任政策如戏翻腾不息 止不住佛山楼价10年上涨步伐

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，佛山有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。

　　房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：佛山楼市十年》系列文章，呈现佛山楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　说到房地产和政策的关联，要从2003年说起。那一年，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，彼时佛山房价仅约2366元/㎡。2004年，迎来12年来的首次加息。2005年，新老国八条出台，首套房首付由20%提至30%。2006年，为应对刚需的市场需求，90/70政策出台，同时，二手房购房不满五年全额征收营业税，佛山房价突破4000元/平，房地产投资价值显现，涌现第一批的炒房客。政策开始频频进入房地产的舞台，引领房地产的发展，直到2018年的“限购”“限价”“限签”“限售”等多限政策，这期间都诞生了哪些充满时代印记的政策?对佛山楼市产生了怎样的影响呢?房掌柜佛山楼市十年政策篇，带您一探究竟。

　　2007-2008年

　　楼市从疯狂到转冷 政策从调控到扶持

　　2年内20次调整存款准备金率 11次调息

　　佛山楼价上涨11%

　　佛山房地产10年的政策舞台，离不开2007浓墨重彩的一笔，光是加息就多达5次。先看看2007年佛山的楼市环境，随着楼价在前3年内从翻番，房产投资得到认可，伴随广佛地铁的动工，佛山商业的发展，2007年佛山楼价出现井喷，楼价创“6字头”新高，地价方面也频创新高，千灯湖创鸿地块楼面地价5907.04元/㎡，甚至超过2007年新房成交均价4918元/㎡许多。

　　为了应对如此疯狂的楼市，2007年楼市政策频出，从 3月 18 日的第一次加息，到 12 月 21 日的第六次调息，从提高一年期存款基准利率0.27 个百分点，到年末降低活期存款利率0.09个百分点。年内央行先后10次上调商业银行存款准备金率、6 次调整存贷款基准利率，同时第二套房首付比例不得低于四成，对佛山炒房者起到震慑作用，在一定程度上抑制了投机性需求。

　　在土地方面，对开发商征收30%到60%不等的增值税，叫停“小产权房”，经适房、廉租房、限价房无缝对接。另外，在3月16日通过的《物权法》，规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，提高了购买不动产的积极性。物权法为物业税的开征奠定了基础，对于房产市场具有深远的影响。

　　对比07年的疯狂，08年的佛山楼市可谓是“一半火焰一半海水”，上半年调控收紧，楼市起舞，下半年受金融海啸的冲击，楼市成交转冷，政策从调控转为扶持，开发商“以价换量”，楼市下行。整体而言，08 年佛山楼市成交较为惨淡，全年成交面积不到 500 万平方米，成为近几年楼市成交最低点。

　　具体政策方面，2008年前6个月五次上调存款准备金率，达到 17.5%的历史高位，从10月份开始，五次降息和下调存款准备金率，首套房贷款利率七折，下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。政府抓紧建立住房保障机制，经适房、廉租房开始进入市场。在税率方面，对个人首次购买90平及以下普通住房的，契税税率下调到1%，对个人销售或购买住房免征印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　在楼价方面，2008年佛山楼市成交均价达到5475元/方，环比增长了11%。总的而言，佛山楼市在“机遇和挑战并存”的状态下，矛盾和博弈贯穿始终，旧有的市场格局被打破，多个市场主体发生了根本的逆转。相比起07年一系列针对房地产“过快过热”现状的调控政策，由于2008年经济形势的逆转，不仅货币政策从严格紧缩转为适度宽松，在具体的房地产行业政策上也从调控转向扶持，并再次重申了房地产行业的支柱产业地位，明确了要鼓励居民购房，扶持行业发展。

　　2009-2010

　　信贷宽松房贷利率低至7折

　　土地过热成政策出台高危地带

　　佛山房价7448元/㎡创历史新高

　　针对2008年的金融危机，国家年底推出4万亿刺激计划，使得货币和信贷极度宽松。2009年信贷狂潮除了铁路、公路、机场等基础设施建设外，也造成房价等资产价格泡沫，房价开始再次逆转向上。

