刘贵文：为什么说我们仍在房地产的黄金时代中呢？

　　5月13日，重庆南坪会展中心，在2018宏观经济政策解读与城市发展论坛暨重庆大学建设管理与房地产学院建筑与土木工程硕士研究生校友分会2018年年会上，重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文做了题为《城市化空间格局影响房地产市场》的演讲，对于上述社会争议的焦点问题，他的回答是——我们仍在房地产的黄金时代。

　　此次主题为“拥抱改变 相信未来”的大型城市论坛由重庆大学建设管理与房地产学院建筑与土木工程硕士研究生校友分会和博众城市发展管理研究院联合主办，当天，包括住建部原副部长、重庆大学建设管理与房地产学院名誉院长，博众城市发展管理研究院名誉院长宋春华在内的近千名博众研究院历届房地产MBA、城建EMBA、物业MBA、文旅MBA校友及城市建设与房地产业、文化旅游产业、健康养老产业、物业管理行业等各界人士参加论坛，大家回顾了中国房地产走过的三十年，同时探讨目前正处于转型创新的房地产市场将走向何方。

　　论坛现场，刘贵文院长对当下房地产市场做了深度剖析，在他看来，当前影响我国房地产的决定性力量就是我国的城市化，“根据国家统计局的数据，从商品房竣工面积这一栏看，从2000年到2016年竣工平均每年只有5个多亿平方米，如果房地产坚持市场导向，如果我们坚持城镇化的取向，如果这个数据是对的，其实我们的房子是不够的。”

　　为什么在业内大呼房地产进入后半程时，刘贵文院长坚持认为房地产仍处在黄金时代?

　　以下是刘院长演讲实录，看完这段演讲，相信你会找到你想要的答案：

　　重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文

　　尊敬的宋部长(住建部原副部长、重庆大学建设管理与房地产学院名誉院长，博众城市发展管理研究院名誉院长宋春华)，各位同学，还有会长，还有老师，见到大家非常开心，对本次年会的召开表示最衷心的祝贺!也借这个机会把我对城市和房地产业的一些研究和思考，给各位做一个分享。我今天想汇报的主题是我国城市化空间格局如何影响房地产市场。

　　首先向大家报告，去年猎聘网的大数据显示，重庆大学的毕业生是全国前五十强房地产企业干部的最主要来源，我为此深深地自豪，为各位校友在行业当中取得的贡献表示骄傲，也希望未来能够更上一层楼。因为中国的改革开放，房地产业发展很快，原来我们学院在2000年坚持一个重要的战略，在人才培养上面，我们坚持一定的人才培养规模，人多才是硬道理。经过十多年的发展，我骄傲地告诉大家，现在重大在房地产专业方向的本科培养人数是国内领先的。当然我也感谢学院的发展得到了各位校友的支持。

　　大道至简，大道理其实是一些基本的、简单易懂的道理。过去讲房地产的时候讲到拐点、价格、趋势，更多的视角是从时间序列的角度去讲，但是实际上空间对房价的影响是非常明显的。我们必须要把市场放在时空的概念中去思考才会更加完整。所以今天想从时间和空间的角度，来探讨三个看似很简单的问题。

　　第一问题，房地产是否后半程?房地产是不是已经过了黄金时代，这是第一个问题。

　　第二个，大城市是否过大过密?

　　第三个，重庆未来是否能成为真正的中心城市?

　　我相信大家很兴奋，重庆因为抖音，让重庆的洪崖洞在五一期间成为仅次于故宫的全国旅游热点。重庆未来能否成为中心城市，对房地产产业来说是影响非常巨大的。

　　首先是时代背景的问题，十九大有精确的论述，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。总结起来看当前我们的时代和社会有几个明显的大的转变。物质供应从短缺到丰裕，但是我们自己的精神层面并没有丰裕起来。经过改革开放近四十年，我们已经度过了物资短缺的时代。物资短缺到物资丰裕，但是我们的思想上或者习惯上仍然具有精神丰裕的特征。举个例子，无论是在重庆还是北京，每次登机之前很长的时间，大家都会排队，潜台词说排队很重要，其实这是一个伪命题，因为飞机上总是有地方可以坐的。

　　请大家回忆一下，我们的飞机上没有出现加座的情况，有没有哪个买飞机有站票的?没有，从飞机的座位来说是不是有典型的丰裕特征。

　　但是为什么我们要排队去挤呢，我们过去在物资短缺时代里面，我们习惯了短缺的生活模式，我们短缺怕了，坐飞机就像坐公车一样，要拼命去挤。

　　所以这个时代的特征，尤其要注意精神方面的建设。在这个意义上，我们从改革开放前四十年注意让大家一起富裕来，注重经济增长的效率和速度，现在要过渡到更加关注公平。发展质量上来讲，要从数量规模到质量。

　　因此，下一步房地产业产品关注的热点，一定是品质要高。

　　今天宋部长(住建部原副部长、重庆大学建设管理与房地产学院名誉院长，博众城市发展管理研究院名誉院长宋春华)也讲装配式建筑，其实我们的产业是非常落后的，经过了四十年，我们的房子还是造得跟原来的房子没有大的区别。比如说四十年前的车子跟现代的车子来讲，四十年前的车子已经是古董。但是我们的房子呢，我们给自己的工程质量找到天经地义的理由，认为任何工程都是一个遗憾工程。其实这样的说法不一定有道理。在丰裕时代里，我们更要注重品质、注重环境、注重公平。

　　诺贝尔经济学家的著作中，有一本吉尔布雷思写的《丰裕社会》。其中就讲到，指出“如果空气脏得难以呼吸，水污染得难以饮用，道路混乱，学校差得让学生不愿上学……，那么这样的GDP增长毫无意义”。这本书的观点对我们当前很有启发的意义。

　　下面讲一下房地产的问题，在过去二十年中间，很多预测房地产价格要跌的专家都失误了，包括谢国忠、易宪容等。不仅是学者，很多知名企业也一样。媒体上传播很广的万科的内部讲话引轩然大波。在2014年的时候万科高层就看淡房市，说市场的房地产进入下半场，已经度过了黄金时间。2008年万科是销售约500亿的企业，到2015年已经到了2627亿，应该是全世界最大的房地产公司之一了。

　　大家注意一个数据，万科在2008年的时候卖500多亿，但是到了2015年达到了2627亿。如果进入下半场，包括万科在短短两年之内，2017年销售增长到了5000亿。对比2008年的数据，怎么能简单地说房地产业进入了下半场呢?

　　我们怎么来理解?在我看来，当前影响我国房地产的决定性力量就是我国的城市化。