11月深圳楼市：平均1.57天有1个项目开盘 沙井3盘接力抢客

　　非深户社保5年、假离婚行不通、首套房贷利率上浮15%、首套首付三成、二套首付七成、住宅限售3年、公寓限售5年……符合条件且买得起房的购房者更加犹豫了，今年深圳楼市注定不瘟不火。

　　没想到临近年关，开发商竟忙着抄底卖房。据房掌柜统计，11月深圳有19个项目开盘抢客，这么“火热”的开盘大场面在金九银十都难得一见。

　　当然了，开盘项目数量虽多，却并不是每一个都能得到市场的青睐。在众多个片区中，“西部黑马”沙井突出重围，扛起一面耀眼的大红旗，一口气推出3个楼盘，将近5000套的供应量，得到了市场的认可，华强城和万科星城开盘收金满满。

　　11月19盘抢客

　　平均1.57天卖1个，两盘去化达九成

　　一般来说，年底是购房者“抄底”买房的好时机，今年情况似乎有些不同，购房者反而没那么着急上车，开发商却着急卖楼回款。

　　据房掌柜统计，11月深圳有19个新盘开盘抢客，这么“火热”的开盘大场面在刚过去的金九银十也难得一见，香蜜湖的万科臻山府三期和沙井的华强城开盘去化甚至还到达了9成，秒杀一大批开盘两三层的楼盘。

　　11月3日，龙华红山壹品项目开盘，均价7万/平，该项目是此前机构收购的原红山6979项目，随后拿出打包出售，主推公寓产品，对外宣传异常低调。

　　当时，小编踩盘时曾试探性询问了价格，项目工作人员说卖得肯定要比收购价格贵，公司不可能做赔本的生意，具体就不愿意多谈了。

　　4天后的11月7日，位于福田的深物业金领开盘，住宅均价9.27万/平，公寓8.2万/平，有开盘98折+认购97折+按时签约99折多个折扣，开盘当天卖了40套，整体去化7.74%。

　　深物业金领开盘后两天(11月9日)，坂田大族云峰开盘，住宅均价5.5万/平，看盘当天多个折扣下来约92折，卖了75套。

　　11月第二个周六，奥园翡翠东湾二期、京基御景时代大厦、华润万象府、碧桂园凤凰国际智谷、佳兆业城市广场6期5个楼盘开盘，成交最好的是奥园翡翠东湾二期，均价3万/平，装修费打5折，其他四个楼盘成交在30-50套之间。

　　进入到11月下半月，开发商推盘节奏进一步加快，短短15天有12个楼盘开盘。

　　其中，卖得最好的是万科臻山府三期(又名万科香蜜府)，均价9.7万/平，在均价12万+的香蜜湖豪宅区，这个价格显然很有竞争优势，11月26日晚线上选房，397套房很快卖了381套，只剩下16套，去化达到9成。

　　万科臻山府二期今年4月开盘，当时均价约9.75万/平，不包含7000元/平的装修费;更早前的2017年4月一期开盘毛坯备案均价约9.96万/平。

　　戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端表示：“臻山府除了本身位置和产品优势外，还是深圳高级中学的学区房，在教育资源相对不足的深圳就更加稀缺了。作为片区难得的新增供应，自前年底就一直受到关注，积蓄了不少意向客户。”

　　业内人士分析称，今年楼市行情整体而言较为冷淡，项目不好卖，开发商回款压力大，上半年情况不太严峻，进入下半年就不能再拖了，公司等着回款改善现金流，个人业绩好年底分红才多。现阶段拿预售的项目定价较合理，优惠折扣力度也比平时要大，对购房者而言是选房的好时机。

　　沙井很忙

　　8天内3个项目接力开盘，去化成绩抢眼

　　如果把视角放到区域来看，那沙井无疑是最引人注目的。

　　卓越中寰，269套住宅， 开盘卖了130套，去化近4成。

　　华强城，1420套住宅，卖了1119套，去化9成。

　　万科星城，3337套住宅，卖了1840套，去化近6成。

　　目前沙井楼龄新、品质高、配套全的二手房价格在4万/平左右。相较之下，这几个新盘的价格优势就很明显了，新房交易也少了很多税费。

　　沙井三盘去化成绩喜人，但不足以说明市场回暖甚至反弹，不过却说明了一个道理：没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。

　　卓越中寰率先吹响沙井抢房大战号角。11月21日上午9点，卓越中寰线上选房，到下午5点卖了130套，去化率约31.2%，成交均价4.35万/平。

　　几天之后，靠11号线塘尾站的华强城接力卓越中寰，收割了1119位买家。选房当天，前海万豪人满为患，据说电梯在抖，工作人员引导分批上电梯。

　　当人们还沉浸在华强城为什么卖得这么好的思考中，11月28日晚，万科星城一次性拿出3337套房源线上开盘，据说有2400个认筹号，开盘没多久最小的79平户型遭到秒光，最终去化近6成，远高出离万科内部定的“只要去化4成就能完成回款目标”的要求。

　　自从地铁11号线开通后，沙井置业热度就有增无减，加上空港新城的规划落地，沙井步入了发展快车道，沙井热度有如当年龙华，可以说是西部的“宇宙中心”。

　　业内观点

　　个别网红盘热销不等于市场回暖，区域规划、定价影响去化

　　11月，网红盘纷纷抢滩入市，万科臻山府三期、华强城、万科星城等楼盘凭借突出的地理位置和完善的区域规划，以及合理的价格定位，开盘均取得了不错的成绩。

　　深圳贝壳研究院院长肖小平认为：“最近个别新房项目的热销，是基于项目自身的定价和优势，整体市场环境没有变化，市场还没有回暖的迹象。”

　　放大来看，深圳11月入市的新盘，西部的市场表现明显优于东部。

　　对此，美联物业全国研究中心经理张添鸣表示：“深圳新房市场热度近期有所下降，但好项目依然很有吸引力。目前，市场两极分化主要体现在东冷西热，西部区域新盘去化率远高于东部，主要是东部新盘定价普遍不低，且政策落地速度较慢，导致去化率相对偏低;西部的规划更加明确，对客户的吸引力更大。”

　　眼看2018年只剩下最后一个月了，这些楼盘接下来去化成绩究竟如何呢，时间和市场会有答案。