致敬白银时代2008-2018：回看广州楼市十年调控之路

　　2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀，浮生若梦，十年，广州有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：广州楼市十年》系列文章，呈现广州楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　十年，一个轮回。全国楼市以2008年突袭而来的金融风暴导致房地产市场骤然下行为起点，以2018年整体楼市差别化调控中平稳前行为终点。十年刚好唱完一曲高潮，余音袅袅，令人寻思。

　　房地产政策、城市经济发展的风向，是一个城市房地产市场运行的重要影响因素。10年前，楼市刚起步，调控还是一个陌生的词汇。现如今，为了规范市场，房地产调控政策不断出炉。走过十年调控，未来中国房地产市场的调控思路或将迎来转变，楼市长效机制呼之欲出……

　　对于广州楼市而言，这十年里风云变幻，几次大起大伏，几度挺过危机重生。据数据显示，从2008年到2018年这十年间，广州商品住宅成交面积共计3次大波动，在2008年、2011年、2014年先后形成谷底，然而广州商品住宅成交均价却一路上扬，截至今年5月，广州房价已被推至历史高位，近10年中房价上涨了7839元/平方米，涨幅达83.93%。

数据来源：克而瑞、中国指数研究院

　　每一个阶段的广州楼市，都和当时的政策背景和产业背景，有无法割舍的关联。下面且来细看下广州楼市的十年调控之路。

　　2008年：楼市陷入危机，也让其成为名符其实的“政策年”

　　2008年1月1日，广州市实行新的土地增值税预征率标准，可谓打响了2008年广州楼市政策调控的第一枪。随后，受全球金融危机影响，全国楼市政策由上半年的“稳健财政政策和从紧货币政策”迅速转换为“积极财政政策适度宽松的货币政策”，连续多次降准降息，并推出减息、免税、降首付等多项楼市利好新政。但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。

　　在此大环境下，广州楼市最终亦表现出：市场完成了从供不应求到供大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”，行业面临洗牌等特点。

　　2009年：市场逐渐复苏，供过于求转向供不应求

　　2009年，随着政策逐步落实，市场预期向好，自住型需求大量释放，改善型、投资型需求紧随入市。整体楼市已从买方市场转向了卖方市场。

　　而广州楼市在这一年发生戏剧性变化。土地市场快速经历了从底价成交到高价拿地频现的戏剧性过程。商品房市场交易、投资活跃，均价逐步回升。当时广州楼市成交量和成交金额均全面超越2007年，创出历史最高纪录。

　　这一年里，政策方面，国务院常委会议提出个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年,其他税费、贷款优惠政策继续执行,这被业内人士看成是楼市政策开始收紧的信号。

　　2010年：严政策年，“穗4条”开始限购之路

　　2010年，中央明确房地产调控的主要任务：遏制房价过快上涨。这一年，注定是政策多多的一年。

　　2010年，广州楼市均价突破万元，开启“万元时代”。这一年，也是广州楼市以经济复苏为基础，以调控政策为走向的一年。这一年国家政府出台了30多条金融税收、土地、房地产相关政策来调控城市，包括为业界熟悉的“国十一条”、“国十条”、“国五条”等重要房地产调控政策。

　　而广州市政府也是相继出台了“穗7条”、“穗4条”来抑制广州房价过快上涨。

　　“穗7条”——

　　1、建立用地预申请制度（俗称“勾地”制度）。

　　2、年内投入45亿元，供应土地1.05平方公里，建设300万平方米的保障房，储备3平方公里左右的保障性住房用地。

　　3、加大商品住房用地供应，建立以包括限价房在内的中小户型、中低价位普通商品住房用地为主流的供地结构，支持缓解“外夹心层”的自住型购房压力。

　　4、探索创新土地公开出让方式。

　　5、建立土地竞买风险预防机制。

　　6、“地毯式”清查闲置地。

　　7、实行“阳光用地”工程，全方位、全过程公开土地供应和监管信息

　　“穗4条”——

　　广州市市辖十区(不含从化、增城)执行限购政策，广州户籍和常住非户籍家庭限新购一套房，非常住户籍家庭禁止购房，未满18岁人士限制单独购房；公积金三套房贷全面叫停等。

