SOHO中国上半年净利润10.93亿 3Q业务“择机”上市

　8月17日，SOHO中国有限公司（以下简称“SOHO中国”）发布2018年度中期业绩显示，2018年上半年，SOHO中国经营利润（不含投资物业的评估增值）约15.3亿元（人民币，下同），同比上涨约144%。

　　报告期内，SOHO中国包含评估增值的归属权益股东税后净利润约为10.93亿元，同比下滑72.54%。

　　对此，SOHO中国董事会主席兼执行董事潘石屹在同日举行的业绩发布会上解释称，2017年的利润中有60多亿元是评估增值，去年把两个SOHO销售出去后，评级机构重新给了较高的评估增值，而今年的评估增值只有4.8亿元，从现在即将交付的两个SOHO来看，评估增值远远没有达到市场水平。“明年5月份项目交付使用时，评估额会上去。”

　　值得注意的是，虽然SOHO中国上半年净利润大幅下滑，但其出租业务却继续保持高位增长势头，租金收入约8.48亿元，剔除已出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响，同比上升17%；投资物业平均出租率约为97%，其中最新入市的SOHO天山广场的出租率也由2017年末的约64%提升至约92%。

　　而位于北京丽泽金融商务区的丽泽SOHO和上海古北国际商务区的古北SOHO的工程建设正在按计划进行，预计将于2019年中之前陆续完工，届时SOHO中国将有更多核心地段的优质办公楼资源入市，进一步充实可租面积。

　　SOHO中国在出租业务保持高位增长的同时，其3Q业务亦展开了积极的拓展布局。

　　据房掌柜了解，截至2018年6月底，SOHO 3Q已在北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重庆等7个城市布局，拥有31个中心、超过30000个工位，平均出租率达88%。

　　SOHO 3Q凭借其简洁方便灵活的共享办公模式打造了一个庞大的创新社区，吸引了包括今日头条、华为、奔驰、小红书、中国平安、大众点评、首汽约车等越来越多公司入驻。

　　针对市场普遍关注的SOHO 3Q上市问题，潘石屹坦言，等资本市场状况变好时，3Q业务就会选择上市，只要香港欢迎我们，我就来香港。

　　潘石屹还表示，暂时没有在海外开发3Q的计划，因为中国的市场还很大，北京和上海的共享办公文化已经形成，具有很大市场潜力。“SOHO中国有自己的优势，我们是房地产公司做3Q，从设计到产品都比较精致，如果3Q潜在市场需求大的话，计划从管理民机中拿出一部分做3Q。”

　　对于是否会兼并其他共享办公空间，进行规模扩张，潘石屹回应称不会。“SOHO 3Q回按照自己的思路、产品风格和管理模式去做业务，发展的快慢不重要，健康地发展，能够赢得口碑和市场的发展最重要。”

　　谈及SOHO 3Q未来的发展方向，潘石屹表示，目前3Q中有70%-80%都是互联网公司，3Q在搭建好平台后会和各种各样的公司进行合作，在接下来的发展中，3Q会更重视管理，不然发展会遭遇瓶颈。“SOHO 3Q将成为集团未来新的增长亮点和动力，我们对SOHO3Q的未来大规模的发展充满信心。”

　　在保持现有业务稳定发展的同时，SOHO中国还在积极探索新的业务模式。自今年6月以来，SOHO中国已经成功举办5次房源竞拍活动，得到了客户和市场的高度认可。

　　潘石屹称，公开竞价就是为了公开透明，不是为了降低效率，是为了提高效率，我们用公开竞价的办法，使得租金水平创新高。

　　据悉，今后，SOHO中国将全面开启竞价出租，近期可参与竞拍房源数量将达到241个，房源面积达到12万平米。

　　以下为业绩会问答实录：

　　问：请问潘总，SOHO 3Q业务什么时候上市，会不会来香港？

　　答：我们也在密切关注市场，等资本市场好了，我们就会上市。我们经过过去三年时间，看到3Q（共享办公空间）在中国，最起码在北京和上海特别有市场。三年前都是中小型的公司，现在共享办公文化已经形成，很多大公司也参与进来，我们看到很大市场潜力。

　　我们与3Q的竞争对手互相学习。我们有自己的优势，我们是房地产公司做SOHO3Q，我们从设计到产品都比较精致。所有项目都选择最好的地段。下一步3Q有潜在市场，如果市场需求量大，计划从管理面积拿出一部分做3Q。只要香港欢迎我们，我们就会来香港。

