可售存量紧缺 北京别墅不足万套

　　今年至今，北京楼市在短暂波动后延续了量涨价跌的走势。

　　克而瑞数据最新统计结果显示，截至今年5月底，北京新房(新建商品住宅)年内共实现成交22234套，成交面积204.6万平方米，成交均价43492元/平方米。

　　其中，15月单月成交均价持续走低，分别为51882元/平方米、46520元/平方米、47887元/平方米、44638元/平方米和41276元/平方米。

　　但月成交量却在持续攀升，其中，5月份8440套的月成交量已创近一年半来的高峰，同比上浮达164%，环比上调也达90%。

　　上一周(6月1016日)，北京新房成交1722套，环比上周上涨11.38%，这也是北京新房在进入6月后连续第三周保持成交上涨态势。

　　这一波小阳春行情，也拉开了北京高端改善买家博弈进场的序幕。

　　进入5月后，多个顶级豪宅如和裕北京庄园、葛洲坝中国府项目的获批入市，引起了市场的高度关注。这能否进一步提振北京顶豪市场，刺激嗅觉敏锐的高端改善买家寻求合适的入手时机?

　　“楼市升级改善型置业需求的上升，别墅等豪宅逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱。”合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者坦言，财富的根本是思维模式和把握机会的能力，作为楼市繁荣红利的收割者，塔尖财富人群对冲风险与危机的有效方法仍旧是高价值资产。

　　5000万元豪宅成交127套

　　市场重启的背后，有一个重要信号：目前北京二手房成交占比已下降至72%，这是近五年的最低值。事实上，北京楼市是名副其实的存量市场，即二手房成交量远高于新房成交量。

　　从2016年开始，北京的二手房成交量始终占据该市“大盘子”的80%以上。

　　一个最直接的原因，北京正逐渐步入限竞房时代，限竞房、共有产权房的大量、集中供应挤压了二手房成交空间。

　　据了解，截至今年5月底，北京已有49个限竞房项目取得预售证，累计供应房源3.3万套，占北京商品住宅总供应的64%。

　　北京豪宅物业也显示出了回暖迹象。

　　记者从中原地产研究中心获悉，截至6月16日，北京年内单套总价在2000万元以上的项目已成交671套，成交面积32.54万平方米，成交均价8.38万元/平方米。

　　这当中，单套总价在5000万元以上的项目年内已成交127套，成交面积12.22万平方米，成交均价约9.48万元/平方米。

　　以别墅为例，作为独占资源的奢侈品，别墅出于特殊性与个性化的原因，一向备受城市高端客群的追捧。

　　截至2019年6月16日，北京别墅成交1875套，成交均价约5.79万元/平方米。目前可售存量为9041套，可售存量面积仅为288.82万平方米。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，基于北京市场当前较大的换房需求，未来别墅市场量价齐升的可能性依然存在。

　　“10万+”楼盘密集入市

　　蛰伏许久的北京豪宅市场，正迎来一波行情。

　　事实上，与上海、深圳动辄出现的“10万+”新豪宅项目相比，北京近几年能取得预售资格的楼盘屈指可数。

　　今年前4月北京成交排名榜为例，在排名前30的楼盘中，单价达到10万+的项目有泛海国际、霞公府、首创天禧、北京壹号院、中国玺、金胜家园、中骏天宸、西单上国阙等。

　　但这些项目基本都是销售多年的老豪宅，新入市成交顶豪项目少之又少。

　　但5月过后，和裕北京庄园、葛洲坝中国府项目等楼盘的获批入市，释放出更多关于顶级豪宅市场的积极信号。

　　北京市住建委网站公开信息显示，紫苑嘉园(葛洲坝北京中国府)、尚润嘉园(北京庄园)两个项目已处于“预售许可预告”状态，预售价格均超过11万元/平方米。

　　其中，中国府即为2015年10月葛洲坝以7.5万元的历史最高楼面价取得的樊家村地块，该楼面价至今仍保持着北京土地出让单价纪录。

　　此外，北京庄园作为北京少有的单价破10万同时又总价达“亿元”的独栋产品。

　　此轮高端品质项目集中入市，在业内掀起不小的热议及关注。继懋源璟岳、懋源璟玺、壹亮马等明星豪宅后，去年曾被寄望于拿到高预售价的“种子选手”北京庄园、中国府，

　　不止这些，越来越多的楼盘有望在今年上半年尾声加入了10万+豪宅的队列。

　　据了解，九龙仓壹亮马、西钓鱼台御玺、保利·和光逸境、泰禾金尊府等项目都是有望拿到高预售价的“种子选手”，其中泰禾金尊府的销售均价或有望突破15万元/平方米。

　　顶级改善迎进场机会

　　豪宅扎堆入市，如何跳出“复制”和“堆砌”的窠臼?

　　一位豪宅代理机构人士分析，如今北京楼市的高端客户与以往完全不同，它们选房已脱离传统的区位局限，全北京内豪宅项目甚至都可能成为备选房源。

　　而这也意味着豪宅项目的竞争对手将遍布整个城市。

　　锁定这些财富阶层对豪宅项目而言也变得越发不易。如何在竞争中脱颖而出，是豪宅开发商必须深入思考和研究的课题。

　　以葛洲坝中国府为例，他们就要面对附近在售的豪宅项目懋源钓云台和懋源璟玺，后两者销售均价已分别为13万元/平方米和8.6万元/平方米。

　　另外，以目前的预售价格计算，北京庄园单套总价最高，达一亿元以上，这样的亿级别墅产品在北京高端市场较为罕见。

　　同为近期获批入市的4个项目中，燕西华府、棠颂别墅以及中国府的套均总价分别为1787万元、2034万元、2387万元，而北京庄园的套均总价则达到了上亿元，在外界看来，这些豪宅项目可以说在一定程度上填补了顶级改善置业需求的空白，为那些对别墅产品要求极高的买家创造了新的市场选择机会。

　　《2018胡润财富报告》显示，中国大陆拥有亿元资产的“超高净值家庭”比上年增长9.9%至13.3万户，从地域来看，北京成为超高净值人群数量与财富的密集之地。

　　在外界看来，由于别墅用地的审批愈发收紧，别墅的新增房源量越来越少，造成供不应求现象，尤其顶级豪宅保值增值属性明显，因此成为高净值人群资产配置的重要选项。