张纪文：叫停深圳万科“万村计划” 全面暂停签约新房源

东方卫视每周五播出的《梦想改造家》，是一档大型装修真人秀节目。节目通过委托设计师对老旧房子进行整体改造，实现看似不可能完成的家装梦想。

最新一期的改造对象是广州海珠区一幢四层砖混小楼，这栋占地面积22平方米高12米的居民楼，被周边邻居的房子紧紧围着，通风不好，光线不足，给人一种逼仄、压抑之感。

如何在不破坏房子原有格局的前提下改善居住环境，这是房子主人谭小姐的困惑，也是无数城中村居民的烦恼。

在城市快速发展当下，不断提升的居民收入，使得不少人对日常生活质量有了更高的要求。住房，作为人的安身立命之本，自然是重中之重。

通过微改造为住户提供更佳的居住环境，这是东方卫视一众“改造家”的梦想，或许也是万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官兼深圳公司总经理张纪文的梦想。

只不过，作为一家大型房企的管理层，张纪文的目光所至，不是这种独门独户、小打小闹式的改造，而是整个深圳的城中村。

在政策东风之下，他很快付诸行动。2017年7月5日，作为改造主体的深圳市万村发展有限公司在万科大梅沙总部宣告成立，张纪文的梦想行动也有了一个具体代号——万村复苏计划。

这个计划的首个试点项目落在了有着深圳“IT第一村”美誉的岗头新围仔村，随后陆续走入玉田村、景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等，累计涉及近100个城中村。

在张纪文的梦想中，通过万科复苏计划，作为无数深漂寄居的城中村，必将成为深圳续写辉煌的基石。

只是，在涨租舆论、效益疑问等诸多因素的影响下，这张勾勒了无限美好的蓝图，尚未完全展开，便遭到了来自现实的多重压力。

梦想改造家

张纪文是万科集团南方区域首席执行官，因此与王石、郁亮乃至新晋总裁祝九胜相比较而言，他在万科内部极其低调，但业务视角多有创新。万村计划便是万科在深圳的创新业务，他们试图用“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式，对“脏乱差”的城中村进行精细化改造。

这是一个野心勃勃的商业计划，深圳拥有约360平方公里的城中村建筑群体，几乎占据着20%的土地面积，其中居住着超过1000万的人口，集中居住和集中消费的场景，为物业管理、长租公寓、社区商业提供了充满想象力的商业环境。

哪怕是“万村复苏”已经发布一年多，作为主导者的张纪文也并未在公开场合为这个计划喊话。但这并不代表他不重视，相反，这位喜欢到泊寓了解租客想法的区首，对这项业务抱有极大的热情。

他低调，但可以请更有分量的人造势。因此，在4月22日深圳万科主办的2018年城市共创大会中，我们可以看见，张纪文静坐台下，已经宣告退休的万科创始人王石罕见地现身站台。

他认为这项业务不同于此前的大拆大建，可以在很大程度上保留深圳低成本的居住空间，是深圳复兴的基石。同时，业务规模的扩大，也是万科长远发展的重要业务场景。

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于这些城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。”王石拿着卡片，时不时地低头念着：“‘万村计划’已经探索出比较成熟的模式。”

“城中村综合整治+物业管理+城市化商业运营”，是万科对城中村进行改造的模式。具体而言，万科通过对城中村物业承租，进行统一改造，并对基础设施、生活环境全面提升，而承租的物业未来将统一改造成长租公寓万科泊寓，并植入物业管理、社区商业等内容。

根据官方资料披露，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

“万村计划”其中最主要业务是“统租”农民房，即深圳万科以略高于市场价租金从农民房业主手中将房屋租下，然后经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营，另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。

从2017年7月成立“深圳市万村发展有限公司”至今，万科已经发展出一支300多人的全新团队，并在全市签下近2000栋农民房，这些房屋分布在数十个城中村里，最为典型的有“三和大神”居住的景乐新村、富士康员工居住的清湖村、华为员工居住的新围仔村、万科总部所在的大梅沙村等。

很明显，张纪文想要撬动的是一个极为庞大的蛋糕。他将首个试点项目放在了有着深圳“IT第一村”美誉的岗头新围仔村，随后陆续走入玉田村、景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等数十个城中村。

数据显示，截至2017年底，万科已在万村计划先行城市深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村。2018年，万科的目标是在深圳改造100个城中村。有业内人士称，目前万科已经进入80-90个左右城中村。

不止深圳，王石在城市共创大会上对这项业务还有更远的期待：“一个城市100个城中村，乘以100座城市，不就一万了么？要是在全世界范围，我看一万后面还要加个零。”

万村的复制最先出现在厦门，8月8日，厦门万科与厦门市湖里区枋湖社区居民委员会签署合作框架协议，承诺林后社、安兜社的整村更新提升进行统一规划、统一租赁、统一改造，并在改造后植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容，这与深圳万村的模式如出一辙。

