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港资房企内地慎行 恒基兆业苏州项目再引老伙计旭辉

佛山房地产网-房掌柜 2018-10-10 14:31:59来源:观点地产网
[摘要]今年1月份,位于苏州高新区的一块8万平方米的住宅用地,不紧不慢地等来它的最终买家——恒基兆业,竞拍过程只花费6分钟。...

  今年1月份,位于苏州高新区的一块8万平方米的住宅用地,不紧不慢地等来它的最终买家——恒基兆业,竞拍过程只花费6分钟。

  对于老牌港资恒基地产来说,其在内地的发展模式多是联手内房朋友圈,其中,旭辉无疑是恒基最为忠实的老伙计。

  彼时,就有市场观点认为,恒基兆业获取的苏州高新区8万平宅地若是迎来老友旭辉,也并非不可能的事情。

  9个月后,旭辉发布公告,证实了四叔再次拉来了旭辉这位老伙计,同时还有新朋友中南建设,三者将共同发展该苏州宅地,此次合作中旭辉应付的资本承担12.99亿元。

  在恒基兆业频频寻找项目操盘方背后,港资撤离内地楼市的信号似乎也逐步加强。

  恒基再引伙计旭辉

  10月8日晚间,旭辉控股发布公告称,旭辉、恒基中国、国侨及南通中南订立合作协议,内容有关透过离岸合营安排及境内合营安排成立合营企业,以发展苏州市高新区一宗宅地。

  公告显示,恒基中国为于香港注册成立的公司,由恒基兆业间接全资拥有;国侨为恒基中国全资附属公司。南通中南即南通中南新世界中心开发有限公司,据观点地产新媒体查询,其由江苏中南建设集团股份有限公司全资持有。

  经过协议安排,旭辉控股将透过国侨及苏州盛置(由旭辉控股间接控制的公司)合计持有项目公司34.96%股份,而恒基兆业将持有35.04%,中南建设持股30%。其中,旭辉就合作协议项下拟进行交易应付的资本承担总额约为12.99亿元。

  地块出让文件显示,该宗地位于苏州市高新区浒关开发区规划道路南、文昌路东,为城镇住宅用地,地块总面积将近8.07万平方米,已规划建筑面积不超过约16.94万平方米。根据合作协议条款,旭辉应占平均土地成本约为每平方米1.61万元。

  据观点地产新媒体了解,该苏州宅地原先由恒基兆业旗下国侨今年1月以23.11亿元竞得,彼时整个竞拍时间仅用了6分钟,溢价率1.09%,楼面地价1.36万元/平方米。这也是间隔将近11个月,甚少参与抢地的恒基再次在内地拿地。

  拿下地块的9个月后,恒基兆业选择拉来旭辉、中南建设一同开发地块,这一动作可以说是并不稀奇,因为不管是合作模式还是合作对象都是“老配方”。

  近几年,恒基兆业于内地的发展策略多为选择与内地开发商合作,如旭辉、碧桂园、龙湖和凯德中国等房企。其中,以扩张著称的旭辉既是恒基兆业最早合作的合作方,又是其合作次数最多的忠实老伙计。

  早在2013年7月,恒基兆业旗下恒基中国与旭辉签订协议,共同发展位于杭州市余杭区的恒基旭辉府。同年12月8日,恒基中国再度与旭辉订立合作框架协议,共同开发旭辉高价投得的位于上海市闵行区虹桥商务区的恒基旭辉中心。

  2016年9月,旭辉牵手恒基中国,参与开发恒基兆业位于苏州、宜兴及长沙的相关项目并分享其经济利益,旭辉根据合作协议将合共投资10.37亿元。据悉,合作协议涉及的项目为苏州水漾花城2期及3期、苏州相城区G3项目、宜兴誉珑湖滨及长沙凯旋门。

