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“南京楼市遇冷”只是空穴来风所滋生的波浪?事实打脸……

来源:房掌柜  吕泽淳 佛山房掌柜  2018-09-17 08:17:26
[摘要]最近的“楼市风云”在南京是铺天盖地,俗话说无风不起浪,难道真的是风雨欲来?

  最近的“楼市风云”在南京是铺天盖地,俗话说无风不起浪,难道真的是风雨欲来?楼市的走向不会因为一个人或者一些人就作出倾向,而是与全国经济、社会、政策等各方面因素挂钩。所以倘若宏观状态不变化,滋生的波浪可能不会太大,楼市遇冷一说从何而来呢?

  今天掌柜君稍微合计了一下,楼市遇冷或许源自于土拍降价、新盘去化、二手房降价……

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  土拍降价

  金九银十首场土拍,原本(9月7日)五块土地出让。

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  结果9月6日三块土地终止出让,分别是燕子矶G42地块、桥林G44地块以及六合的G45地块。

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  距离此次土地终止出让不足一个月,8月16日,南京原本五块土地出让,结果在前一天(8月15日),南京市国土局也挂出过公告,江宁滨江G39、G40地块因故终止出让!

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  终止出让,自然是有原因的,但我们只能揣测,虽不能肯定,却也不会无厘头乱说。政府也许是考虑到这两幅土地出现流拍的可能性会比较大,或者没有开发商在拍卖之前兜底。而流拍的出现又会对房地产市场的信心有一定的冲击性,导致在后一轮的土拍中开发商会对未来市场的不确定性有所担忧,与其如此倒不如终止出让。

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  近年来,南京土地的流拍情况尚算少,不能和其他一些城市相比,但也不是没有。据小编不完全统计,去年12月25日,溧水G22、G23地块就惨遭流拍;去年12月29日,位于雨花台区板桥的 G77 地块遭遇流拍;今年3月23日,位于主城城北的G08地块,惨遭流拍……

  因故终止出让次数也不少,去年7月11日,南京市国土局紧急发布了NO.2017G38、NO.2017G39地块因故终止出让;去年9月20日,江宁方山G50地块因故终止出让;今年6月19日,新北新区G05地块因故终止出让……

  据不完全统计,仅从2017年至今,有7幅地块在开拍前1至3天内紧急出现了终止出让的情况,至于土地流拍地块也达5块。

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  在市场不好的时候,会增大土地终止出让的发生率,由此也证明土地市场确实在降温。另外前几天(9月7日)的铁心桥G41地块,楼面价13993元/㎡!地价猛降1.5万/㎡!雨山路G41地块,楼面价14123元/㎡,与一街之隔的保利云禧(楼面价22320元/㎡)差了8197元/㎡!

  单从土地市场一面来看,说南京楼市遇冷即便有故甚其词之疑,却也不是完全空穴来风。

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  新盘去化

  从新盘去化方面来看,首先其中绿城南京桃花源3次开盘、荣里4次开盘、万科城2次开盘、扬子江金茂悦2次开盘、中交荣域2次开盘、中冶盛世滨江2次开盘均售罄。河西作为南京楼市大热门,除了升龙桃花园著叠墅总价太高,少量房源未卖出以外,其他楼盘都是逢开必光。

  但这只是两级分化太过严重的影响,因为换个角度,又仿佛两重天,判若两城。

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  但是从江北来看,又是令一番景象,就在7月下旬,江北融侨观邸加推57、61号楼毛坯房源,限价2.5万/㎡左右,614人买198套房,中签率32%,平均3人买1套房,看起来好像挺难买,但当天最后只卖出6成多。

  桥北时隔5年“重生”的老盘万江共和新城,今年3月加推了其红公馆组团的两栋楼共计222套房源,吸引了428组客户参与选房,中签率51.9%。不过,开盘当天客户到场率比较低,入座购房者寥寥无几。最终,项目当天只取得了3成左右的成绩。

