跌宕起伏的十年惠州土地市场：地价涨3倍 天价地频现

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　十年间，房地产行业发生了怎样的巨变?为此，房掌柜特别策划了《2008-2018：中国地产这十年》大型专题，将围绕2008-2018十年间的风云变幻，以独特视角、生动的展示形式，呈现一个不一样的中国地产十年。

　　回顾惠州近十年的楼市发展进程，虽不是像深圳、广州、东莞等城市扶摇直上，但亦在跌跌荡荡中呈上涨姿态。2008-2018年，是惠州楼市快速发展的十年，伴随着城市化发展的进程，环线修通、天价地频现，惠州房地产市场发生了巨大的变革。

　　2008年房价暴跌，一级土地市场的寂寥、2009年再次起跳，土地市场回温；2013年房价平稳；2015年底受深圳外溢客影响导致的房价爆发，同年土地市场却罕见反差，成交大减、到2016年土地市场再度回温；2017年再次迎来调控，土地市场爆发一年成交破140亿！而2018年调控仍在加强……十年间，好一部跌宕起伏的大戏。

　　十年间惠州地价涨了3倍

　　房掌柜从惠州中原地产获得一份数据，从2009年至2011年3年间，惠州全市招拍挂地块的平均地价分别为1688元，1678元和1774元。

　　此后房掌柜亦统计每一年在惠州公共资源交易中心的所有成交商住地，数据显示，2012年和2013年惠州的土地均价依旧与此前持平，分别为1628元和1656年，可见2008年至2013年期间，惠州公开市场的土地交易情况基本相同，处于几乎为底价成交的情况，每一年商住用地的总成交额也在60亿左右。

　　2014年，惠州商住地平均价格出现明显的上涨，首次突破2千元大关，来到2035元，同比2013年上涨379元，与该年度惠城和惠东推出多宗优质地块和频现溢价地块有关，江北菊花头天价地，隆生金山湖岛内天价地，西湖综合体地块等都出现在这一年。

　　尽管随后受2015年市场整体低迷影响，惠州地价又跌回1577元。但随着楼市不断好转，及越来越多品牌房企的进入，2016年地价已上涨至2679元，同比上一年地价上涨7成。

　　2017年后，随着粤港澳大湾区，政策等各种利好影响，惠州成为品牌开发商眼中的“香饽饽”，逐渐出现一地难求的局面，品牌开发商的进驻也频频出现高溢价地块。据房掌柜不完全统计，2017年，惠州商住用地总收金额首次突破百亿，达到140.6亿元，平均地价增长至史无前例的4635.6元/㎡。

　　10年间，惠州地价上涨了3倍左右，从趋势来看地价在前8年基本持平，仅是近两年来获得大涨。而回看惠州的房价，从2008年的3700元/㎡的价格，上涨到如今全市均价约1.1万元/㎡，也大概是3倍左右。

　　本土房企PK品牌房企抢滩惠州 拿地“大显身手”

　　在惠州土地市场，有一个明显的时间分界线，就是2014年。2014年之前，本土房企频频出现在公开市场拿地，占据重要比重，2014年后，品牌房企频入惠州，占绝对主导位置。

　　作为惠州楼市的参与者和重要开荒者，惠州本土房企曾一掷千金拿下众多优质地块，如惠州首家进入全国百强房企榜单的本地房企光耀集团，高峰时在惠州储备有超过20块地。此外，隆生，方直和德威也多次在土地市场露面，目前市面上已知名且配套成熟的小区大多为本土房企的产品，如东平的隆生东湖花园、光耀荷兰水乡；金山湖的方直珑湖湾、隆生金山湖花园、德威朗琴湾等项目。

　　随着时间的推移，外来房地产巨头纷纷抢滩惠州市场，过去本地房企独大的局面逐步改变。如碧桂园、恒大、佳兆业、星河、融创、中海等多个知名品牌房企纷纷入驻惠州，各家企业进驻方式也各不相同。

　　据房掌柜了解，在过往“招拍挂”模式下挂牌出售的宗地几乎以底价成交，极少出现溢价现象。自2016年惠州各片区楼市房价高涨，外来房企争相进驻，惠州地块呈现出“价高者得”的情况，频频上演多家开发商争抢同一地块的局面，而最终的胜利者也往往是财大气粗的外来房企。

　　2016年，佳兆业通过南方产权交易所，以超过18亿元的价格拿下德赛地产旗下古塘坳地段约28.44万平米的商住地块。

　　而2017年，位于小金口的三宗商住地块也获得多家房企青睐，最终分别被领地集团、保利地产和星河地产拿下，其中一块9万平米的商住地，亦是领地集团经过近7小时的拉锯战，以12.53亿元拿下。而碧桂园在2017年更是在惠城、仲恺、惠东、惠阳和龙门等县区攻城略地，成为年度土地市场的最大赢家。