　　在楼市政策方面，2009年上半年创下房贷利率折扣新低，14大银行针对存量房贷7折优惠;同时，降低商品房项目最低资本金，使得房地产拿地门槛降低。09年底，针对部分城市房价过快上涨的势头，打击投资客，二手房转让营业税免征时限由2年提高至5年，另外，国土部开始限制闲置地块，开发商拿地的首付款比例提高到了五成，打击开发商囤地。

　　09年佛山跟广州签订同城协议，共同发展，启动146个三旧改造项目，规划13条轨道交通，全年佛山楼市成交968.6万㎡，超深逼广，创下历史新高，“地王”出世。

　　针对土地市场过热的现象，2010年政府加强建设用地的监管，囤地企业被禁止拿地，土地违规启动问责制，堵住楼市入口。在金融政策方面，紧缩银根，2次加息，6次收紧存款准备金率，并将首套房首付比例提高至3成，二套房不低于4成，并停贷第三套房。但在广佛同城的利好下，特别是建设了3年的广佛地铁首段通车，佛山房价7448元/㎡，创下历史新高。

　　2011-2014

　　佛山限购大幕拉开 楼市进入寒冬期

　　刚需撑起一片天 佛山楼价先降后升

　　2011年3月18日，佛山版“新国八条”细则落地，最严限购令出台!佛山本地家庭停购第三套、外地家庭限购第二套且需缴纳1年社保，同时，在金融政策方面，年内三次加息，六次提高存款准备金率，二套房首付提至六成，利率上浮10%，严厉程度超乎想象。另外，5月1日《商品房销售明码标价规定》商品房销售一房一价，可自行降价,但涨价必须重新申报，务必使佛山2011年新房价格涨幅控制在12%以内。佛山楼市均价从三月份的8756.13元/平方米的高位调控至全年8170.19元/平，成交面积降近2成，库存面积达300万平，楼市进入寒冬期。

　　2011年楼盘广告（图片来自于网络）

    在2012-2013年期间，佛山持续执行限购政策，在“限贷”、“限外”打击投资客的同时，鼓励刚需首次置业，给予首套房贷利率8.5折优惠，房地产市场形成以刚需为主导的局面，佛山禅桂等中心城区成交有所回暖，部分楼盘售价过万。

2012年楼盘广告（图片来自于网络）

　　2014年，外围市场全国各地解限呼声渐起，企图撬动楼市成交热度。佛山在2011年和2014年两次试图松绑限购，“朝令夕改”，均无疾而终。直至2014年8月7日，佛山口头放松限购，夫妻双方最多可买4套房，限购范围由家庭改为个人，外来人口在佛山购房，无需社保证明，这一举措，让继续限购的广州客嗅到佛山置业的先机，佛山楼市涌现大批广州客，新房成交均价涨至8553元/平。

　　同年，佛山地铁2号线开工，三水南站开通贵广南广高铁，佛山交通日新月异，加速发展。

　　2015年 佛山全面解除限购

　　政策频繁救市 佛山成交面积广东省第一

　　地价破万 广佛交界楼价直指2万大关

　　经历了几年的限购，佛山楼市成交受到抑制，库存量急剧增加。进入2015年，可谓是政策救市的一年。央妈年内5次降息降准，放松银根，并降低二套房首付比例为4成，个人住房转让营业税免征年限由5年再次降为2年，并下调二套房公积金首付比例为3成，最低2成。除了金融方面宽松，5月1日起，佛山正式解除限购，楼市任性自由买卖，开始推动不动产权登记制度。

　　值得一提的是，随着全面放开二孩的政策落地，颇具有时代标签的“90/70”政策正式退出历史舞台。

　　2015年的佛山楼市，有两点值得注意。一是土地市场大丰收，多幅地王楼面地价过万，刺激了楼价，特别是广佛交界地段的优势得到体现，广州购买力受到关注。第二，2015年佛山的成交量大幅增长，月销量过万套，楼市如同打了鸡血，亢奋不已。全年2015年住宅成交达到近13万套、逾1420万平米的成交规模，卖楼金额达到1216亿元。这三个指标均创下历史新高。其中，成交面积再度蝉联全省“老大”，成交金额大约是2009年至2013年年度指标的两倍，佛山新房成交均价约8500元/㎡，千灯湖等广佛交界热门板块楼价直指2万大关。

　　2016年 佛山分区域执行差别化限购政策

　　佛山成交蝉联销冠 广佛交界楼价直破2万

　　要说2016年上半年，全国“去库存”运动持续，政策不断加油助跑，首付最低降至2成，佛山契税最高减少2%，央行再度降准，首套房利率重回8折，自6月1日起，佛山放款入户限制，新房、二手房购房均可入户，买房实在太幸福!

