房企面临“前后夹击”局面：融资收紧 未来以价换量

　　“前两年，金融机构来企业洽谈业务，都是融资部门或CFO出面接待，最近就需要老板亲自出马了。”近日，某上市房企相关负责人表示。该人士对今年企业的融资压力深有体会，以至于房企与金融机构接洽时，接待的级别和规格都在提升。

　　近期，审计署、央行、发改委密集释放房地产融资层面的利空消息，直指银行贷款和海外发债。这意味着，已持续收紧了两年的融资政策，将可能迎来新一轮加码。

　　在楼市调控中步步退让的房企，正面临“前后夹击”的局面。一方面，销售回款、海外发债、私募、银行贷款等融资渠道大大受限，令企业的资金压力进一步提升;另一方面，偿债高峰期将在今年下半年出现，如何填补缺口将成为首要难题。

　　多重压力之下，房企正在展开自救。有分析认为，“老板亲自出马”代表了企业姿态的变化，这可能导致企业策略出现一系列调整，并将体现在投资、拿地、开发、销售等各个环节。

　　融资渠道接连收紧

　　日前，国家发展改革委、财政部联合发布了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(下称《通知》)。

　　对于《通知》发布的主要背景，6月27日，国家发改委相关负责人表示，近两年，注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。但是，这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。

　　从具体管控做法上来看，值得关注的一点是，要引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，加强企业外债风险管控力度，无疑会减少外债发行的规模，同时也会限制海外地产的投资，对于很多房企的境外融资将形成制约效应，接下来资金方面的压力会有所上升。

　　防范金融风险政策之下，政府对于融资渠道的管控，愈发严格与规范。一周前，审计署针对金融风险防控等突出问题予以审计并发布报告。报告披露，3家金融机构9家大型国有银行，违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

　　在业内人士看来，虽然这份审计报告披露的违规内容是2018年之前的，但是对于当下仍对违规金融手段抱有幻想的房企，将起到震慑作用。

　　监管层释放从紧信号

　　近期，监管层对房地产市场进行了一轮密集表态，其中不少内容直接指向房企融资。

　　6月20日，国家审计署发布报告指出，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

　　6月25日，央行发布报告指出，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。

　　6月27日，发改委负责人在答记者问时强调，“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。”

　　在此之前，已有十多家房企发债遭遇中止，涉及碧桂园、龙湖、富力、合生等大型房企。

　　6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。虽未直接提及房地产融资，但整治内容中包括“违规销售”，被认为将对房企的定金和预售款来源产生影响。在长沙于6月25日出台的调控措施中，同样有着“严禁收取认筹金”的说法。

　　这一轮表态是过去两年来融资政策不断收紧的延续。从2016年以来，在楼市调控政策收紧的大框架下，监管层分别对私募、发债、信托、银行等融资渠道做出限制，使得房企的资金来源不断收窄。

　　华创证券指出，2015年和2016年，房企的主要资金来源为境内发债。到2017年，该渠道逐渐被ABS和中票所替代，发债也转向海外。进入2018年，海外融资也大大受限，前5月房企利用外资规模下降了76.2%。