近三年复合增长率居行业前列 高增长房企美的置业正在敲开港交所大门

摘要：在地产行业，一个成为行业共识的观点认为，是业绩高增长在内的一系列因素，推动公司的股价高涨。比如过去18月股价数倍增长的中国恒大，今年上半年的营业收入就同比增长59.8%，净利润同比增长129.3%。另一家股价高涨的公司是融创中国（HK1918），后者的股价也同样在18个月时间完成了7.16元至25.7元的倍数暴涨，推动后者上涨的动力，也是业绩。

　　在地产行业，一个成为行业共识的观点认为，是业绩高增长在内的一系列因素，推动公司的股价高涨。比如过去18月股价数倍增长的中国恒大，今年上半年的营业收入就同比增长59.8%，净利润同比增长129.3%。另一家股价高涨的公司是融创中国（HK1918），后者的股价也同样在18个月时间完成了7.16元至25.7元的倍数暴涨，推动后者上涨的动力，也是业绩。

　　日前有外媒报道称，美的置业已通过港交所聆讯。这意味着，港股市场不久将迎来第三支有能力实现规模和盈利同步高增长的内房企。这家准上市公司就是日前通过港交所聆讯的美的置业。在公司上市前的3 年，年销售规模复合增长速度由111亿元增长至507亿元，复合增速达到了64.75%。净利润由2015年的3.83亿，增长至2017年底的18.93亿，复合增速达到了70.34%。2018年的净利润更有大幅增长迹象，因为截至今年3月31日，公司的净利润已经达到6.79亿元，而2017年的同期这个值为3.8亿元。

　　近三年复合增长率远超过行业前5

　　根据克而瑞、中国指数研究院、亿翰智库等机构过去几年的连续追踪，销售规模排名前20乃至前10位的开发商在复合增长率上，远远超过了30名，乃至50名以后的房企。按照这些机构的观点，这是市场集中度越来越高的有力证明。3—5年以后，中国房地产行业可能只剩下50家，甚至只有30家房企。

　　因为这一观点，无论是A股，还是港股的投资者，在选择投资前10名以后的房地产上市公司时，更多关注规模增速。过去三年增长远远超过行业平均水平，甚至比头部的TOP3增长更快的房企，成为很多基金管理公司点名调研的对象。

　　一份券商研究部门提供给和讯房产的名单显示，美的置业、中梁、新力、祥生这些虽然暂时还没有上市，但是去年销售规模增长较快，也已经成为机构调研的重要对象。其中，美的置业114%的复合增速，是吸引机构密集调研的关键原因。

　　要知道，过去三年时间，行业头部的碧桂园、恒大、万科、融创、保利的复合增长率也分别只有57.8%、35.5%、26.54%、70.17%、26.13%。融创是五家中增长速度最快的，三年的复合增长速度也只有70.17%。如果美的置业等房企能持续保持较快的业绩增速，那么未来就有能力冲击前20，乃至前10的座次，成为行业头部公司。

　　复合增长率之高，不仅仅体现在销售额，也体现为净利润。而过去两年，利润翻倍的行业“利润王”恒大复合增长率为28.79%，而中型房企的“毛利之冠”，过往利润增长领跑房地产企业20—50名的龙光地产，过去三年的净利润复合增长速度则为52.7%，而美的置业则以70.34%的数字遥遥领先。

　　机构垂涎：被会计制度扭曲了基本面的优质股

　　如果说美的置业的增长速度，让机构投资者看到了其成长为行业头部企业的潜力；行业居前的净资产收益率，更为机构投资者垂涎。

　　在最近三年，美的置业的净资产收益率分别达到30.6%、44.4%、18.8%，这个数据在行业属于靠前的。

　　恒大最近三年的净资产收益率分别是21.14%、11.52%和20.58%，碧桂园的净资产收益率分别是15.21%、17.01% 和31.82%。万科的净资产收益率也只有20%左右。素来以毛利偏高闻名的中国海外，最近三年的净资产收益率也每年只有16%左右。

　　但美的置业最近三年的净资产收益率却平均可以超过20%。而且去年的净资产收益率18.8%，也是因为股东为了实现上市重组，在年末大量追加60多亿元的股本投入，才摊薄了收益率。如果按照原来的账面权益，公司去年的净资产收益率也应该超过30%。

　　除了净资产收益率水平远远高于同业，内行的地产分析师还看到了现有会计制度，高估了美的置业的运营风险，可能造成公司价值的被低估。

　　按照现行会计准则，预售商品房由于没有交房，所以销售收入一直被列入为负债，而不是资产。但是，由于商品房交房违约风险很低，这些预售款大部分情况下，都会被确认为收入。所以，从今年开始，很多券商在统计资产负债率时，就会把预售款扣除，来评估开发商的真实负债水平。

　　按照美的置业招股说明书所显示的，截止今年3月31日的财务数据进行测算，目前美的置业扣除预售款后的资产负债率只有55.4%，比旭辉、泰禾、恒大等地产商的负债率都低，和新城、碧桂园、阳光城、万科等负债率偏低的企业接近。

　　然而，根据招股说明书已公布数据，资产负债率却达到89%，在行业中属于中高的水平。如此一来，美的置业可能会因为现行会计制度的扭曲，被暂时遮蔽靓丽的业绩，产生一定的价值低估。

　　那些善于慧眼识宝的机构投资人，却有能力将财务数据掩盖的优秀基本面，充分挖掘出来，等到公司业绩孔雀开屏的那一天。