30家房企去年销售破千亿 新政规范储备土地抵押融资

　　2018年已经过去，历经史上最严调控的房地产行业，依然取得了亮丽的业绩。仅前11个月商品房销售额已达12.95万亿元，为连续第三年破10万亿大关。对于房地产企业来说，这可能是最好的时代，亦可能是最坏的时代。

　　数据宝统计显示，去年排名前200各梯队房企规模持续增长，销售金额、集中度较2017年同期均有较大幅度的提升。其中，排名前10房企集中度达26.9%，排名前20房企集中度达37.5%。而排名前50和排名前100房企的集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点。

　　在过去的一年，房地产市场向龙头企业集中的迹象越来越明显，龙头企业市场占有率不断提升;同时严调控下龙头房企具有资金、规模等多重优势，生存空间更大。

　　　30家房企去年销售破千亿元

　　综合克而瑞2017年房企总货值排名及去年房企新增货值排名，数据宝计算出去年房企总货值排行榜。数据统计显示，截至去年底，已经有9家上市房企总土储货值超过万亿元，前十名土储总货值近20万亿元，相当于2018年底A股总市值的近一半。其中，中国恒大以3.44万亿元土储货值位居首位，碧桂园以3.13万亿元土储货值位居次席，融创中国以2.81万亿元位居第三位。

　　从增长情况来看，土储前十名中的碧桂园、万科、融创中国、新城控股4家企业土储增长均超40%。增速最低的是世茂房地产，为20.42%。从绝对值来看，碧桂园去年新增土地货值达到9987.3亿元居首。

　　越来越多的土地在向龙头房企集中。证券时报·数据宝统计显示，房企在主要城市耗资1.7万亿元拿地，其中碧桂园、万科、保利地产(600048,股吧)均花费超千亿资金买地。房企前十买地总金额达9359亿元，占比55.21%，比2017年下降近两个百分点。不过，从近年来看，这个比例增加态势明显，2014年，房企前十买地总金额占比只有48.55%。这意味着，市场上的土地越来越多被龙头房企买走。

　　一般来说，土地储备意味着房企可持续发展潜力，意味着市值有更大的增长空间。土储前十名房企中，市值最小的是新城控股，去年底为535亿元。世茂房地产、绿地控股、融创中国市值均不足千亿。

　　以市值占土地货值比例来看，比值越低或许意味着未来市值空间越大。土储前十名房企中，最低的是融创中国，有28065亿元土地储备，对应市值984亿元，市值土储比只有3.51%。

　　　去年A股港股房地产行业市值下降超8000亿元

　　在行业持续发展的情况下，众多房地产公司的市值去年却出现了较大降幅。数据宝统计显示，A股房地产公司去年总市值缩水近7000亿元，港股房地产公司去年总市值缩水近1700亿元(剔除存在A股的H股房企)。

　　具体到个股方面，碧桂园市值去年全年缩水达到843亿元，成为市值缩水最多的房企。万科市值缩水位居第二位，达到741亿元。此外，卓尔智联、新鸿基地产、海航基础等9家房企市值缩水超过200亿元，新湖中宝(600208,股吧)、ST新光、华侨城A等21家房企市值缩水超过百亿元。14家房企去年市值增长超过百亿元，华润置地增加495亿元居首，中国海外发展增长279亿元位居次席。

　　从去年底房企市值排名看，新鸿基地产和中国恒大均维持2017年前两名的排位，中国海外发展则由2017年的第四位上升至第三位。排名上升较大的是华润置地，从2017年的第七位上升至第五位。下降最大的是碧桂园，从2017年的第三位下降至第六位。

　　全球资本市场方面，市值前十房企几乎被中美企业瓜分，均有4家企业进入榜单。新鸿基地产位居全球第五位，中国恒大、万科、中国海外发展也进入前十。美国电塔成为全球房企市值最高企业，去年底市值达到4782亿元。美国的西蒙地产市值3566亿元位居第三位。

　　规范储备土地抵押融资

　　中国自然资源部15日发布消息称，该部门已出台新规，进一步规范储备土地抵押融资。新规强调，严禁以政府储备土地违规融资，严禁将储备土地作为资产注入国有企业，确保不形成新的地方隐性债务。

　　自然资源部日前印发《关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》，重申各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，土地储备机构不得为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。同时要求不动产登记机构不得为储备土地办理抵押登记。

　　同时，新规强调严禁将储备土地作为资产注入国有企业，确保不形成新的地方隐性债务。新规明确以下两种形式的“注资”都不允许：不得将政府收回、收购、征收的土地直接确定给政府平台公司或其他企事业单位;不得将土地储备机构名下的土地直接划转给政府平台公司、国有企业或其他企事业单位。与此同时，还要求不动产登记机构不得办理相应的首次登记或转移登记。

　　针对存量土地储备贷款，新规要求妥善处理，促进依法解押并合理供应。自然资源部在解读政策时表示，从全国面上情况看，存量土地储备贷款涉及的宗地数量不多、风险可控，但仍需督促地方抓紧处置和消化。这既可以避免储备土地因抵押而不能供应，也是防范化解地方政府债务风险的必然要求。

　　(房掌柜整理来自证券时报、中新社）