　　一系列的调控政策下，虽然抑制了广州一手住宅成交量的上升，对住宅的价格的上涨影响并不大。

　　2011年：房地产大打组合拳，调控不放松

　　进入到2011年，多重调控政策持续加压，限购、限价、限贷、限外……等政策层出不穷，经济和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等多方面对房地产市场进行全方位调控，全国楼市第二轮跳跃的舞步也被戴上了层层枷锁。

　　而对于广州楼市而言，调控步伐也是趋于紧凑。2月24日，广州版新“国八条”细则正式落地，以进一步加强房地产市场宏观调控。3月30日，广州出台2011房价控制目标，要求2011年新建住房价格涨幅要低于11%。3月31日，从化发布楼市调控细则，全文未提及限购，其中明确新建住房价格控制目标为2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅，全面推行“一房一价”。4月1日，广州市公布《广州市2011年住房保障工作方案》，明确2011年广州拟筹集8.5万套保障房。下半年，广州多家银行提高了首次置业者按揭贷款利率，上调幅度较大的为执行基准利率的1.05倍。

　　多重调控政策致使市场呈现出需求减少并减缓了房价上涨的趋势。2011年广州一手住宅市场交易登记均价12725元/平方米，虽然同比上涨2.6%，但涨幅低于2003～2010年年均增长速度。

　　2012年：政策欲紧还松 量稳价升折射楼市变迁

　　2012年楼市调控基本以稳为主，地方出台的楼市调控政策并没有前两年多。就广州楼市而言，这一年政策调控情况如何呢？主要有——

　　1月1日，从化正式执行取消买房入户政策，该政策为2012年的从化楼市增添了很多变数。据数据显示，2012年从化楼市成交均价最高为1月份的8891元/平方米，随后持续4个月下跌，最低跌至5938元/平方米。

　　3月7日，广州国土房管局发文称，要严格执行“限外令”，暂停受理外籍人士及港澳台胞购买非居住物业，进一步明确非居住物业包括写字楼、商铺和商业物业中的公寓。

　　9月24日，为了有效遏制年末因豪宅产品大量推货导致的翘尾行情，广州市国土房管局24日晚通过官方微博透露，对广州市区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施。

　　楼市调控政策的弱化，这一年广州楼市显得格外地锣鼓喧嚣、热火朝天。前11个月，广州十区两市均价总体呈量稳价升局面。

　　2013年：楼市在调控中跌宕前行

　　2013年伊始，在楼市响起一片“涨”声之时，国务院常务会议出台楼市调控“国五条”，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。同时，并提出对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。

　　而这一年的广州楼市，可谓是跌宕起伏。3月底，在“新国五条”政策背景下，广州市“国五条”细则落地，释放政策将持续从紧的信号。据悉，国五条落地半月，广州成交量跌近5成。

　　10月23日，广州市发改委公开征求公众意见的《广州市积分制入户管理办法》，为积分入户申请者设立了最基本的“门槛”。新政策取消了年龄、房产、捐款、社保等加分项目，申请者不再单纯“血拼”积分，而是社保缴费年限。

　　11月18日，继“深八条”、“京七条”、“沪七条”的出台后，广州市出台“穗六条”，对非本市户籍居民家庭限购一套住房资格由原来的“累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”，调整为“需连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”。在四大一线城市中，广州的严厉程度仅次于北京的5年，上海及深圳分别只需要2年、1年。

　　在先后经历了“新国五条”、“穗六条”“限购限签”等楼市调控政策之后，广州的楼市犹如一匹脱缰的野马，频出地王、房价连续5月领涨、成交量创新高等。

　　2014年：受政策限制，成交量明显萎缩

　　2014年，随着经济增速逐渐步入新常态，房地产业褪去光环，限购、限贷等调控手段逐渐退出，去行政化，逐渐回归市场成为政策主调，建立市场长效调控机制将是今后发展的主流方向。在市场仍存下行压力的情况下，除北上广深和三亚限购外，多数城市出台适度放松政策支持房地产业发展。

　　于广州而言，这一年大部分时间广州都在实施严格的限购政策，导致成交严重受阻。2014年十区成交仅595万㎡，同比下降16%，成交均价17729元/㎡，同比上升12.7%。

　　除在执行的限购政策外，广州还发布公积金新政、首次明文打击“双合同”等政策。如2月12日,经国务院批复,广州市原萝岗、黄埔合并为新的黄埔区，从化、增城“撤县设区”。在此大利好之刺激下，三月份广州一手楼市成交量环比激增41%，二手楼市成交量环比激增32%。

