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深圳楼市十年:房价1.2万涨到5.5万 你错过了多少机会

来源:房掌柜  陈佩 佛山房掌柜  2018-05-24 08:03:23
[摘要]这十年间,深圳房价从最初1.2万涨到如今5.5万,有如一场梦,有多少人错过上车机会,扼腕叹息悔恨不已。事实证明,过去十年,买房是最好的造富机,下一个十年,还会如此吗?

  编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

  房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:深圳楼市十年》系列报道,回望过去十年深圳楼市变革历程。

  这十年间,深圳房价从最初1.2万涨到如今5.5万,有如一场梦,有多少人错过上车机会,扼腕叹息悔恨不已。事实证明,过去十年,买房是最好的造富机,下一个十年,还会如此吗?

  2008年

  12794元/平,跳楼价、集体维权潮

  2008年,美国金融危机波及全球,整个中国楼市都受到影响,深圳也不例外,房价一路暴跌,跳楼价、吐血价、白菜价...原来,开发商也可以这么降价。

  这一年,深圳新房成交均价12794元/平,同比下跌4.4%,不少楼盘价格跌幅甚至达到50%。“五一”黄金周期间,新房成交均价首次连续三天跌破万元。而前一年,深圳房价攀升至18000元/平,达到全国最高水平。

  “再低,就不可能了。”2008年5月,佳兆业地产打出了至今都让人无法忘怀的广告。

  2008年5月15日,中海康城国际爆出开盘起价4988元/平的消息,创深圳起价最低。

  金地梅陇镇2007年每平1.8万,到了2008年四期打出“6670元/平起放肆触底”的口号,从1.8万到6670,确实很放肆。

  桑泰丹华府开盘价每平2万,3个月后均价陡降到1.3万起,“早买房变成了早吃亏”。开发商不得不作出了拿近3000万承诺老业主“全额补差价”,引发楼市一片哗然。

  雷圳一期开盘最低价格为10800/平,2008年06月22日二期20套单身公寓起价7980元/平,开盘当天售完。

  英郡年华从2007年下半年最高峰的均价13000元/平(毛坯),到2008年9月起价6888元/平(精装),最低价至6300元/平。凭借如此任性的举动,它还上了CCTV2《经济半小时》。

  这一年,深圳楼市上演了一场降价小区业主针对开发商的集体维权潮:万科第五园、金地梅陇镇、碧水龙庭、诺德国际、锦峰森邻、宏发领域、半岛城邦……由此形成深圳楼市一道独特景观。所有以质量问题的维权,都是因为房价降了。

  2009年

  14858元/平,年底破2万,业主反价

  2008年中国楼市出现10年大拐点,量价齐跌,下半年宏观调控转向,管理层启动大规模刺激楼市消费政策,其他金融政策全线松绑。

  在40000亿刺激下,2009年楼市起起落落,从年初的“价量齐跌”到年中的“价量齐升”再到年末的“价升量跌”,市场再次进入繁荣期。

  2009年,深圳新房均价每平14858元,比2008年上涨16.1%、比2007年上涨11.1%。

  2009年初,房价跌至接近10000元/平。不到500天的时间里,深圳房价几近腰斩。一季度房价保持在每平11000元左右,二季度开始上涨,三季度房价“猛然加速”,较年初上涨了57%,8月达到了每平19368元。

  2009年10月24日,国四条出台,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。四季度房价突破2万大关,10至12月,各月的平均房价为每平21660元、19413元和21317元。

  与此同时,业主出现大规模反价。

  这一年,一位叫小傅的购房者经历了人生最艰难的时刻。他看准了一个楼盘,网上找了一大堆数据,准备打电话核实,约定看房,没想到业主加价5万,他找中介调停,一周后,中介回电话,业主再加5万。一个月后,同一家中介打电话,让小傅去看房,原来那套房业主涨了23万。

  2010年

  20205元/平,房价“被降”,市长出面解释

  2010年,深圳房价高开低走,全年新房成交均价20205元/平,创历史新高,同比大涨33.3%。

  豪宅项目入市较多的南山和盐田也是成交均价上升最多的区域,盐田新房成交均价比2009年上涨68.3%,南山区比2009年上涨51.7%。

深圳东部豪宅区

  官方数据称年底房价比年初下降20%,不过却遭网友质疑深圳房价“被降”。后来,时任市长许勤还解释,是由于房价评价体系的原因造成的,不一定是全面反映,在以后的房价评价体系中,对高档楼盘、普通楼盘的权重做好安排,做到更加客观,更加准确。

