高力国际：中国经济转型加快 商业地产市场一片向好

　　6月28日，全球领先的房地产服务机构高力国际发布标题为《高瞻远瞩：洞察中国投资物业市场的新机遇》的研究快报，快报指出：中国是亚洲最活跃的房地产市场之一，城市化和向以服务业为主导的经济转型为中国的商业地产创造了的强劲需求。在强劲经济增长的前景下，中国未来几年内实际利率将下降。实际利率下降或将推动房地产市场的投资活动，有助于保持中国投资市场的稳定，2018 年第一季度的房地产交易亦反映此趋势，同比增长24％。

　　高力国际研究部对全国商业地产市场进行深入研究：

　　华南地区：大湾区一体化规划为该区域发展最大助力。在写字楼领域，高力国际预计深圳年均租金增长率可达5％，而广州琶洲区将会成长为一个成功的新CBD；华南地区大量新增零售物业供应，将提供新的投资机遇。

　　华东地区：高科技行业的不断扩张和基础设施的提升完善使得商业园区的租金稳步上涨；零售物业收益率达4.0%至6.5％之间；物流仓储物业租金和资本价值双双上涨，南通、常州、无锡和常熟等外围城市存在更多可供投资的资产；长租公寓作为新兴市场，广受企业和开发商关注，前景看好。

　　华北地区：物流行业蓬勃发展，东北中心城市沈阳受益巨大，天津和廊坊等周边城市物流市场持续活跃；商业园区资产投资潜力极佳，收益率达4.2-4.8％。

　　华西地区：华西地区物业资产有着良好的投资价值，金融城地区有着充足的供应和强力的政策支持。成都甲级写字楼收益率达5.7%，稳定的需求和优质新项目将会推高租金。商业园区板块，包括高新南区，收益率达7-8%。尽管目前资产较为稀缺，但成都正在迅速发展成为一个主要的物流中心。预计成都东部新区将会做进一步的物流开发。

　　2018年第一季度中国主要城市投资型物业净收益

　　华南地区

　　写字楼

　　预计在未来三年，深圳的经济增长将进一步强化市场的需求，城市的年净吸纳量将达到100万平方米。截至2018年第一季度，深圳甲级写字楼的存量上涨至544万平方米。2018年至2021年，深圳的新增供应将超过600万平方米，其中三分之一以上的供应将来自前海。尽管空置率将于2019年短暂上升至29%，但多余的存量也将很快被市场吸收。因此，高力国际预计未来五年，深圳写字楼租金或以平均每年5%的速度稳步上升，2018年年内的资本值将增长8%-10%。

　　针对广州市场，2018年写字楼租金水平将稳步上升，空置率将保持低位。预计2019至2021年的新增供应或将相当于全市现有体量的51%，空置率于2020年达到峰值。但未来大量新增供应将作为企业自用，而持续的经济增长亦将刺激写字楼的租赁需求，高力国际预计2019至2021年租金水平仍会小幅上升，2018年广州甲级写字楼净收益率约为4.0%。

　　琶洲作为广州下一个新兴商务中心，政府旨在把琶洲建设成电商集聚区并吸引更多科技公司入驻。广州市未来五年超过一半新增供应将集中在琶洲子市场，其中包括科技业巨头腾讯、阿里巴巴与唯品会等企业总部。

　　物流

　　省政府收紧仓储物流土地的供应导致了仓储物流土地和物业的二级市场的蓬勃发展。尽管有着高达6% 的净收益率，物流地产依然受缺乏供应的影响，投资机会有限。但随着大湾区基建的进一步完善，包括深中通道，港珠澳大桥，以及虎门二桥，华南的物流市场将实现进一步整合，更多的新兴区域将变得适合物流产业的发展。