改变！房产投资新时代 租金回报率将成重要考量指标

在踏入北京电影学院正式上课之前，研究生游启明需要先找到住的房子。

2017年8月中旬，也就是去年此时，他和朋友一起在健德门合租了一套60平米两居室的房子。房子是通过中介联系的房东，每月租金6500元。

2018年8月中旬，游启明终于成功找到了新住所，同样是60平米两居室，这次也是每月6500元。但区别在于原先他去北电只需要骑行3公里，耗时不到15分钟，而现在至少要花费1个小时乘坐地铁才能赶到学校——北电周边小两居普遍涨到了每月7500元以上，他住不起了。

惊魂未定的他在朋友圈里感叹：后知后觉，房价一路狂飙。寻遍京城历尽坎坷终于get到了一套心仪的房子——提心吊胆抢房签约，悬着的心终于落下!

北京房租高居全国首位

游启明的感叹不是个例。根据贝壳研究院整理自Real Data数据库的报告显示，北京在多项房屋租金数据上拔得头筹。2018年上半年北京租金绝对值达每月每平米76.1元，而第二名深圳仅为每月每平米68.8元。

北京租金收入比达29.81%，总租金规模高达1376.3亿元。与此相比，虽然杭州在人均年租金上超过北京，达16375元，但是总租金规模仅为386.7亿元，北京房屋租赁市场体量巨大、价格高企，基本上形成全国其它城市“望北京项背”的局面。

全国重点十城租金规模测算

同样，游启明发出“房价一路狂飙”的感叹也有数据佐证。根据贝壳研究院整理自Real Data数据库的报告显示，以2018年8月6日至12日的整租租金为样本量，北京的整租平均租金同比增长了15.5%，在房屋租赁市场上和深圳各领风骚。

而具体到个别小区，还有更大涨幅。例如被网友戏称为“亚洲最大社区”的天通苑，其东二区的两居租金在去年同期还是每月4300元，从去年年末开始一路走高，截止7月30日已经涨至每月6000元，涨幅将近40%。

重点城市整租平

北京典型小区天通苑东二区的两居租金走势

中介透露：房租涨势已久

钱刚是租房中介平台自如租房的一名“自如管家”，他向中新经纬客户端(微信公众号：jwview)透露：“媒体报道的七月份北京房租上涨10%并不是新鲜事，其实北京房租早已涨了大半年。”他说，自从2017年底北京市着力规范房屋租赁市场以来，“北京从南到北的房租一下子就涨起来了”。

钱刚观察了自己所负责区域的房源数据，认为去年到今年的房租涨幅“非常凶，很多房源原先标价5000元，如今很难找到5500元以下的房子了。”

或许可从中介平台向房东报价获取房源的过程中窥知一二。王硕在北京潘家园有个65平米的小两居，步行五分钟即可到达潘家园地铁站。近期他准备将房子租出去，联系了58同城、安居客、自如、蛋壳公寓等租房中介平台。王硕准备的出租价格为每月5200元，“我认真考虑了，觉得这个价格挺合适，也可以和我讲价。”不料自如、蛋壳等租房平台给的几轮报价最低也有每月5800元，签三年，承诺包装修。中新经纬客户端(微信公众号：jwview)问询参与过报价的蛋壳公寓业务人员，对方回答“差不多今年以来每月的价格都会刷出新高，一般会比这个房源之前的出租价格要高。”

而在朝阳区劲松街道的一位自如管家则表示，今年劲松区域的房源基本都是每月房租6500元以上，而在去年，只有4000多元。“这涨幅也不是我们能控制的，我自己身为自如管家，房租还不是得一直涨，我租房的成本也高了。”

专家质疑平台哄抬房租

此前自如CEO熊林在接受媒体采访时表示，托管房源已经超过60万间。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，自如租房在北京的房屋租赁市场是规模最大、影响最大的，自如平台对哄抬北京房租价格负有责任。

业内人士分析称，目前市场上的自如、蛋壳等租房中介平台已经开始形成巨头垄断局面。张大伟也分析认为，当下租赁市场超过一半的房源已经被各种租赁代理机构垄断，而最大的租赁机构已经控制几十万套房源。诚然，根本矛盾是租赁市场的供需结构紧张，特别是郊区部分房源在过去一年多的时间里受到严格监管，不得出租。此外租售比太低，普遍对房租有上涨预期。从根本上来说，中介没有错。

“中介不能制造恐慌，但能放大恐慌，利用恐慌多赚钱。”张大伟说，从资本的角度看，中介现在普遍在做投资业务，一般都锁定3-5年的租期，赚取差价。在这种情况下，未来租金的上涨空间，都是中介的利润。从房源本身的角度，中低端房源被中介整合包装成中高端租赁房源，也明显提高了租金。

坎坷的找房经历也让游启明产生了同样的想法。游启明下载了市面上几乎所有的租房APP，一家家去询问，发现价格随着时间水涨船高。他曾找到一名中介看房，那名中介在看房时说，自从规范房屋租赁市场以来，北京的房租普遍上涨。但是游启明认为，即便只看北京电影学院周边的租房需求，就能管中窥豹，北京的租房供需不平衡，但他仍然怀疑租房中介平台以多种借口哄抬房价。

应受访者要求，文中游启明、钱刚为化名。

(来源：中新经纬APP)