  与成交价相反,2010年,深圳新房共成交36729套,同比减少50%。

  这与密集出台的调控政策关系密切。

  2010年1月10日,国务院出台国十一条,要求二套房贷款首付不得低于40%,4月15日,国务院要求二套首付不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日,新国十条出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购房第三套及以上住房贷款,深圳5月6日执行细则。9月30日,深圳出台限购政策,限购令被称为史上最严的房地产调控政策。

  2011年

  18988元/平,首付一成,开发商返月供

  上一年,深圳“9·30”政策余威仍影响这一年楼市走向。

  2011年12月深圳新建商品住宅成交均价为16020元/平方米,同比下降15%,环比下降14.59%,为2011年全年第二低,仅略高于2011年5月的15263.元/平方米;而与年初1月份20165元/平方米相比跌了21%左右。

  2011年,深圳楼市量价齐跌,多项数据创阶段性最低点,新房成交面积达272万平,同比减少了15.26%,创下2001年以来的最低点。二手房成交均价为18988元/平,同比下跌了5.82%。

  2011年1月,“新国八条”公布,二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。

  2011年3月,深圳市规土委通知非深户购房,社保和纳税不能补交。

  深圳限价格令出台,楼市迎来双限时代。2011年深圳楼市始终低迷,加上二手房“评估价”过户政策。一二手房价格倒挂,新盘出现降价潮,成交量暴跌。

  深圳限购、限贷、限价政策执以来,楼市持续低迷,新开盘价格一路走低,开发商各出奇招,首付一成、原价保值回购、返还月供……

  南山十五峯花园,购房95折,18000元/平的汉京确悦购房补助1年,按2200元/平;福田嘉葆润金座首付只要2成,还有96折优惠;盐田金山碧海均价17000元/平,购房更是有75折优惠。

  2012年

  18906元/平,破冰之年,开盘千人抢房

  2012年,深圳新房成交量创调控以来新高,共成交40332套,同比增加4成左右。成交均价为18900元/平,同比下跌0.5%,为历史上首次连续两年下跌。

  2012年是深圳楼市的破冰之年,虽然楼市的政策环境没有实质性的改观,但市场的信心正快速恢复,开发商推盘积极,购房者入市积极,楼市呈现供求两旺的景象,各种档次的项目、各个地段的项目大丰收。

绿景公馆1866大中华开盘现场

  2012年6月8 日,央行降息,进入连续降息通道,深圳楼市频现千人抢房潮 。6月10日,水榭春天五期在大中华开盘引发三千多人抢房潮。7月19日,富通城十锦在前海售楼处开盘引发千人抢房。7月29日,中粮锦云在大中华开盘引发千人购房潮。8月19日,绿景公馆1866大中华开盘引发4000千人抢购800套房源。

  三个月时间内深圳楼市出现四次千人购房潮,屡次刷新市场热销神话,成为政策调控下的一道独特楼市疯狂景象。

  2013年

  21626元/平,政策刺激,房价如脱缰野马

  2013年,国务院新国五条出台,本是限制房价过速增长,但深圳却逆向而行,有如脱缰野马,均价从18906元/平涨到21626/平,达到历史最高水平,较2012年上涨14.4%;成交47759套,约439万平,同比增长19.1%。

香蜜湖豪宅区

  仅有1月、3月两个月均价低于两万,并在6月达到最高月度均价峰值,突破2.4万元/平,创下40个月新高。

  2013年11月,深圳出台政策,二套房首付提高至七成,计税评估价上调,银行贷款收紧,审核、放款周期加长等举措控制房价,房价实现了月度“六连降”,但2013年房价较2012年上涨了14.4%。

  数千人购房、日光盘……去年的楼市呈现多年难遇的火爆景象,龙华、前海等多个新盘出现了七八个买家抢购一套户型的现象。

  2014年

  23973元/平,“崩盘论”打脸,一年涨24%

  2014年,深圳房价23973元/平,同比2013年涨10.83%,为历史高价;成交41911套,同比2013年跌1成左右。

  年初,杭州、常州等地楼市滞销打折、银行收紧开发贷的利空消息传来,楼市有如“山雨欲来风满楼”,“崩盘论”再一次甚嚣尘上。

  2014年,930新政(房贷结清再买算首套)和降息政策,成为楼市逆转的“分水岭”,前三季度市场供求低迷,客户观望情绪浓厚,市场交投低迷,后一个季度急速逆转,低调开局高调收官。

  纵观2014年每个月的数据,深圳房价整体运行区间为2.2-2.4万/平;11月房价突然升至26529元/平,创下历史新高;12月房价虽小幅回落,但仍高达25754元/平,同比上涨24.83%。