　　问：未来3Q的合作会在什么方向上深入？会不会与其它的互联网巨头有新的合作？

　　答：3Q公司中70%-80%都是互联网公司，传统公司比较少。3Q就是一个平台，建立公司后与各种各样的公司合作。下一步3Q要大规模发展，管理特别重要，如果管理上不去，发展会成为瓶颈。过去几个月中，我们把最基础的数据全部互联网化。我想基础的工作都数据化、电子化、互联网化，对下一步的管理方便很多。

　　问：公司在上次的发布会时讲到SOHO3Q今年工位数的目标5万个，现在资料上半年不超过3万个。5万个工位的目标有可能达到吗？未来有无收购投资的方向？如果有，会有什么目标？  

　　答：现在3Q座位3万多个，今年6月份开始有点转变，我们先找客户，客户需要我们就做，我们会寻找大的稳定的客户。这样的模式在北京和上海非常有市场，下一步的发展座位数实行3Q定制化服务。

　　下一步到底销售不销售市场上订货不订货，还需要看市场的变化。市场低的时候就进货，高的时候就出货，做生意就是出出进进的。

　　问：关于上市规模提升方面，公司有没有想到香港、新加坡等城市租办公楼做3Q的打算？在国内有没有想兼并小的共享办公空间进行规模扩张？  

　　答：香港和新加坡及海外开发SOHO3Q的计划目前是没有，光中国大陆的市场就已经很大了。上市就看市场，什么地方有市场就在什么地方上市。

　　有没有可能收购兼并别人的共享办公空间，中国所有的共享办公空间我都看过，有很多共享办公空间与我们谈，把我们的管理放在一起做大规模。现在很武断地告诉你，不会的。我们要按照自己的思路，按照产品的风格，按照我们的管理模式往大了做。发展快慢不重要，健康地发展，能够赢得口碑和市场的发展最重要。

　　问：公司上半年净利润10.93亿元，同比2017年上半年39亿相比有较大的降幅，管理层怎么看？

　　答：去年60多亿是评估增值，去年虹口SOHO跟凌空SOHO销售出去以后，评估机构给出的评估增值的量较高。今年评估增值只有4.8亿，在建的项目评估增值额度远远没有达到市场水平，项目没有建成时评估高低不重要，明年5月份项目交付使用时，评估额会上去。

　　问：上次业绩发布会潘总提到不排除拿地的可能，您更倾向于拿地还是存量资产，聚焦北京和上海，还是考虑在海外其它城市进行投资？

　　答：现在中国的房地产公司资金流很紧，找我们谈项目的，谈在建工程的量比较大。对我们是无所谓的，在建的项目还是地，还是已经建好的项目，只要价格便宜合算都可以。我们的负债率很低，账面上不少钱，主要看市场。

　　问：租赁竞价全面推动是否会降低效率，是否影响租赁竞价使得原本有意向的租户错失很好的时机？

　　答：公开竞价就是为了公开透明，而不是为了降低效率，是为了提高效率，我们用公开竞价的办法，使得租金水平创新高。

　　问：中美贸易争端对中国房地产的影响，您对房地产行业接下来的走势怎么看？

　　答：中美贸易战对中国的经济（房地产）影响非常大。中国经济发展了，中国的房地产才能发展。没有开放，就没有经济的发展，没有好的经济发展，房地产也发展不了。

　　问：为什么古北SOHO和丽泽的SOHO评估价很低？

　　答：对于完工项目已经出租的项目，市场化的信息得到比较充分，通过一系列的公式给完工的项目一个估值。但对在建项目估值方法因为缺少实际出租的租金水平等市场化的信息，更多的用假设。结合项目的地价，以及施工过程中每年投入的建安成本，然后给在建项目进行估值。在建过程之中的价值会比较低，接近完工甚至完工当年应该会有相对施工年头中较高的估值。

　　问：现在的市场环境下，公司有没有把控外汇风险的措施？

　　答：没有风险。因为SOHO中国外债负债率只占负债4%，在汇率变动中公司的负债基本不会受到影响。

　　问：能不能具体讲3Q的收入和利润多少，未来的目标是多少？

　　答：现在3Q占收入比例非常低，数字不方便透露。共享物业主要想做大规模，推广的同时注重每个中心质量的提升及利润率的把控，非常重要。规模做上去，收入自然而然上去，现在第一步先谈规模。

　　问：3Q的项目扩展到七大城市，公司下一步有没有想把项目打进别的城市？

　　答：3Q选择进的城市有几个标准，首先，GDP总额较大；其次，经济增长速度快；最后，每平方公里的面积能够产生的GDP高还是低。我们通过国家统计局公布的能够查到的四个指标进行衡量，我们选定十个城市进行考察认为是可以发展的。其它的城市通过四个指标看稍微差一点，我们先发展好十个城市。