盘和林：问题不只是涨租 长租公寓监管机制需健全

今年夏日，长租公寓一跃成为舆论的中心，当然，这并不是什么好事，以“甲醛门”、长租公寓暴雷、高价抢房源为代表的一系列负面事件令群众开始了解、监管部门开始关注长租公寓行业。

　　9月10日，上海市消费者权益保护委员会通报，2018年至今，长租公寓相关投诉已受理近1400件，同比增长3倍，对于目前市场存在的种种乱象，相关部门的监管亟待加强。

　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及“租售并举”、“租购同权”的逐渐落实之下，今年开始，房屋租赁市场逐渐变得火热，同时，也成为资本市场盯上的下一块“蛋糕”。根据中国房地产协会发布的数据来看，2017年中国房屋租赁市场的年租金规模约为1.3万亿人民币，长租公寓部分仅为648亿，市场占有率为5%，远远不及美国的30%以及日本的83%，由此看来，长租公寓市场的确存在着广阔的发展空间。

　　不过，对于新兴发展的行业来说，机遇总是与挑战并存，最初掀起长租公寓风波的自如“甲醛门”便是在长租市场机制发育不健全之下导致的恶果。对于长租公寓来说，租下业主房屋之后转租的“包租式”和利用购买和自持物业进行出租的“自持式”是最常见的两种方式，但不论是哪种方式，均是利用赚取“租金差”的方式盈利，从资金流来说，资金回笼较慢，这就意味着空置房屋直接导致租金损失，使企业成本增加，风险加大，加之暑期租房旺季之下房产销售的业绩压力，在没有完整监管体系的情况下，怀有侥幸心理的企业选择在装修完工不久便铤而走险租出房源，最终成为引爆长租公寓问题的导火索。

　　而资本的入局更是直接导致了租金的上涨，与当年网约车通过补贴进行价格大战以低价抢占市场不同，长租公寓更多是一个“二房东”的身份，想要抢占市场，足够的房源是必要条件，在资本加持之下，高价拿房也显得更加有底气，也加重了爆仓的风险，只是苦了真心想要租房的租客，不得不得面对高涨的租价。同时，资本入局也使得原本的租金给付机制多了变数，新增的“租金贷”便是其中之一，但这种形式其实是将风险转嫁给租客，完全侵害了租客的利益，在这一点上，8月20日宣布破产并进入破产清算程序的鼎家就是前车之鉴。

　　此外，在租赁市场中存在的“押金不退换”也是不可忽视的现象。这也正如上海市消保委公布的信息，居住安全难保障、押金退还不守约和资金征信存风险是投诉最集中的三大问题。

　　房屋租赁市场实际上也已经引起了监管部门的重视，如在七月底中央政治局会议上提出的“坚决遏制房价上涨，加快促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，住建部也于8月7日提出“对未能实现目标的地方坚决问责”，同时提出大力发展住房租赁市场。

　　从房地产市场发展的大趋势来看，长租公寓也是完成房地产市场平稳健康发展长效机制的手段之一，在未来长租公寓也会扮演越来越重要的角色，不过，对于目前长租公寓所存在的问题，至少需要从几个方面同时寻找解决措施：

　　其一，是长租公寓市场的监管机制需要进行加强和完善。不可否认，金融资本的进入为整个市场带来了活力，任何行业脱离资金都不可能独立发展起来，但在初期，投机性的金融资本也带来了诸多问题，前文所述的“租金贷”模式就亟待得到改善，而追求短期利润不顾刚装修的居住环境问题直接出租间接危害租客身体更是影响恶劣。这些问题，都需要靠加强监管，推出更完善的规范条例来解决，要知道，作为服务行业，消费者才是主体，服务于消费者才是租赁市场的原始功能。

　　其二，从源头解决问题，以租金上涨为例，问题的源头是租赁住房供给量的不足给了租赁机构抬价的可乘之机，在房地产市场已经进入存量时代的背景下，适当利用现有房产补给租赁市场的缺口，以政府和企业联手合作的形式惠及租房者，也是解决租赁市场目前存在问题的方式之一。

(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)