万村的难题

“城中村是无数深漂们梦的起点，而深漂们的梦，支撑了深圳的梦，是城中村支撑了深圳的崛起。”一手推动万村计划的张纪文，梦想着改造完成后的城中村，能够成为深圳发展的新基石。

但理想与现实之间，总是隔着不远不近的距离。万村业务如火如荼开展的同时，改造所带来的租金上涨和原有租户之间的矛盾却愈演愈烈，并最终爆发在富士康员工6月份抛出的一封公开信中。

这封公开信中，富士康员工将矛头直指万科，声称万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造，完成后预计城中村房租将翻2-3倍。

面对不断泛起的舆论声，万科抛出一组相对数据，证明改造前后的单间租金价格处于同等区间，并承诺在改造成本较高的情况下，仍会努力维持单间公寓的月租金稳定。

不过，作为一家上市企业，万科不仅要面对外界舆论所带来的压力，还需要应对内部的效益考核。

虽然万科管理层时常对外表示，对长租业务没有盈利要求。但无法覆盖成本、算不过账的事情，总会有适时而止的时候。

如果以每栋农民房拥有50套房屋计算，深圳万科已收储长租公寓房源超过10万间。万科2018年中报显示，截至年中，万科在全国30多个城市获取长租公寓房间数超过16万间，累计开业超过4万间。万科今年的目标是获取房源数量达到45万间。

“万村计划”是一个独立的业务，业务开展流程大概是万村公司与农民房业主签订租赁合同、农民房业主清退租客、业主将房屋移交给万科开始收取每月租金，最为特殊的是，万村与业主签订合同没有“免租期”，这也意味着业主一旦移交房屋，万科就要开始付出租金成本。

市场中其他的大宗商铺租赁行为，一般有1-3个月的免租期，以便于租赁方开展装修工程。更为致命的是，万村与万科的地产业务并没有打通，其整个工程设计、施工都需要重新寻找合作方，这同样拖累了效率。

促使张纪文下死命令暂停收储农民房房源，原因之一是工程进度的严重滞后。

知情人士告诉媒体，2000多栋房屋的开工率大概在20%左右，而已运营的房屋也屈指可数，深圳万科每月需要支付的资金高达数亿元，而回流的租金收入却极其少。

多位接近万科的知情人士告诉媒体，张纪文已经下了命令，万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定，“至少要等到明年4月份。”

城中村是深圳地产商“城市更新”主要的战场，一旦占据城中村，也即意味着别的开发商很难开展拆除重建的“城市更新”业务。随着万科的“走马圈地”，佳兆业、碧桂园、华润等房企迅速跟进，形成了恶性竞争的局面，给农民房业主的报价水涨船高。

促使张纪文下死命令暂停拿房的原因之二是收益率的重新考虑。

长租公寓拥有明显的价格周期，年初和毕业季是旺季，房屋供不应求，房租居高不下，但在经济形势下行以及年末，房屋空置率则会相应上升，租金也开始打折扣。

早期，万科泊寓在福田、南山等核心地段的长租公寓租金价格坚挺，空置率低，有着理想的收益率，但后来万村进驻更加偏远的区域，竞争促使拿房成本上升、租客群体支付能力下降，收益率变得不再理想。

更为重要的是，深圳市相关监管部门开始对城中村租金，有了更加细致的价格管制措施，规定每年租金涨幅不能超过6%。而万科付给农民房业主的租金涨幅也是“3年递增10%”，这意味着万科的长租公寓房源每年涨幅不能超过3%，收益预期大大降低。

媒体了解到，自去年深圳提出“十三五”期间，将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、规范管理以来，不少房企、银行、中介机构开始涉足深圳城中村改造，发展住房租赁。

业内人士认为，随着越来越多的主体机构参与城中村改造，城中村业主对租金的预期将会提高，万科现在遇到的租金、成本等问题，都将会成为行业的共性问题。

万科的万村计划引发了正面和负面的响应，负面是富士康员工曾发公开信，呼吁万村计划应关注需要搬离租客权益、房屋改造前后租金涨幅、以及文明施工的问题；万村计划引发的正面影响是促使深圳市政府发布了城中村整体规划，对像“万村计划”一样的城中村综合整治业务进行了制度化规范。

事实上，作为快速城市化阶段的诞生品，无论是大拆大建，还是综合整治，城中村改造都注定是一个复杂的、多方利益博弈的过程。利益是横梗在各方面前的“太平洋”，综合整治还是拆除重建式的“城市更新”，万科等地产商、租客、业主、政府都各怀心思。居住着上千万人口、深圳特殊历史演变过程遗留的建筑群中，拥有着最为复杂的利益关系。

万科像一条“鲢鱼”一样搅动了这一生态系统，坚持向前，还是复盘转变思路，正在考验着万科。

（房掌柜整理来自观点地产网、界面新闻）