小区业主被盗 佛山市消委会提醒购房时关注物管合同

　　小区业主房屋失窃，物业管理公司是否需要承担责任？物业管理服务合同是否应该增加防盗安全等级标准?上周三，市消委会联合市住建局、市工商局等相关政府部门代表，共同召开规范物业管理服务合同、保护消费者家庭财产安全公开讨论会。

　　“希望通过讨论，进一步理顺住宅小区财产安全法律关系，规范物业服务合同相关条款，提升住宅小区消费者品质生活满意度。”市消委会秘书长但唐勇表示，目前小区盗窃案时有发生，物业管理公司对小区业主财产安全负有一定责任，厘清责任范围，督促物业管理公司承担相应责任有助于营造放心消费环境，助推构建社区共建共治共享格局。

　　业主

　　家里被盗，要求物管承担责任

　　今年8月，家住佛山新城怡翠晋盛花园的刘女士发现自家阳台的防盗网被撬弯，检查发现自己的首饰盒不见了。随后，她报警并通知了小区物管。事后清点，刘女士称，其损失的财物总价值达14000多元。

　　“门禁管理松懈，谁都能进来小区，而且楼层防盗设计一点都不合理。”家里被盗，刘女士认为小区的物业管理公司需要承担一定责任。除了安保存在漏洞，在刘女士看来，阳台与防火楼梯相隔太近、防盗网直径太细也为盗窃提供了条件。“从楼内的防火楼梯窗口爬出，把防盗网掰弯后就可以直接进入我家阳台。”

　　刘女士告诉记者，房屋装修前，她就向小区的物业管理人员反映了这些问题，并提出想安装更为牢固的防盗网，但是物管以“违反装修条例”为由拒绝了她。家里被盗后，刘女士认为，小区物业管理公司应该承担40%财产损失，共计5600元。

　　怡翠晋盛花园小区的物管经理程先生表示，小区物业管理一直遵循规章制度，24小时都有安保人员保持巡逻和定时定点巡查、抽检。对于防盗网的设计安装，他称小区内楼宇的外观设计是经过国家相关部门审批后通过的，如果小区业主自行安装不符合报批的防盗网将会违反相关规定，并有可能影响楼宇建筑安全。“我们防火通道上的窗口也是合法合规的，窗户开启的最大限度是45度。”程经理告诉记者，在消防通道的窗口上加装防盗网同样属于违法行为，所以小区内的防火通道窗口都没有加装防盗网。

　　程经理表示，目前公司正在努力与刘女士协商，希望她可以尽快提供财物损失鉴定凭证，以便确定赔偿金额。

　　讨论1

　　物管需担责，服务有标准

　　市消委会律师顾问团律师李绍均表示，根据国务院的物业管理条例第35条，物业管理服务企业没有按照服务合同的约定提供相应的服务，导致业主人身财产安全受到损害的应当承担责任。最高法院发布的人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释中也注明，安全保障义务人有过错的，应当在能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。

　　“在物业管理方面，物管如果在安保管理过程中存在失误，就应当承担相应的责任。”李绍均指出，“承担相应的责任”应该是一个补充责任。至于承担责任的比例，应由刘女士和小区物业管理公司双方协商解决。

　　万科物业公司经理欧汉莹则提出，小区业主家里被盗与小区安保不到位不一定是因果关系。“如果犯罪嫌疑人是小区其他住户或装修人员，门禁松懈就不是导致盗窃的直接原因了。”根据此前处理安全保障义务案例的经验，欧汉莹认为，物业管理是否承担责任应该看他有无尽到安全保障义务。她指出，安全保障义务有一个原则叫做合理限度，超出合理限度就不是安全保障的义务范围之内，属于免责的范围。

　　市住建局物业管理科代表杨志荣表示，我市物价部门针对物业服务制定有5级物业服务标准，每级标准对应相应的治安管理标准和物业服务价格，并要求在物业管理服务合同中注明。“在业主前期签订的物业服务合同中，物价部门制订的价格已经对安保措施有一个很明确的约束和表述，比如对于巡逻、值班、配合公安部门破案、监控日常设施的维护等。”

　　不过，值得注意的是，物业管理服务标准只是对治安管理有一个概括表述，并没有提及防盗要达到什么安全等级。杨志荣认为，防盗安全等级由谁去界定、能达到几级等方面暂未有严格的标准，还需要其他相关部门共同推动建立。

　　讨论2

　　担多少、赔多少，合同仍存疑

　　来自丽日豪庭的小区业主梁慧瑶呼吁，有关职能部门应尽快完善物业管理合同，增加防盗安全等级，同时明确小区业主与物业管理公司的责任范围和赔偿比例。“发生被盗后，谁担责、担多少、赔多少，如果合同上能够明确这些内容，就不会互相推诿了，我们业主也更安心。”

　　梁慧瑶的提议得到了在场不少消费者的赞成，但杨志荣认为，防盗安全等级可以界定，责任范围和赔偿比例却不能一概而论。“责任和赔偿问题一定要具体问题具体分析，不可能通过一个合同条款把所有问题都表达清楚，这不合理也不科学。”

　　“买房的时候，小区里一切安保设施可能都还未建成，但你已经要签物业管理服务合同了。”市房地产协会秘书长杨建华进一步提醒，我国购房属于预售制度，物业管理服务合同的签订发生在入住之前，同时，合同属于格式合同，物业公司不可能为每位业主量身打造一份财产保障协议。

　　“假如两家业主之间，在阳台或者比较靠近的地方搭建了平台，有可能会给盗窃人员便利，这时责任怎么划分呢?”李绍均指出，相邻建筑也有可能为盗窃提供便利，责任范围界定有可能涉及邻里关系，“定多少比例?30%?50%?都不合适。”

　　在市政协委员敖斌看来，虽然无法在合同内明确划分责任，但物业管理公司可以通过不断提升物业管理服务的水平来保障小区业主财产安全，运用科技、大数据等更新改善物业管理服务的内容、方式和手段。

　　提醒

　　厘清责任，

　　细化物管合同

　　在物业管理方面，有不少相关细节暂未有相应的法律法规约束或规定，所以时有物管纠纷难厘清责任的情况发生。

　　那么，消费者应该如何保护权益呢?李绍均表示，业主与物管双方可以通过物管合同来规范，明确权责问题。他指出，业主与物业管理方只要在物管服务合同中详细地载明双方应当履行的权利义务，比如物管服务的内容、安全防范义务等内容，一旦物业管理方违反了或没有履行该义务，业主可直接依据物管服务合同要求物业管理方承担相应的责任。

　　市消委会提醒消费者，在购买商品房时，不仅要关注房价，更要关注物业管理合同。由于物业管理合同需要在购房之前签订，如果对合同中提到的物业管理服务不满意，消费者可以提出修改意见或选择其他楼盘的商品房。

　　(来源：佛山日报)