中小房企控股权腾挪案例增加 资金压力趋势或将延续

       调控重压之下，中小房企控股权腾挪案例大量增加。今年下半年以来，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。上市公司方面，Wind数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，2018年是近年来房企资金压力最大的一年。从近期各地楼市的调控举措来看，今年年末房企的资金压力依然不减，而且这种趋势还会延续到2019年，转让资产有助于改善相关企业的现金流。

　　国资聚焦主业

　　按照相关规定，若无特殊情况，国有股权转让需通过相关交易所挂牌进行。从多个地方交易所挂牌动态可以一窥国资对于房地产公司股权的安排。整体来看，这些房地产公司项目多位于三四线城市，盈利能力较差或者项目匮乏的小型房企股权成为转让热点。

　　部分股权转让案例中，受让方被要求在受让股权的同时需承接相关债权，其中不乏全部股权仅作价1元转让的案例。例如国投集团下属企业石家庄东方热电集团有限公司持有的石家庄东方元顺房地产开发有限公司60%股权正在挂牌寻求转让，本次转让资产还包括转让方对标的企业的5.92亿元债权。挂牌信息显示，东方元顺60%股权及相关债权转让底价为5.36亿元，其中东方元顺60%股权挂牌价格为1元，转让方对标的企业5.92亿元债权的挂牌价格为5.36亿元。

　　之所以1元转让，主要是由于标的公司长期经营不善，目前已经处于资不抵债的状态。挂牌信息显示，东方元顺2017年和2018年前7月净利润分别为-3876万元和-2159万元。截至评估日，公司净资产为-6.34亿元。与之类似的还有中国煤炭科工集团下属的沈阳煤炭科学研究所有限公司持有的抚顺科工房地产开发有限公司，该公司100%股权目前正挂牌转让。公告显示，截至评估日，公司净资产为-111.77万元。公司本次纳入评估的两宗土地已取得使用权，但尚未开工。公司目前还有4.74亿元的借款未归还。

　　实际上，近年来，非地产主业的地方国企和央企一直在进行非主业且盈利能力较差的资产剥离。随着房地产调控进一步深化，一些盈利能力差、项目前景不确定的地产项目及公司成为剥离的重点。

　　不过近期的产权交易信息显示，以地产为主业的国企和央企也正积极转让盈利能力较差的项目公司股权。

　　其中，老牌地产央企华侨城近期一系列动作引发关注。自2018年9月以来，华侨城开始频繁地出售旗下公司股权及资产。目前华侨城挂牌出售和进行预披露的资产至少有14项。其中和房地产有关的项目达11项，其中位于一二线城市项目9项，4项位于成都，3项位于上海，2项位于华侨城总部深圳。其中转让规模较大的有，海南华侨城实业有限公司100%股权及12.95亿元债权，挂牌价30亿元;上海万锦置业发展有限公司100%股权及3.64亿元债权，转让底价16.63亿元。挂牌信息显示，截至审计日，前述公司业绩均告亏损。市场分析认为，上市公司华侨城A前9月经营现金流为-207亿元。考虑到华侨城将文化+旅游+新型城镇化作为公司战略，甩卖资产更多是为了处置周期较长、占用资金较多的项目变现，改善集团现金流，从而将更多的资金用在文旅及新型城镇化项目上。

　　此外，北大资源、中铁二局等国企、央企也在频繁转让其旗下的房地产项目公司股权。

　　卖项目求存

　　11月27日，华侨城亚洲发布公告称，其间接全资附属公司西安华侨城置地拟经由北京产权交易所，以挂牌出让方式出售西安市南关正街88号长安国际中心2号楼四座办公大楼以及120个停车位，标的资产底价为8.3亿元。

　　华侨城亚洲方面表示，潜在出售事项将能有效盘活集团现有资产，为集团一般营运及任何日后投资机遇提供资金。截至目前，华侨城集团在今年预计转让将近20家子公司股权及资产包，数量远超去年。

　　这并非孤例，在经过了将近三个月的公开挂牌后，招商蛇口63.20亿股权增资项目有了新进展。11月23日晚间，招商蛇口发布公告称，将引入中集集团四家子公司作为股权增资项目的最终投资方。