　　4月，广州市房管局要求，开发商在为楼盘拿预售证时，须先承诺不搞“双合同”，才给发预售证，如违反承诺则愿接受相关行政处理。

　　10月11日，广州发布公积金新政，公积金贷款仅限于首次使用者，且首付将从两成调整为三成。同时，贷款基础条件也有所调整。

　　2015年：楼市新政连环出击 政策转好成交数据更好看

　　2015年是不折不扣的楼市“政策年”。330新政、5次降准降息、 “7090”政策退出、公积金新政、外资购房松绑、统一不动产登记制度、新版930……2015年，从中央到地方，救市政策一波一波，掀起多个楼市高潮，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点。

　　具体到广州楼市，这一年先后推出政策涉及3月18日，广州购买90平以下首套房，公积金首付降低至两成。5月1日，佛山全面取消限购，光明正大“抢”广州客。5月29日，增城撤市设区正式挂牌，楼市仍实行不限购政策。6月8日，广州公积金新政实施，首套房首付两成；首套结清，二套首付三成；首套未结清，二套首付四成；放款外地户申请条件，连续缴纳6个月可申请。7月24日，广清公积金互贷仪式启动。8月12日，从化区撤市设区挂牌，居民可享市区户口待遇。10月26日，广州公积金贴息实施，并上调贷款额度上限。

　　虽稍有波折，跌宕起伏，但随着各项新政的推出，房企和购房者信心回暖，购房需求得到释放，2010年广州新房网签成交93217套，重回12、13年的成交高峰水平。

　　2016年：楼市政策稳定 成交金额历史高

　　对于2016年房地产政策，用“因城施策”来形容再适合不过了。在房地产持续分化的这一年，“政策收紧”与“去库存”并驾齐驱，力促楼市稳定。

　　于广州而言，这一年是广州近十年来房地产政策相对稳定的一年。

　　2月28日，广东省人民政府发布文件，实行 “一类一策”去库存政策。随后4月15日，广州发布文件，提出“三去一降一补”的三年行动计划，并明确广州将继续执行限购计划。

　　2016年4月至6月，广州市全市开展为期三个月的房地产市场专项整治，包括整治未备案的“黑中介”以及不明码标价的房产等。

　　10月4日，中国广州政府出台《有关进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，提出广州继续限购限贷，实行价格指导，加大宅地供应。10月5日 ，公积金网站也发布了《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，指出二套房首付四成变七成，利率上浮10%。

　　随后，广州加大整顿房地产市场秩序的力度，严打中介虚假宣传，严禁发布“日光盘”“封盘涨价”“地王”“楼王”等炒作信息，严查虚假房源，部分房产中介风声鹤唳，一度将房源全部下架。

　　11月，广州土拍潮试行新举措，包括不管外围还是中心区均设定最高限价，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房，或人才公寓，竞拍保证金由20%提高至50%，限定自由资金来源等。

　　温和调控下，2016年广州楼市交出了一份抢眼的成绩单。2016年广州一手住宅网签成交128352套，相当于月均售出10696套房子。面积1415.10万㎡，比2015年增加32%，比2014年增加69%，是近几年中成交量最高的一年。

　　2017年：楼市调控显成效！2017年广州楼市成交量跌价稳

　　2016年，是广州楼市红红火火的一年，高温甚至蔓延至2017年年初。然而“花无百日红”，随着“3.17”新政——广州史上最严限购政策的出台，广州的楼市迎来拐点，再加上一系列楼市降温政策措施，广州楼市进入了“恒温”期。

（图片来源：美联物业全国研究中心）

　　据数据显示，2017年以来，出台相关房地产调控政策措施已经接近250次，严厉度与密集度超过了以往任何一年。而对于广州楼市而言，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的大背景下，广州上半年采用了最严厉的限购、限贷、限售政策进行调控；下半年积极发展住房租赁市场。可以说广州楼市在多番调控中，也找到了发展的新方向，向租售并举大时代转变。

　　2018年：广州楼市政策总体维稳

　　如今，2018年已经过去接近半年，在“房住不炒”的大背景下，纵观整年的楼市基调，依旧是“调控不动摇，力度不放松”。前段时间，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头等现况，住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。可以预见，广州楼市在政策上，将保持目前的稳定状态，坚持实施限购、限贷等调控政策及市场监管措施；在成交上，也有望保持价稳量升的趋势。