,租客的选择多、黏性弱,随时可以“用脚投票”。
对“万科打劫说”,其实不必过于在意,但对此则新闻引发的舆论议论,我们却需高度重视。
今年开春后,曾有媒体曝出北京、深圳等地房租大幅上涨。尽管随后就有机构拿出数据,说明上涨并非那样耸人听闻、租金翻倍也只是极端个案,但却很难打消公众对租金的高度敏感和普遍担心——担心买不起房子、连租也租不起,担心“租购并举”还没来得及缓解购的压力、反倒先助长了租的“气焰”。
2021-08-20 09:12
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