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  六合的荣盛鹭岛荣府在6月份领取817套房源销许,毛坯均价11535元/㎡,目前距离开盘已经两个多月过去了,才卖出去了4成。

  高新区一家新盘在6月下旬首开,平推316套精装洋房,均价27252.99—28197.24元/㎡,现房交付。截止目前,成交认购仅52套,去化16.5%。

  卖房子嘛,不可能出现负数,所以最差的就是“鸭蛋”咯。位于雨山路板块的别墅产品路易庄园,早在6月份就领取了36套联排别墅销许,销许均价29800元/㎡,户型面积310㎡。但是三个月过去了,成交依旧为0。

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  中签率80%、90%的,这种到开盘可能就卖个3-4成,代表案例为江北的悦风华,叠墅到现在还有大批没卖出去。

  甚至碧桂园为了新盘去化,在宝华开启了“秋收大惠战”。位于宝华的碧桂园中天东方骏庭、翡翠华府天悦、碧桂园大学印象以及碧桂园伯爵台4盘联动,推出首付1成活动。

  所以从新盘去化来看,南京楼市现在的变化也在朝遇冷的方向走动……

  二手房市场

  一般来说,二手房后面接上“倒挂”两个字比较合适,不过最近“凉凉”两个字的频率出现的比较多。

  8月南京新房仅成交3973套(不含溧水、高淳),环比暴跌55.9%,主要由于8月南京上市量都集中在月底,有不少房源成交有滞后性,另外很多新房卖的比较差,所以成交数据也比较难看。

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  8月南京二手房网签6956套,环比下滑2.9%,跌幅同比去年收窄4.1%,而南京链家网签量环比下滑14.8%,跌幅显著高于全市平均水平,新房二手房成交量都有下滑。

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  河西一线经纪人对8月份河西二手房情况做了总结:目前奥体最热门的小区二手房成交周期一般在2-3个月左右,而且基本是市场价格,高性价比房源,观望情绪也较为浓厚,随着金九银十的到来,可能会出现小局面的成交量上升,完全不能从本质上改变走势,平稳,冷静,量少,无人问津,也陆续成为常用词;现在买房的都是刚需,改善学区刚需;卖房的也是刚需,改善环境刚需。

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  当然,河西只是一个微观区域,最典型的特例,二手房虽然不好卖,但在南京还有一种二手房一直傲娇,这就是学区房……

  然而,真是是这样的吗……

  近期,南京二手房市场降价力度更大,有别墅最高降价 600 万,河西南有学区房单价降至 5 万以下,但事实是越降越难卖。

  河西西堤国际第六街区一套 130 平米不占学区的双学区房,报价 726 万,单价 5.5 万,房主称价格还可以谈。位于城北玄武区的恒大翡翠华庭 108 平米房源,报价 400 万元,单价 3.7 万,自称降价 35 万,且仅此一套。

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  不仅如此,一些大面积学区房也坚持不住开始降价,比如清江花苑树人学区房单价降到 3.8 万元,面积 143 平米,总价 550 万。

  关键是,中介透露,降价了都卖不出去……

  从二手房市场来看,南京楼市这股“遇冷风”,道者不来盗者来,来者不善呐。

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  房价环比下跌的城市有29个,7月份只有13个城市下跌。下跌城市除了北京这样的,还有像上海、深圳、杭州、南京、天津、武汉、苏州、济南、成都、温州、合肥等地。

  总结来说:房价下跌的城市从一线城市向杭州、武汉、南京等新一线、二线城市蔓延,个别热点三线城市已有迹象显现。

  厦门、赣州、南京、石家庄、唐山位列跌幅榜前五……

  厦门的故事很有代表性,南京真的只是单纯的两级分化情况,而不会步其后尘嘛?谁也不能肯定,我们拭目以待吧……


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责任编辑:江子纯

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