  2015年

  42591元/平,一年不买房,白干20年

  2015年的中国楼市,只有两个城市,一个是深圳,一个是其他城市。

  2015年,深圳新房共成交6.6万余套,成交面积665.89万平方米,同比分别上涨58.65%和65.21%;成交均价42591元/平,较2014年涨了近四成。

  半年之内,央行三次降息,五年以上商业贷款基准利率降至5.65%,住房公积金贷款利率降至3.75%,双双跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94%与3.87%的最低历史记录。

  一个多月后,央行降息降准并用,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0 .25个百分点。“双降”历史上并不多见,只在1998年和2008年两次金融危机时使用过。

  仅在2015年上半年,政府就有七次关于房地产的调控政策出台,可见其救市心切,930新政是上涨最重要的原因。

龙光九龙玺一期工地

  2015年10月,龙光玖龙玺开盘4.8-7万/平,均价5万+/平,最高7万/平! 这一年,最流行的一句话是今年不买房,白干20年。

  2016年

  53454元/平,两次破6万,6平鸽子笼走红

  上涨、冲高、振荡、回调……2016年,深圳楼市上演了一场惊心动魄的过山车大戏。

  深圳新房成交均价53454元/平,同比上涨59.9%。1-9月,房价螺旋式攀升上涨,6月、9月房价突破6万,这一波发自于深圳的疯狂涨势,很快蔓延全国,波及所有重点城市,大部分二线城市房价普遍到了一倍以上。

  国庆小长假“深八条”最严调控新政出台,新政威慑下的深圳房价显著回落,10-12月房价在55000元/平上下波动,后一直稳在这一水平。

  上半年,在3·25政策出台前夕,深圳还上演了一波业主反价潮。金小月看上了宝安一套带普通学位的两房一厅,63平,业主开价290万元。

  回家考虑一个晚上,第二天,中介告诉他们,业主315万才卖。金小月不敢再考虑了,当场让中介打电话给业主讲价,最终300万成交。

  “中国空前!深圳绝版!6平精装极小户型驾到!”因为这条广告,深圳6平鸽子笼走红,全国家喻户晓。

  这个被叫做鸽子笼的楼盘有十多套面积仅6.6平左右的房子,而最小的一套房,竟然仅有5.73平方米!网友感叹今后只能回家就上床睡觉啦。

  后来,这个楼盘涉嫌违法改建,被勒令停销整改,实际只卖了4套,半天售罄的消息不实,将会全部解约。

  2017年

  54445元/平,“深八条”影响深远,大中华生意惨淡

  2017年,是调控政策的深化和检验之年,调控举措在史上最严“深八条”的基础上,逐步收紧房贷利率遏制投机需求。

  2017年,深圳新房成交均价54445元/平,同比微涨1.9%,环比全年下降,降了675元;共成交25820套,同比减少38.0%。

  深圳新房成交量显著下降,一方面受限购、限贷、限价等政策影响,另一方面开发商非住宅供应占比扩大。2016年“深八条”调控出台以来,住宅价格上涨势头得到控制。

  这一年,作为开盘必选地的大中华生意惨淡了不少,绝大多数楼盘选在周五晚或周末在营销中心悄悄开盘,开盘后也鲜有销售海报释放。

在年在建的HBC汇隆中心

  商务公寓成为市场的一大热点,部分购房者开始转向不限购不限贷的商务公寓,商务公寓产品均价高于住宅,主要原因是商务公寓基本带精装修,同时大部分商务公寓处于城市中心区或区位良好的新兴区域。

  2018年

  54169元/平,一二手倒挂严重,关内有盘售罄

  在楼市调控高压下, 4月深圳新房交均价为54169元/平,环比减少16元/平,同比下降0.82%。

  自2016年“深八条”以来,深圳新房成交均价已经连续19个月下跌,同比八连降,累计下跌1442元。

  2018年3月28日,深圳出台意在打压高评高贷和阴阳合同的“三价合一”政策实施,一手房市场关注度增加,部分二手房市场客户转战一手房市场。

  4月深圳新房市场依旧延续3月好势头,成交套数1934套,环比下降4.68%,同比下降2.18%;成交面积187081.3平,环比减少8.31%,同比减少1.68%。

万科臻山府二期开盘售罄

  截至到2018年5月18日,深圳有21个一手房源取得预售(含2个保障房项目),受限价政策影响,一二手倒挂现象严重,一些地段好的原关内楼盘开盘售罄。

  粤港澳大湾区规划出台在即,深圳楼市或许又会迎来一些新变化。

  结语

  过去十年,深圳房价历经波折仍一路上扬,从1字头飞涨至5字头,有人买房安家,也有人买不起逃离。

  来来往往,十年岁月,吾心安处便是家,愿有盏灯为你而亮。


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责任编辑:邓泳仪

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