　　如果说上述大中型房企通过出售房地产项目，按下了激进扩张的暂停键以缓解一时之急。那么对在经营能力、现金流、融资能力等方面都处于全面劣势的中小房企而言，其出售股权更像是打响一场关于生存的保卫战。

　　在这场战役中，不同类型的企业拥有不同的命运。事实上，那些有着核心变现资源的房企通常更有底气选择和中大型房企合作开发或转让部分股权的方式寻求夹缝生存的可能，其中，云南城投置业有限公司(下称“云南城投”)便是典型案例。

　　9月12日晚，云南城投公告称，将大理满江康旅投资有限公司(下称“满江康旅”)80%的股权以5.37亿元转让给昆明万洱房地产开发有限公司。这笔交易对满江康旅至关重要，从今年1月成立至4月30日期间，满江康旅的营业收入为0，净利润为-3.14万元，而云南城投在今年上半年净利润则为-1.84亿元。5.37亿元的股权售卖收入或将帮助母公司净利润扭亏为盈。

　　进入下半年以来，通过数次资产运作，云南城投出让了旗下多个项目公司的股权。8月3日，公告拟转让云南城投天堂岛置业有限公司90%股权;9月3日，宣布拟出售下属子公司七彩云南城市建设投资有限公司59.5%股权。10 月30日，拟公开挂牌转让持有的西双版纳云城置业有限公司85%的股权。转让完成后，公司持有版纳云城 10.24%股权。

　　接近该公司的人士向时代周报记者透露，作为云南市场的“地头蛇”，云南城投拥有强大的一级土地开发能力，因此有着不少优质土地资源，而城投背景也使得其成为大房企愿意合作的对象。在房地产市场并购浪潮汹涌而至的背景之下，这些资源的变现能力起到了重要作用。虽然将项目的操盘权让出，但云南城投在部分项目中仍旧保留了一定比例的股权，同样可以获得收益，并为公司的下一步发展提供资金支持。

　　而另一些企业通过出售项目股权完成去地产化，进而转型发展，寻求新的盈利增长点。

　　9月29日，嘉凯城发布公告显示，公司及其子公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格，公开挂牌转让5个房地产资产包。目的是为了公司进一步加快存量去化、增强流动性，有利于公司集中精力发展第二主业。

　　早在2016年，中航地产就实施了重大资产出售，向保利房地产(集团)股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业务相关的资产与负债。从2018年6月1日起，中航地产将证券简称变更为“中航善达”。并表示未来将聚焦物业资产管理业务。中天金融(原中天城投)也在3月9日也表示，将以246亿元出售旗下地产业务，从房地产投向金融行业。

　　然而转型发展也并非易事，新业务的发展往往也需要经历阵痛期，实现盈利需要时间。

　　幸运的公司通过转让部分股权以及转型的方式夹缝求生，也有部分房企则需要接受消失的命运。

　　据北京产权交易所公告显示，仅11月，欲卖股加速离场的中小房企就增加到了11家，远超前几个月。其中，沈阳德信利和房地产开发有限公司100%股权将以1元价挂牌转让。

　　无独有偶，另一则公开披露信息显示，天津凯华奎恩房地产开发有限公司转让100%股权，转让底价为4563万元。

　　这些企业均面临资金链断裂的困境。截至2018年10月31日，沈阳德信利和房地产公司总资产仅为153.69万元，总负债却高达4423万元。天津凯华奎恩房地产开发有限公司净利润为-235.44万元，总负债为34037万元。

　　上市公司合纵连横

　　上市房企方面，资产整合速度也在加快。在今年下半年46起由上市公司发起的房地产并购中，并购资金规模超10亿元的案例达到11个。其中，新城控股、永辉超市、金融街等并购规模居前。

　　部分资金充裕企业通过大手笔增资加强对优质项目的掌控力。新城控股近日公告，公司关联方上海万圣及公司下属子公司分别对12个标的公司进行现金增资共计42.52亿元，其中上海万圣出资总额为9.04亿元，公司下属子公司出资总额为33.48亿元。增资完成后，公司下属子公司对标的公司的持股比例为81%，上海万圣对各标的公司持股比例均为19%。公司表示，各标的公司均由新城控股负责运营管理，此举旨在提高资金使用效率，实现公司的规模发展，提升公司的市场竞争力，促进公司可持续发展。

