叶檀：美国房价涨速达四年最高 超过历年泡沫最高峰！

美国房价已经大涨，年内还会继续上涨!

　　据CNBC转引当地中介Paragon数据，2018年上半年，旧金山房价猛涨20.5万美金，同比攀升20%，创历史同期最大涨幅，目前均价162万美元!

　　当地住宅中位数比金融危机前的泡沫时期高出了80%，2007年11月，旧金山住宅价格中值曾触及89.5万美元的峰值。

　　房价高涨，科技巨头员工住也不起。Open Listings发布的报告显示，包括苹果、Facebook、亚马逊、微软以及谷歌在内的五大科技公司的员工，每月归还的房贷占薪酬的28%以上。

　　旧金山湾区是美国科技公司聚集地，高工资加股票期权，造就一批批科技新贵，导致湾区房价持续上涨。

　　旧金山不是特例，整个美国都疯狂。

　　5月31号，美国在线房产中介机构Redfin报告，美国房价已经连续增长六年，今年2月，创下美国近4年来最大的同比涨幅，中位销售价格同比上涨8.8%，每套房的中位数价格是28.57万美元，创2014年3月以来最大涨幅。

　　3月份，Case-Shiller 20城综合住房价格指数同比上涨6.79%，创下2014年6月以来最快增速。4月份增速下降，5月又开始大涨。

　　另外，据美国房产信息平台Zillow统计，今年一季度美国房屋价值同比上涨8.7%，创2006年6月以来最高增速(当时年化涨幅9%)。

　　官方数据印证了房地产市场的火爆。联邦住房金融局(FHFA)证实，今年一季度美国的房价同比上涨6.9%，全美50个州和首都华盛顿特区房价都在涨。

　　别以为就中国人抢房，美国人抢房毫不手软，3月，美国一套房平均上市43天就签约出售，比一年前快了一个多星期，有将近四分之一的售价超过要价。

　　有的城市热到发烫，上午挂牌，下午卖出，回到2008年之前楼市最火爆的时候。

　　FHFA(联邦住房金融局)的数据是，一季度房价同比增速超过10%的州有四个，分别是内华达州，上涨13.7%、华盛顿州上涨13.1%、爱达荷州上涨11.1%和科罗拉多州上涨10.6%。

　　房价都涨到天上去了。

　　更可怕的是，Zillow发现，在美国35个最大的住房市场中，有21个的中位数房价已经超过了十年前楼市泡沫鼎盛期的最高水平!从2008到2018，十年时间，房地产换了天地。

　　要问美国房价为什么涨得这么疯?

　　理由一，美国房屋供应不足，上市房屋减少。

　　按目前的销售速度，去化周期是4个月，去年同期是4.2个月，维持健康的供需平衡需6-7个月的库存，美国房子库存不够。东西少了，价格就高。

　　建筑不多造房子，是因为估计不足，也因为原材料和劳动成本上升。成本上升，建筑商的利润下降，他们就要盖大房子，用国内的话叫建豪宅、造大户型，中产阶级入门级的房子，赚不到什么钱。

　　想卖房子的屋主，他们发现自己找不到理想的新住所，加上房价上涨，索性捂盘惜售。

　　很多屋主买房的时候，房贷利率很低，现在房地产抵押贷款利率一直上涨，2月份达到了近三年来的最高水平，屋主更不想卖房子，购房者一害怕，觉得不买房，以后房贷利率不知道会高到什么程度，赶紧买，加剧了恐慌情绪。

　　很多开发商建设多家庭住宅，不是美国家庭变大了，而是因为房价越来越贵，以后租房的人会增加，还建什么一个家庭的小宅?

　　LendingTree贷款公司说：“营建商转向多家庭住宅，显示房价已开始影响建筑业。多家庭单位价格较低，也有很多出租单位。在房价昂贵的东北部，一家庭住宅兴建工程更少。”

　　理由二，通胀预期上升。大家买房，买的就是通胀预期，买的就是通胀下的黄金储蓄罐，对冲心里的恐慌情绪。

　　消费者信心指数很高。5月份，美国密歇根大学消费者信心指数初值98.8，同比涨幅1.8%，基本等同于2018年年初到5月的均值98.9，创下2000年以来的最高纪录。

　　美国人现在对经济的感觉还是不错的，对失业率的预期稳定在十年低位，引人注目的是，通胀预期升温，5月份，1年期通胀预期终值是2.8%。五到十年期的通胀预期终值是2.5%。

　　通胀预期上升，购房者的数量就会上升。

　　还有一个数据，能够证明美国通胀预期一直在缓慢、坚定的上升。根据纽约联储的消费者预期调查，4月份的消费者一年通胀率预期从2.75%微升至2.97%。4月份的消费者三年通胀率预期从2.91%升至2.97%，从2017年8月以来预期就上升了。

　　5月，美国核心PCE物价指数较上年同期上升2%，创2012年3月以来的最大升幅。

　　现在知道，美国房价为什么大涨了吧，通胀预期上升了。

　　理由三，钱多了。美联储退出了量化宽松政策，美元上涨，资金回流美国，进入收割羊毛的过程。

　　通常，美联储进入加息周期，房价下跌，美联储进入降息周期，房价上涨。两者之间是闪电和雷的关系，闪电在先雷在后。美联储货币政策在先，房地产市场在后。

　　2016年年底，美联储开始新一轮第一次加息，美国房价连续保持6年增长。房地产市场有惯性，从联储开始动作，到房地产市场产生反应，差不多要三四年的时间。

　　同样的加息周期，同样的房价高涨，但这次美国楼市没有泡沫。

　　2008年美国次贷危机重要原因就是“次贷”。这些不良贷款出现问题后引发了崩盘。但是次贷危机以后，美国银行在贷款审核方面是非常严格的，不良信用的人很难获得贷款。

　　相反，由于房市供不应求，很大一部分人都选择了现金全款成为抢房。美国房地产数据提供商AttomDataSolutions的数据显示，2017年美国人现金买房的比例达28.8%，高于2016年的28.6%。

　　最后一个理由，也是最重要的理由，强美元导致资金回流美国。

　　华人移民、中国购房者功不可没。

　　2017年7月，美国房地产经纪人协会(NAR)发布《2017年美国住宅房产外国买家报告》，在2016年4月~2017年3月的统计周期内，中国成交金额超过加拿大、英国、墨西哥和印度，荣获美国海外购房群体“第一大买家”头衔。

　　全球中文海外房产平台居外网发布报告，2016年中国人海外各国购房花费首次突破1000亿美元，美国作为中国人首选的海外购房目的地，约占其花费的三分之一。

　　美国一年房地产成交总额大概1.5万亿美元，中国人的1000亿美元不多，只有十五分之一，别忘记，还有很多已经移民的，有些购买期房的，有些用公司名义购买的。

　　中国购房者的功劳远不止于美国，从加拿大到澳大利亚，一直到塞浦路斯、巴西，中国购房者足迹遍布全球，最近最热的，除了美国，还有日本和东南亚。

　　美国加息进入红色危险地带，估计到2019年前后，新兴市场房地产会出现动荡。

　　美国放纵海外资金进入，就是要让新兴市场集体崩盘。

（来源：叶檀财经）