　　在缺乏持续优质地块供应的情况下，通过并购或收购本地企业，借此获得本地企业手中土地开发楼盘，也是外来大房企在惠州的重要方式之一。

　　10年来，惠州卖出的那些天价地

　　过去的10年，惠州也诞生了不少天价地块，屡屡刷出新高度。

　　2009年

　　龙光地产与惠州一本土房企等多家企业竞逐东江新城优质地块，即后来的龙光水悦龙湾项目。按照当时的新闻报道，龙光地产在经历长达4个小时的拉锯战竞拍后，以4.01亿元的高价，一一击败竞争对手。据房掌柜了解，龙光水悦龙湾于2013年首次入市，尽管随后遇到销售困难，曾两度降价销售，但随着市场行情好转，该项目于2016年成功清盘。

　　2012年

　　天价地在惠州“绝迹”数年后，再次重现市场，2012年，原本由T CL集团协议拿下的江北7号小区地块，因规划变更重走挂牌程序时被临时杀出的大隆和保利置业联合以6.9亿元拿下。

　　尽管地块位置优越，但开发并不顺利，保利置业，大隆，金宝和广东高建均先后参与项目的开发，之后又相继退出。最后，项目被转手给惠州市荣灿置业，定名为荣灿惠州中心后，项目开发逐渐回归坦途，目前洋房房源已售罄，将推出写字楼以及商铺产品。

　　同一年，为惠州带来惠博沿江路的港企保利达，也成功拿下江北望江约14万平米的地块，7.45亿元的价格也刷新当时的单宗地块记录。如今，保利达已在地块上开发江湾南岸项目，坐拥一线东江景观博得众多改善型购房者青睐，二期产品也即将入市。

　　2013年

　　惠州江北21号小区地块的入市，吸引包括万科、立润和隆生等房企前来竞争。最终被深圳立润投资以6.92亿元的价格拿下该宗优质地块，成为2013年的年度最贵地块，溢价高达233%。然而，该地块拍卖至今已有5年时间，项目并未如期而至，房掌柜回访该地看到，地块目前已被平整，原来地块内的建筑物已拆除，但未见有动工的迹象。

　　2014年

　　2014年，金泓地产以9 .2244亿元的价格拿下江北菊花头地块，溢价率达264%，这也是金泓地产在惠州的首个项目。有传言称，该地块项目将命名为惠州金泓国泰城，规划有2栋73层297米及12栋150-165米43-47层的楼宇，与惠州市政府同轴，未来有望成为惠州第一高楼。

　　然而，和2013年天价地的命运相同，江北菊花头地块也举步维艰，时至今日，地块内仍然有不少建筑物尚未拆迁，而动工日期更是遥遥无期。

　　2016年

　　2016年，佳兆业以超过18亿元的价格，拿下德赛地产旗下子公司惠州市恺乐居置业的全部股权，并获得旗下位于惠城古塘坳地段约28.44万平米的商住地块。在此之前，德赛地产获得该地块时，仅花费2.694亿元。而此次佳兆业通过收购公司间接拿地，付出代价几乎是德赛地产当时拿地的7倍。另外，佳兆业还需自愿借给标的企业人民币5.82亿元，用于偿还债务。据悉，佳兆业随后引进时代地产，共同合作开发佳兆业时代可园项目。

　　德威集团鏖战近10小时，从前一天下午4点一直厮杀至第二天凌晨，“艰难”拿下惠城马安商住地，这也是惠州土拍史上最长的一次竞拍。据悉，该地块起始价未2.65亿元，经过198轮的叫价，溢价127.5%，最终以6.03亿元的价格收入囊中。值得一提的是，这块地原本德威集团可以在2015年底拿下，但并未对该地块进行报价最终流拍，而德威最终花了近原价2.5倍的代价。目前，德威集团已在该区域正在开发项目为德威江誉城花园。

　　2017年

　　2017年，首次进入惠州拿地的全国百强房企领地集团，以12.53亿元拿下小金口地近9万平米的商住地，创下惠州史上最贵单宗地块。经房掌柜计算，楼面价6320元每平米，而12.53亿元也是惠州土地市场史上单宗地块最高价格，这也是惠州首次出现单宗地块总价突破10亿元。

　　业内人士按照领地集团拿地楼面价简单估算，预计新房要至少售价1.3万元才能回本。2018年5月份，领地集团在惠州举办发布会，将项目正式命名为领地兰台府。

　　2017年，惠州频频出现天价地块，碧桂园在一天内以总价21亿元拿走惠城、惠东5宗地块，成为单个房企在同一天的最大手笔；而通湖生态智慧区首宗地块出让，被港企惠港置业以8.3亿元拿下。