　　此外，房企巨头之间的并购也颇为引人注目。今年9月底刚宣示“活下去”的万科，低位扫货却一点也不含糊。10月初，万科收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。这五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地，均为住宅用地，总用地面积约34万平方米。万科实际通过收购目标公司控股权的方式获得了相关地区的土地储备和项目开发，从而得以进入环京市场。随后，万科又获得海航部分地产项目以及嘉凯城旗下5个项目，前述三项资产收购共计耗资76.24亿元(含相关债务)。

　　分析人士指出，房地产行业仍处于调控重压之下，限购与房贷成本未见下滑，房企销售增速普遍下滑。房企资金普遍承压，通过公开市场拿地无法降低土地成本，从而为并购提供了新的市场机会。一些手握充裕资金的房企，可以通过并购逢低增加土地和项目储备。

　　转型加速度

　　经过这么多年快速的增量发展，从总量上，房地产行业已经迈入存量时代，在区域和发展的不平衡之间发现商机，将是房企发展方向和重点。

　　11月30日，万科董事会主席郁亮重申了这样的行业判断，“中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经过去。”

　　同时，在政策的强力调控之下，房地产行业在2018年进入下行通道;在2018和2019这样的节点，房企将面临更多挑战。克而瑞研究中心认为，目前龙头房企更追求有质量增长，规模增长较为平稳。

　　但转型的压力也早已有之。2012年，万科就提出房地产行业已经进入“白银时代”。同时，万科加大了向城市生活服务商的转型力度，涉足长租公寓、商业开发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务。

　　除了万科之外，中海、龙湖、华润等房企的转型动作也愈发深入。

　　中海地产董事会主席颜建国表示，“房企不应只满足住宅板块开发，而应是开发+运营服务商。”今年，中海的企业定位发生改变，其最新定位是，成为卓越的国际不动产开发运营集团。

　　而龙湖则布局更早，2017年龙湖确定了住宅开发、商业运营、长租公寓和物业服务这四大主航道业务。今年年初，龙湖地产更名“龙湖集团”，明确了“空间即服务”的战略理念，转型决心强烈。

　　各大房企去地产化，向其他物业转型的决心，从房企扎推改名的情况也能窥见一二。

　　除了龙湖，今年以来，时代地产和奥园纷纷去掉“地产”二字，更名为“时代中国”和“奥园集团”，万达商业地产更名为“万达商业管理集团”;万科旗下的深圳万科房地产更名为“深圳万科发展”。

　　随着模式从开发转向“开发+运营”，在未来，运营领域或将成为房企竞相角逐的重点，从而成为重塑行业的契机。

　　郁亮等人士认为，运营模式这一新赛道出现之后，房企之间将不再胶着于销售量多少的传统竞争，而是形成新的竞争格局;运营赛道不再比拼短期的销售金额，而将更加注重稳定的租金和管理费等收入。

　　华润、万科、中海这些有先见之明的房企，在未来的竞争优势将会得以凸显;目前销售规模落后的企业，未来弯道超车也不是没有可能。

　　集中度将继续提升

　　Wind数据显示，截至12月9日，目前已经有20家房企公布了全年业绩预告，这20家房企主要为中小房企。预计预喜的企业数目达到了11家，占比仅为55%。整体来看，项目储备丰富的房企业绩仍然表现良好，深深房A、广宇集团、金科股份等公司预计全年净利润同比增速均接近或超过50%以上。而部分项目储备不足或项目交付时间不确定的房企则面临业绩增速下降或下滑的风险。中房股份预计全年业绩首亏，主要是由于公司主营房地产业务可销售房屋减少。

　　克而瑞数据显示，碧桂园、万科、恒大和融创前11月总销售额超过2万亿元。截至11月，销售超过千亿的房企已有25家，到年底可能会超过30家，同比去年几近翻倍;其他各梯队的销售金额入榜门槛，也明显提高，行业集中度进一步提升。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

    （房掌柜整理来自中国证券报、时代周报、21世纪经济报道）