昨日,深圳市房地产研究中心主任王锋分析了当下深圳楼市的现状,认为限购限价政策仍应持续,三五年不会退出市场。通过限购、限贷、限价、市场整顿、增加供应、加强保障以及“租售并举”等措施,深圳楼市实现了新房价格“19连降”。王锋建议,应从八个方面建立楼市的长效机制。
“四限”政策短期无法退出
基于下述三点判断,王锋认为,限购限价等政策仍将持续。
一是长效机制短期难见成效。如房地产税立法至少还需1~2年时间;因为不动产信息统一登记、评估价征税等技术性因素的实施,房地产税真正发挥抑制投机的作用,也需要3年以上时间。因此,限购、限贷、限价、限售等“四限”政策,短期还无法被替代及退出市场。
二是“房住不炒”的消费理念有待加快形成。特别是以满足居民刚性住房需求的“住房租赁市场”仍需时间加快培育和发展,广大城市居民“先租后买”的消费理念也需加快形成。目前,我国专业化、规模化住房租赁市场还在发展初期,市场动力(如租金收益率)还不充足,市场供给(含增量和存量供给)还不充分,并存在体制、机制短板(如多头管理、支持政策不足等),还不能从根本上形成“房住不炒”局面。
三是经济结构转型和实体经济振兴还需时日。这是根本性的原因。因为传统产业去产能还在进行,以工业4.0、新一代信息技术等为主体的现代产业体系还需加快建设,以“共享经济”为代表的新动能还需加快培育。
“因此,短期内充裕的社会存量资金还难以真正投入到实体经济领域,并在资本投资多元化体系(特别是规范化的股市)未真正形成阶段,资金仍有非常强劲的动力进入房地产市场炒作楼市。”王锋如是说。
“深八条”仍深入影响楼市
王锋认为,深圳楼市仍处于“深八条”调控政策的深入影响中。一方面继续严格执行2016年制定的“深八条”调控政策,另一方面,加快建立“租购并举”住房制度,大力发展住房租赁市场,房地产调控政策在实践中发挥了明显效果。
自2016年9月,新建商品住宅均价连续19个月环比下降。2017年12月,均价为54256元/平方米,比年初下降1.3%,比2016年9月下降11.9%;2018年4月份,新建商品住宅均价为54169元/平方米,新房价格持续小幅下降。
与此同时,深圳大力培育和发展住房租赁市场,出台政策文件、建立管理服务平台、加快培育专业化规模化租赁企业,并加快租赁住房供应。
2017年11月10日,出让首宗“只租不售”住房用地;2018年2月1日,出让3宗“只租不售”住房用地;预计到2018年中,自持租赁用地出让共计将达6~8宗。
截至2018年4月,国有住房租赁平台公司已收储运营房源近5万套,在规模化租赁中发挥了示范引领作用;各类长租公寓企业收储经营租赁住房约20万套(间)。
“十三五”期间,深圳拟通过收购、租赁、改建等方式由专业化、规模化租赁企业收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。近期,各区正在总结深业“水围模式”和万科“玉田模式”经验,结合城中村综合治理行动计划(2018-2020)的推进落实,推动城中村等存量房屋的规模化租赁工作。
八方面建立长效机制
近年深圳市深化落实各项调控政策,通过限购、限贷、限价、市场整顿、增加供应、加强保障以及“租售并举”等措施,实现了新房价格“19连降”。目前,市场杠杆显著降低,投资购房基本退潮,市场风险逐步释放,顺利实现了2016年以来的房价调控目标。随着调控继续保持高压,房地产降杠杆继续推进,以及大力发展住房租赁市场、加快长效机制建设,短期内深圳房地产市场销售量、价格难有上涨动力。
由于深圳土地资源紧约束,人口流入较快,产业迅速升级,广大居民扎根深圳、实现住房梦想的需求与住房供给不平衡、不充分的矛盾仍非常突出。未来,深圳还将长期面临住房供求紧张关系、房价上涨压力大的局面。
王锋认为,在调控取得阶段性成果的形势下,面对全市较高的居住成本与较大的住房需求,2018年,深圳房地产市场调控依然不会放松,长效机制要加快建设。
王锋表示,未来住房和房地产长效机制建设主要立足以下八个方面:加快培育和发展住房租赁市场,建立“租购并举”住房制度;完善土地供应体系,改革土地出让制度;深化住房制度改革,加强公共住房建设;加快城市群一体化发展,建立大中小城市协调发展机制;创新金融财税制度,完善房地产调控手段;加强房地产市场预警,建立市场监测机制;加强投资引导,促进实体经济发展;加强房地产市场监管,维护市场秩序稳定。
来源:深圳商报
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