实探增城永宁街叶岭村：新白广城轨加持 永和板块增居住区

9月7日，广州一口气挂出10宗商住商服用地，其中增城叶岭村独占3宗。

　　这三宗地块的具体情况如何，周边配套及前景如何？下面广州中原研究发展部将为你详细介绍永宁街叶岭村地块。

　　地块基本信息

　　本次出让的三宗地块为广州峰光摩托车有限公司旧厂改造项目，位于增城区永和板块，紧邻新新公路。其容积率均为≤2.7，总占地面积达12.78万㎡。

　　其中，地块三规模最大，占地面积达4.88万㎡，建筑面积为13.17万㎡；

　　其次为地块一，建筑面积为11.81万㎡；而地块二建筑面积为9.53万㎡。

　　本次土拍采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，若达土拍达最高限价时，地块一、二、三楼面价均为15999元/平。

　　近年永和板块出让记录为章陂村A17013号地块，当时以接近增城标杆楼面价的水平由招商拍得，即如今招商臻园项目。

　　但相比之下，本次出让地块周边生活配套匮乏，公共交通亦为短板，市场接受度仍需考究。

　　地块四至及现状情况

　　据广州中原研究发展部实地调研了解，本次出让地块紧靠新新大道，来往车辆以货车居多，有一定的噪音及空气污染问题。

　　而地块东、北两侧均被山林环抱，自然景观资源充足，居住环境优；南侧则为金地香山湖项目。

　　目前该地块内部基本无大型未拆除构筑物，大部分区域尚未平整，地势相对平坦。

　　地面上存在较多的砂石和钢筋等土方残渣的堆积，仍有多台挖掘机正在作业。从目前的现场情况来看，未来开发的土方成本会相对较低。

　　周边配套情况

　　交通方面，地块西侧邻近新新大道，可接驳广汕公路、南香路。

　　另外，按规划文件显示，地块南北两侧将规划建设花莞高速、增天高速两条重要交通干道。

　　其中，花莞高速将贯穿中新、人和、知识城等多个重点板块，日后自驾车出行便利度高。

　　但是，现时片区公共交通不足问题相对突出，地块距离地铁21号线中新站（在建）约5公里；距2020年开通的新白广支线荔湖站（在建）约3公里；

　　而周边公交站点布局较少，且只有1条线路，发车时间约15-20分钟左右，公共交通出行效率较低。

　　生活配套方面，目前片区仍处于起步阶段，周边生活配套匮乏，以村级配套为主，档次偏低，而中大型的购物广场在2公里开外的荔湖城附近。

　　日后可能需要依赖自建配套或共享周边楼盘的配套，以满足业主自身的生活需求。

　　教育配套方面，本次出让地块将规划建设幼儿园、小学，基本可以做到“一站式”解决孩子的教育问题。

　　地块整体市场价值分析

　　1） 三大规划区辐射，项目前景可期

　　永宁街叶岭村地块处于黄埔中新知识城、朱村教育城、增城经济开发区三大重点规划区之间，受三大规划区的辐射，区位优势明显，未来发展前景可期。

　　此外，朱村的科技小镇和新塘的富士康超视界8K项目已经处于积极筹备建设阶段。

　　广州中原研究发展部认为，预期未来1-3年内将会引入大批高素质劳动力。

　　相比起厂区内生活置业，地块周边环境优，更加宜居，也极具可能会成为部分园区员工的购房选择。

　　2） 新广白城轨交通引导

　　有望吸纳多地客群

　　根据规划文件显示，新广白城际铁路依次连接白云机场、中新知识城、永和、新塘等多个重点板块。

　　而地块项目距离新广白城际荔湖站仅3公里距离，有望承接来自知识城、空港经济区的员工的居住需求。

　　按照目前建设进度，新广白城际铁路将在2020年左右开通时，恰逢地块产品进入销售阶段，届时将为项目增添另一大卖点。

　　另外，需要指出的是，新广白城际将与穗莞深城际的接驳于增城新塘站；

　　 加强与深圳、东莞等市区的联系，日后有望能够吸引深圳、东莞等外地投 资客户关注和置业。

　　3） 自然资源优势凸显

　　刺激养老、改善需求置业

　　永宁街叶岭村地块周边被连片的山林环抱。同时，距地块不远有大面积的高尔夫球场及南香山森林公园，绿化景观优势明显。

　　日后项目产品可以其居住环境为最大的卖点。因此，未来产品瞄准改善、养老需求的置业客户。

　　 但需要指出的是，片区已有多个优质项目已先利用周边自然资源作为产品卖点，日后开发商如何避开周边同质化竞争并突围而出，将是项目产品设计最大考验。

　　地块居住部分前景分析

　　1）增城一手住宅市场情况

　　增城区一向是广州一手住宅供求大户，产业的引进升级、配套的逐步完善、楼市价格低洼亦均是区域吸引人口流入的核心优势。

　　据广州中原研究发展部监测数据显示，自2016起，增城区一手住宅成交占比已达20%高位；

　　而去年318、330等调控政策出台后，区域一手住宅成交占比呈现持续走高态势，稳定维持在30-35%之间，是购房者的主要选择区域。

　　2）周边楼盘情况

　　“金地”为目前片区“地头蛇”，楼盘项目布局相对密集，主推改善大户型房源，以及部分别墅产品为辅助。

　　其优质二手房源与一手项目价格差距不大，其中在售的金地香山湖均价在1.8万元/㎡左右。

　　而金地公园上城凭借房龄新、区位条件好、配套情况完善等因素影响，在售均价亦相对较高，达1.5-1.7万元/㎡左右。

　　此外，广州中原研究发展部认为，目前3宗出让地块起拍楼面价相对高企。

　　按现时起拍楼面价计算，日后项目盈利点至少处于21000元/㎡左右，明显高于周边目前在售项目。

　　若进入竞自持环节，未来盈利售价将更高，但考虑到片区交通条件，配套相对匮乏，发展潜力有待观察，建议意向房企不宜过分追高价格。

　　3）项目目标客户群体

　　三宗地块项目均具有一定的规模体量，可提供近千套的房源出售。

　　但对于目前片区生活配套匮乏、公共交通设施严重不足的现实状况及周边优质楼盘的竞争而言，片区消化过千套的房源有一定的难度，资金回收存在一定的风险。

　　广州中原研究发展部对地块潜在客户群进行罗列及购买可行性分析，具体情况如表格所示：

　　地块SWOT分析与调研总结

　　基于上述分析，广州中原研究发展部对永宁街叶岭村地块的SWOT分析如下:

　　综上所述，本次出让的叶岭村三宗居住用地除自然观景资源、道路交通处于优势地位外，其它生活配套、公共交通等方面均为薄弱环节；

　　因此，三宗地块的自建配套和楼巴的设立显得尤为重要，为吸引客户置业一大法宝。

　　此外，广州中原研究发展部认为，相对与今年增城的土拍情况来看，目前地块起拍楼面价已处高位；

　　日后难以在竞争中形成价格优势，加上项目片区自身配套不足的缺陷，建议房企应谨慎出价。

　　（来源：广州中原研究发展部）