“控房价”成效初见 “金九”成交失色

　　近日，国家统计局公布了2018年前9月全国房地产行业的各项数据：商品房销售面积同比下滑3.6%，”金九”成交失色，成交均价也由8月的8888元/平米降至8751元/平米，“控房价”成效初显。而从投资开发角度来看，虽然单月投资开发额保持了稳步增长，但累计增速却存在小幅回落趋势，增长后劲明显不足。与投资开发相关的新开工、土地购置面积增速等数据“降温”并不显著。

　　9月销售面积同比下滑3.6%，“金九”失色二线市场降温最为显著

　　2018年1-9月销售保持着平稳的增长态势，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，商品房销售额104132亿元，增长13.3%，但累计面积、金额增速双双下滑，较1-8月分别回落了1.1和1.2个百分点。从9月单月表现我们也不难看出端倪，虽然销售面积、金额环比较上月均实现了30%以上的增幅，但面积同比下滑3.6%，金额同比增长6.7%但增幅有限，总体来看，“金九”的成交表现不及去年同期。值得关注的是，自2018年7月末中央政治局下达“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”以来，商品房的成交均价首次出现了回落，由8月的8888元/平米降至8751元/平米，调控成效初显。

　　从1-9月的销售结构来看，各区域轮动效应也更为显著，东部地区作为销售的主力支撑，前9月销售面积达48462万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-8月份扩大0.7个百分点；东北地区市场热度也持续回落，销售面积同比下降了3.5%；而与之形成鲜明对比的是中部和西部地区，需求相对旺盛保持着高增长态势，前9月销售面积的同比增幅分别为10.2%和8.9%。

　　事实上，“金九”表现不如预期也基本在情理之中，主要是基于一方面调控持续“加码”，凡是短期内上涨过快的二三线城市基本都出台了遏制投机需求的相关措施，市场观望情绪浓厚；另一方面前期积累的刚需和改善型需求基本已释放殆尽，部分城市的房价已然“翻番”，也使得许多潜在购房者“望而却步”。从当前市场表现来看，二线城市降温最为显著，依据CRIC监测数据，9月21个典型二线城市成交量同环比齐跌，成交持续乏力，已然出现了阶段性的购买力“瓶颈”。

　　前9月开发投资维持10%但增速回落，房企态度审慎致增长后劲明显不足

　　从投资开发角度来看，虽然单月投资开发额保持了稳步增长，但后劲明显不足。9月，全国房地产开发投资额为12146亿元，同环比分别上升了8.93%和14.23%，开发商的投资意愿稳步回升；从1-9月整体来看，开发投资额累计增速依旧高位运行，但仍存在小幅回落趋势，1-9月份同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。

　　目前来看，累计投资开发增速依旧高位运行，主要源于房企为了应对规模扩张的压力，加紧工期，意图在市场完全“凉凉”前出货，加快资金回笼。然而不得不说，“金九”成交失色还是对市场信心存在一定打击，最主要的影响便是开发商的资金链变得更为紧张，尤其是前期依靠高杠杆大举扩张的中小房企，现金流将成为其能否存活的命脉，部分企业已经开始调整经营策略，收敛聚焦准备“过冬”，一定程度上也影响了其投资开发热情，导致增长后劲略有不足。

　　前9月新开工累计增速持续上扬，土拍购置面积增速达15.7%但增幅收窄

　　而从房企新开工和土地购置两项指标来看，“降温”并不显著，1-9月房屋新开工累计同比增速依旧保持着上扬趋势，房企新开工意愿还是比较强烈。前9月房屋新开工面积152583万平方米，增长16.4%，增速提高0.5个百分点。单9月，新开工面积也达19290万平方米，同比大增20.28%，环比微增4.2%。之所以房企保持着如此之高的开工热情，主要源于市场转向征兆已现，房企基本都秉持着加紧工期、加快资金回笼的态度来开展工作，加之下半年房企的规模之争也在持续加剧，尤其面临融资趋紧的环境，房企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一，因而新开工面积有了显著增长。

　　此外，从土地购置等指标来看，房企拿地热情不减，2018年1-9月土地购置面积增速再创新高。2018年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积19366万平方米，同比增长15.7%，增速比1-8月份提高0.1个百分点；土地成交价款10002亿元，增长22.7%，增速回落1个百分点。然而值得关注的是，虽然整体增速仍处于上升通道，但增幅也存在放缓趋势。结合目前的土拍状况，供应、成交规模持续不振，溢价率、均价低位运行，流拍现象普遍，预期后续也会在土地购置指标中有所体现。

　　综上，我们对于后市给出如下几点判断：一是全年销售面积、金额再创新高可能性不大，“银十”表现预计与“金九”情况大体持平或更差，毋庸置疑，严苛的政策调控效果已经显现，政府“去杠杆、控房价”的目的也已达到。在经济下行，中美贸易战升级的背景下，政府是否会放松调控来提振国民经济也将是未来楼市一个巨大的变数。二是土地购置面积、新开工等指标将保持平稳运行或小幅回落，也会对投资开发增速造成一定的负面影响。受成交低迷影响，行业信心备受打击，融资难问题在短期内难以解决，叠加销售不顺的影响，势必导致房企在现金流方面“捉襟见肘”，收敛聚焦，审慎投资将成为房企“过冬”的不二法门，因而也会在一定程度上也会影响其投资开发的热情。