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朱莉莉 :新一轮收紧?40家房企融资骤降52%

佛山房地产网-房掌柜 2019-06-11 17:04:30来源:房掌柜整理 
[摘要]历史总是惊人的相似,2019年5月,40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月,融资总额下降52.07%。

  历史总是惊人的相似,2019年5月,40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月,融资总额下降52.07%。(去年同期月报:5月40房企融资总额Down到底》)

【房企融资】“黑五月”再现!40家房企融资骤降52.07%!新一轮收紧信号开始?

  从时间轴上,标注出2018年4、5月与2019年4、5月,我们发现。

【房企融资】“黑五月”再现!40家房企融资骤降52.07%!新一轮收紧信号开始?

  对比融资规模来看,额度与跳水幅度都差不多,今年跌幅更大。“黑五月”是2018年的标志月,自五月大规模跳水之后,融资不断收紧,直到2018年四季度才开始放松。今年,同样的时间节点收紧,是巧合还是新一轮房企融资寒冬要来的信号?!

  对比融资渠道来看,从4、5月份的房企融资数据看,整体融资额都是下滑的,主要原因是公司债发行锐减,环比下滑79.74%。而2018年五月,同样公司债大幅度划水,环比下滑87.59%。从公司债下手是收紧融资的第一步是否是另外一个信号?而从2018年四季度融资放松主要也是由于公司债放松,房企纷纷发债。

  历史会再次上演吗?让我们拭目以待。

  5月融资综述

  2019年5月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元。40家房企融资总额继上月的小幅回落后,本月融资金额继续大幅下滑,创2019年以来历史新低位。

  图 :2019年5月典型上市房企融资方式占比(单位:亿元,%)

【房企融资】“黑五月”再现!40家房企融资骤降52.07%!新一轮收紧信号开始?

  同策研究院研究员朱莉莉认为,5月随着监管部门的监管政策出台,政策收紧趋势明显,进而影响房企境内境外融资的难度。

  具体来看,本月债权融资额为326.67亿元,其中信托贷款(100亿元,占比27.17%)、发行公司债(95.85亿元,占比26.05%)、境内银行贷款(77.69亿元,占比21.11%)、其他债权融资(53.13亿元,占比14.44%),中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。股权融资同样下滑,本月股权融资金额为41.32亿元,环比下跌36.96%。

  同策解读

  融资渠道:①公司债全额缩水②其他债权融资大幅下降

  1

  公司债和其他债权融资一直是房企融资最重要的两个渠道,本月这两个“保命丸”同时失效。

  图 : 2019年4月、5月典型上市房企融资情况对比

【房企融资】“黑五月”再现!40家房企融资骤降52.07%!新一轮收紧信号开始?

  第一名,信托贷款。本月监测房企共发生了4笔信托贷款融资,融资总额100亿元,环比上月75.33亿元上涨32.76%。其中,最大的一笔是招商蛇口(21.01 -1.96%,诊股)向华润深国投信托有限公司申请的可续期信托贷款,金额为70亿元。

  第二名,公司债。本月仅发生6笔公司债,共融资95.85亿元,较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。6笔公司债中有2笔是发行的美元债券,合计4.5亿美元,折合人民币31.05亿元。

  第三名,境内银行贷款。融资额度77.69亿元,环比上月的32.21亿元大幅上涨141.21%。

  第四名,其他债权融资。融资总额53.13亿元,较上月107.43亿元大幅下跌50.54%。

  第五名,股权融资。融资金额为41.32亿元,占总融资金额比重为11.23%,环比下跌36.96%。

  本月无发行中期票据、海外银团贷款、委托贷款发生。

  境外融资:40家房企中,仅有2笔融资额度来自境外。

  2

  本月,外币融资总额32.64亿元,占比8.87%,环比上月外币524.91亿元融资金额大幅下降93.82%。其中,美元融资总额31.05亿元人民币(仅2笔美元债券,合计4.5亿美元),环比上月美元融资金额459.23亿元人民币,下降93.23%,占融资总额的8.44%;港元融资总额为1.597亿元人民币(1.82亿港元),占比0.43%;本月无以其他外币为货币单位的融资行为。总之,外币融资总额较上月环比大幅下降,主要的融资方式以人民币为主。

  图:2019年5月典型上市房企融资币种占比(单位:亿元,%)

【房企融资】“黑五月”再现!40家房企融资骤降52.07%!新一轮收紧信号开始?

  融资成本:本月房企融资成本较低,基本控制在6.5%以内

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  在已披露的数据中,融资成本最低的是广州市城市建设开发有限公司2019年公开发行住房租赁专项公司债券(第一期),发行规模15亿元,票面利率3.83%;其次是其发行的广州市城市建设开发有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)品种一,规模为19.5亿元,票面利率3.85%。融资成本最高的是新城控股(37.76 +0.61%,诊股)境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券,票面利率为6.5%。总体来说,本月房企融资成本较低,基本控制在6.5%以内。

  股权融资:5月股权融资主要包括境内再融资和海外配股融资

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  股权融资方面,本月股权融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资。境内再融资金额为39.72亿元,占融资金额的10.79%,均为泰禾集团(15.15 -1.43%,诊股)旗下项目子公司股份转让。此外,港股上市房企通过海外配股方式进行融资,总金额为1.60亿元,占比0.43%,皆为部分房企的股票期权计划。

  总结

  房企期待的好日子还没来得及开始,就被掐灭了期待的小火苗。

  5月31日,有消息指出监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。起因则是部分房企此前拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起监管部门的注意”。

  历史会再次上演吗?同策集团首席分析师张宏伟认为,暂停发债的源头,来自于近期房企和土地市场的“反常”。 “3、4月份土地市场太火了,如果没有监管,市场存在风险,预计房企融资后期会略有收紧。”

(来源:金融界)

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责任编辑:江子纯

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