  去年7月,旭辉与恒基兆业合作开发位于苏州吴中区的两个住宅开发项目,总建筑面积16.41万平方米,合共可售货值达人民币45亿元。

  据统计,旭辉与恒基的合作项目已遍布上海、苏州、长沙等全国五个一二线城市。

  港资房企内地行

  李嘉诚2014年抛售物业或许是一个重要节点,此后,港资撤离内地楼市逐渐成为一个趋势。长实、信和置业、华人置业、瑞安房地产,这些港资们频频出售内地资产。

  其中,恒基兆业一度被认为是“逆流者”。去年至今,恒基兆业陆续斥14.4亿元、23亿元在苏州摘地的动作,被一部分观点认为是港企回归内地市场的讯号。

  然而,尽管恒基兆业在内地偶有拿地动作,但与其在内地的高光时刻相比,如今的业务布局、土地储备等情况都不难说明,这家港资发展商实际仍是在进行撤离行动。

  观点地产新媒体统计,分别截止2014至2016年的年末,恒基兆业在内地的土地储备中自占楼面面积分别为1.36亿平方呎、1.27亿平方呎、1.01亿平方呎。

  自2017年开始,恒基兆业的土地储备甚至发生锐减,截止2017年12月31日,恒基兆业在内地的土地储备仅为3550万平方呎。

  这样的锐减与两笔抛售交易有关,2017年3月,恒基兆业以17.27亿元向碧桂园出售持有位于广州芳村尚待拆迁及清理地块,项目原可建楼面面积逾1200万平方呎;同年5月,恒基兆业再以71.76亿的价格转让若干公司的权益,标的公司分别持有位于沈阳、鞍山、铁岭、大连及广州的9个项目,项目原可建楼面面积合共约3900万平方呎,接手方为富力。

  截至今年6月30日,恒基兆业在半年报中披露,目前内地土地储备为3590万平方呎,当中约73%可发展为住宅物业——这与巅峰时期的土储相比,已缩水近3倍。

  业务布局上,恒基兆业在内地已减少为7个省份11座城市,包括上海、广州、长沙、成都、大连 、南京等城市,曾经在内地11个省市开荒扩土的辉煌局面已不复存在。

  一边是资产抛售、土储萎缩,另一边,连同恒基兆业在内的港资们在拿地上的动作也已是少之又少。

  尤其是今年以来,屈指可数的就那么几宗,最为轰动的是恒隆百亿拿下杭州百井坊地块。

  5月28日,鏖战7个多小时,杭州武林天水单元XC0105A地块即百井坊地块最终由恒隆以107.31亿元总价拿下,楼面价5.53万元/平方米,溢价118.5%。对此,恒隆集团董事长陈启宗在《致股东函》中表明,他对这幅地块可谓一见钟情,集团已为这地块花了约四年的心血。

  同月10日,新鸿基成功投得广州南沙庆盛枢纽区块地皮,土地面积超过3.78万平方米,拟打造为标志性项目。而在此前,新鸿基2014至2017年间在内地斩获的地块寥寥无几,这也是其时隔近10年在广州再度拿地。

  7月份,瑞房联合太平洋保险、永业以136.1亿竞得上海新天地商办地,以30.27万平方米的计容商办面积计算,楼板价约44963元/平方米,预计该项目的总投资将超过250亿。

  可以窥见,港资发展商在内地的拿地步调已大为放缓。除地价高、两地开发盈利模式不同等导致的“水土不服”外,有市场人士指出,港资们的撤离表明了其过去的投资策略已不太管用,尤其是在内地房地产政策频频调控的情况下更是如此。

  “在这样的市场调控环境,我们也许不准备买地了。”九龙仓第一副主席周安桥此前在接受观点地产新媒体采访时说道。

  相比于长实、信和置业、瑞安房地产等内地“撤离者”,九龙仓算是港资中维持活跃的一员。据数据显示,在2010年至2018年6月1日,九龙仓在内地共计拿下了33个项目,土储不断增加。2017年9月后至今,九龙仓累计在杭州、苏州、北京、佛山、广州等城市获取了17个土地或项目,涉及资金约260亿元人民币左右。

  如今,周安桥也坦言,内地在土地政策的调控对他们发展带来了压力,这也使得这家公司将原先聚焦的16个城市调整为6个重点城市。

  “我们愿意继续往前走,但现在走得越来越困难,走不了多少步!”周安桥说道。


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责任编辑:江子纯
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