深圳：控制城中村改造节奏 引导各区以综合整治为主

说起城中村，大家很容易联想起“土豪”，但造就“土豪”背后的曲折或许并没有引起足够的关注。经历了城市更新、改造后租金上涨等事件之后，深圳城中村再次成为市场热议的焦点。近日，深圳市规土委发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿），针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围，控制城中村改造节奏，满足条件的城中村可纳入政策性住房保障体系。

规划中明确规划范围为深圳市城中村用地，主要为原农村集体经济组织和原村民实际占有使用的土地，包括已划定城中村红线范围内用地、非农建设用地、征地返还用地、旧屋村用地以及原农村集体经济组织和原村民在上述用地范围外形成的区域，不包括国有已出让用地，但包括登记在原农村集体经济组织的继受单位名下的用地。

该意见稿中明确被纳入城中村综合整治分区的城中村，在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划。

通知中称，将控制城中村拆除新建类改造项目的节奏，确定未来7年内保留的城中村规模和空间分布。有序引导各区开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。

媒体从规划中获悉，综合整治分区划定的对象总规模约99平方公里。其中，规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中，福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

按照分区划定原则，单个地块面积原则上不小于3000平米。明确综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划。

此外，规划中称，将鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治类更新。规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

从拆除重建到综合整治

《总体规划》显示，城中村综合整治分区划定对象为全市城中村的居住用地。扣除已批更新单元计划范围内的用地、土地整备计划范围内的用地、棚户区改造计划范围内的用地、建设用地清退计划范围内的用地以及违法建筑断根行动范围内的用地。《总体规划》提出，深圳全市综合整治分区划定对象总规模约为99平方公里，规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

记者发现，《总体规划》中深圳各区城中村综合整治分区范围最大的两区为宝安、龙岗，城中村综合整治分区范围分别为1612公顷和1487公顷；龙华、光明、坪山三区分别为860公顷、418公顷和409公顷。原特区内四区城中村综合整治分区范围最小，福田为127公顷、罗湖为135公顷、南山为182公顷、盐田仅有12公顷。

对于分区范围内改造模式，《总体规划》要求，除公共利益用地外，综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划；鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治更新。规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

根据深圳市规土委调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6。而深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体。其实，《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》已经表明，深圳已从过去“拆除重建”的发展模式更迭至“综合整治”，规划强调了要加大综合整治类的比重，不是全部采取大拆大建的方式。有业内人士表示，未来城中村综合整治后，有望统筹纳入住房保障体系，定向分配给符合条件的住房困难家庭。

新增住宅供应量

将下降？

不同于大拆大建的城市更新，众多房企和许多长租公寓品牌早已关注到城中村，一场改造之风也已经吹到了深圳许多城中村，只是成本、租金等引发的矛盾仍有待解决。有市场人士担心，如果深圳的租金特别是城中村的租金也普遍上涨，或许会间接抬高许多行业的成本。如何在不逆转这个大趋势的前提下，尽可能地拉长城中村低成本的时长，不但对城中村的租户有意义，也是所有参与方应该重视的问题。

《总体规划》也提出要加强城中村租赁市场监管。政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

城中村的变化除了影响租赁市场，对未来深圳楼市的供应也起着举足轻重的作用。其实，在土地资源紧缺的深圳，城中村早已成为多数房企进军和立足深圳的重要法宝。合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，对开发商来说，城中村拆除重建变成土地之后的土地成本，相较于土地拍卖市场上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空间。对于开发商来说，参与综合整治更多是为了长远的拆除重建优先权。

不过，《总体规划》要求除公共利益用地外，综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。此外，以综合整治分区为抓手，通过协调多种存量开发手段的实施时序，控制城中村改造节奏，促进城中村可持续发展。有业内人士人为，新规下政府、市场和业主都可以冷静看待城中村的城市更新，集中精力在已经批准的项目。只是，深圳一些城中村在数年内不能拆除，一些城市更新项目或将暂时搁浅。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，根据《总体规划》可以得到的信息是，在未来7年的时间里，深圳新增住宅的供应量很有可能会大打折扣，除非政府大力度卖地，不然新增住宅的供应量将下降。在需求转向二手房情况下，二手房价格有可能因此而上涨。与此同时，部分符合条件的城中村可以纳入政府的保障房范围，这样能保证租赁住房的供应，有利于长效机制的建立。

（房掌柜整理来自观点地产网、证券时报）