中铁撤退“深圳IT第一村” 八年旧改心血无奈付诸东流

　5月底，上海联合产权交易所挂出一条公开出让信息，中铁置业有限公司拟转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，转让价格为67142.279169万元。

　　房掌柜查询资料得知，深圳中铁粤丰置业涌现公司的核心资产为龙岗区坂田街道马安堂社区新围仔村更新项目，主要开发内容包括拆除用地范围总面积55357.9平方米，开发建设用地面积45553.5平方米，计入容积率建筑面积282500平方米。在目前深圳土地资源越发稀缺的时候，中铁置业选择转让控股权则吸引了多方的关注。

　　拱手相让：八年“烫手山芋”6.7亿找“下家”

　　在深圳寸土寸金的地方，如此体量的商、住开发项目实属难得，但中铁置业此时选择了控股权退出，意味着该项目即将要假手于人，让人不免产生好奇心，也让人琢磨不透，值得回味。目前项目一经披露就引来了市场众多的关注。其实2017年12月，中铁集团就已经发布转让信息，但旷日持久的拆迁和诉讼拖慢了中铁的步伐，也耗光了中铁的耐心，所以今年五月在上海联交所正式挂牌。

　　据房掌柜了解，中铁集团于2010年拿下新围仔村旧改项目，新围仔村也因为汇集众多来自华为、富士康等知名企业园区的奋斗者，被誉为“深圳IT第一村”。

　　根据深圳国土资源局2011年的公开信息显示，龙岗区坂田街道新围仔村更新单元规划项目被列入《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第四批计划》内。

　　该项目一期分两个宗地和时段开发，其中一宗地已于2014年12月竣工，命名为“中铁诺德公馆一期”，并于2015年售罄;另一宗地命名为“中铁诺德公馆二期”，截止到2018年4月30日，项目二期2号楼主体结构全部完成，1号楼主体结构完成80%。根据此前中铁置业的规划，项目分两期开发建设，拆除用地范围约5.54万平方米，开发建设用地面积约4.55万平方米，总投资约20亿元。项目更新改造后，将打造成集商业办公、文化娱乐、体育休闲为一体的现代城市居住服务功能片区。

　　房掌柜实地探访时发现，目前项目一期已经入伙，二期还在施工，但是三期属于停滞状态。值得注意的是，项目三期用地为新围仔村居民宅基地，因近年深圳房地产市场变化，拆迁谈判至今无实质性的进展。到目前为止，粤丰公司尚未与任何一户居民就拆迁补偿安置问题达成协议。

　　身负“重债”：纠纷诉讼拖累公司步伐

　　就目前来看，深圳的土地资源已经十分稀缺，如果房企想要在深圳能有一番作为，通过招拍挂拿地已然不现实，参与城市更新就成为了他们的拿地的主要途径。但是深圳旧改这块大蛋糕，几乎所有企业都想分得一块。然而，又因周期长、拆迁纠纷等现实问题，让不少房企有心无力。

　　中铁集团就面临这样的问题。

　　房掌柜在上海联交所网站查询得知，目前深圳中铁粤丰坂田项目二期存在拆迁补偿安置纠纷，且已进入了司法诉讼及仲裁程序。其中，法律纠纷案件涉及的当事人为深圳粤丰公司、深圳市群达行精密模具有限公司以及与项目关联的七户居民，上述法律纠纷案件分为三起，包括两起诉讼案件及一起仲裁案件。

　　评估报告称，纠纷案件在一定程度上对项目二期的开发构成了阻碍，法律纠纷得以解决的最终时间无法判断。

　　因此，在粤丰与被拆迁业主的司法诉讼及仲裁案件完全终结且相关拆迁纠纷得以妥善解决之前，坂田项目二期或将无法取得预售许可证;在四栋七户业主相关问题没有妥善解决前，或将会影响到该项目的规划验收及初始登记。

　　房掌柜在踩盘时也对几个工地上的工人以及新围仔村的村民进行了咨询。其中一个工人表示诺德公馆二期现在还在施工，但是每天的工作也不是很繁重，但是具体什么时候完工他并不清楚。随后，在新围仔村开饭店的张老板也向房掌柜表示，之前就听说了要改造，但是等了这么多年，左右两边都已经建起高楼，就中间这一部分没有动静。而对于中铁将出售项目股权的事情，两位受访者都表示不知情。

　　此外，房掌柜在踩盘时也发现，目前诺德中央公馆对面为魔方公寓，而万科的首个城中村改造项目也落地坂田岗头新围仔村，这在一定程度上也给拆迁带来了难度。

　　此外，项目周边还有几个新盘，其中碧桂园荣汇花园目前已无房源在售，大族云峰项目预计今年内入市，而项目一期诺德中央道在链家网上目前有18套二手房在售，均价48258元/平方米，为坂田区域热点项目之一。

　　望而却步：深圳旧改依存不确定性

　　虽然近两年来，深圳市政府出台了一系列关于城市更新、棚户区改造的相应政策，但是中铁此番放弃诺德公馆项目，也透露出了他们对未来拆迁开发缺乏信心，并且也折射出深圳旧改推进速度缓慢的难题。

　　去年8月，深圳市规土委在《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》中提出，未来将引导城中村通过综合整治开展规模化租赁，并对外长期租赁经营。而目前新围仔村共计建筑约230栋，住户约6093个，万科已经签约其中9栋，并且有2栋正在进行立面改造，同步施工的还有一处社区公园。

　　而近期发布的《深圳市“城中村”综合治理行动计划(2018—2020年)》中要求，全市从今年起至2020年7月期间完成所有城中村综合治理，消除安全隐患，并计划在2018年完成全市40%城中村综合治理工作，2019年完成40%，2020年完成剩余20%。

　　其中，所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的城中村，均纳入本次城中村综合治理范围。据此，中铁诺德公馆三期虽已列入城市更新单元计划，但目前仍未有实质性进展，在2020年正式实施的困难很大，很有可能进入综合整治。

　　另外，企业目前尚未取得该项目的任何批复文件，也尚未对项目作可行性研究报告，所以无法对项目三期的未来收益情况进行预测，本次按账面值确认其评估值。

未来这个项目将何去何从，房掌柜也将持续关注。