　　然而10月8日起，随着全国20多城再启限购，佛山亦在此列，针对禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德北滘、乐从、陈村、大良，这8个热门区域的新建商品房执行差别化限购和限贷政策。此次限购以家庭为单位，本地户籍限购2套，外地户籍最多2套，第2套需提供2年社保或个税，首付最低3成，此次限购相对2011年较为温和。政策层面，中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，“去库存”和“放泡沫”并举，加快研究房地产长效机制。

　　2016年的佛山楼市，注定是红红火火的。全年成交面积破2千万方，成交套数达17.3万套，蝉联广东销冠宝座。据统计，2016年佛山楼价约9460元/平，同比2015年的8499元/平，上涨11.3%，相比2003年，13年涨了4倍，其中顺德伦教片区87%的涨幅领涨各板块，共有超11个板块楼价过万，千灯湖破2万。

　　2017-2018年

　　佛山楼市进入“五限”时代 大力发展租赁住房

　　2017年至今，佛山楼市相当的波云诡谲，“限购”“限价”“限贷”“限签”“限外”五限齐下，限购区楼市趋于稳定，“控东部、稳中部、扶西部”，置业需求从限购区向非限购区转移，非限购区镇街补涨纷纷过万，佛山各板块楼价差异缩小，楼市发展更为均衡。

　　2017年3月24日，佛山开始限外，外地人在限购区购买新房需1年社保或个税。此举大大的刺激了佛山不限购的二手房，广佛交界板块的二手房出现一夜反价30万的情况出现，二手市场过热，十天网签8000套。5月31日，限购区域二手房紧急纳入限购范围，并分区域限价、限签，首套房贷利率从年初的85折上市到上浮15-20%。这个3-5月，是佛山二手房历史上成交最为火爆的月份，2018年3-5月同比跌幅相当明显。

　　2017年的土地市场亦看点十足，为加大新房入市，缓解楼价压力，全年共卖地100宗，卖地面积469.43万平，同比2016年上涨53.3%，吸金900亿元，刷新了近九年的记录，同时，多个镇街地价过万。成交方面，三水、高明、顺德伦教等非限购区长期占据主角地位，土地出让，也以三水和顺德居多，高明荷城成为2017年卖地最多的镇街。此外，佛山土地出让花样频出，除限制最高地价外，配建人才住房，竞自持租赁住房，万科100%自持桂城超大地块，宣告房地产进入“租赁元年”时代。

　　结语

　　广佛同城、粤港澳大湾区双管齐下 佛山楼市大有可为

　　纵观2008年到2018年的佛山楼市，政策如影随形，如同相伴的舞者，你松我紧，你进我退，套路不可谓不深。从2007年的疯狂，到2008年金融风暴的救市，2009年信贷的宽松，2010年银根缩紧，互相掣肘又互相扶持。2011年至2014年3年限购，佛山楼市成交低迷，库存积压过大，2015年全面解限后，楼市一路飙升，高歌猛进，2016年分区域化限购，遏制广佛交界高热区域，扶持非限购区镇街楼市，缩小东西楼价差异，发展租赁住房，这就是佛山楼市这十年政策的脉络。

　　伴随着这十年楼市的发展，佛山房价从2008年的5475元/方，到2017年10061元/方，约翻了两番，最火的广佛交界板块接近3万/方，并在五限政策下趋于稳定。不少拿地较早的低价地块“以价换量”，但对首付比例要求较高，甚至要求全款购房，以求资金快速回笼。

　　现如今，海南全域执行限购，中央5月重申各城市“坚持调控不放松”，政策方面不断释放出强有力的信号，打击投资客，稳定楼市，这让不少购房者产生观望情绪，此外，银根不断收紧，房贷利率不断上浮20%以上，进一步增加购房成本，对楼市调控起到了积极的辅助作用。

　　佛山在深化广佛同城，纳入粤港澳大湾区9城的发展背景下，人口吸引力正在不断增强，楼市大有可为。在佛山楼市的发展史上，政策依然会如影随形，不离不弃，然而楼价是否会就此企稳?让我们拭目以待。