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广州公寓半年报:政策及时雨 市场供需恢复平稳

佛山房地产网-房掌柜 2019-07-11 09:02:46来源:广州中原研究发展部 
[摘要]供应下跌4成,成交渐回暖

       整体供求  

供应下跌4成,成交渐回暖  

2019上半年广州公寓市场供应减少,是近7年来第二低位。  

全市供应7514套39.4万㎡,环比跌42%,同比跌15%。  

市场成交由2017下半年谷底开始,逐渐回暖,2019上半年成交量恢复至往年“非调控期”水平。  

全市成交15072套81.4万㎡,环比涨37%,同比涨134%。

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月度走势  

库存稳步消化,供需恢复平稳  

去年底广州发布“1219商服政策”,是对“330政策”后广州商业市场反应的及时优化。 

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数据显示,“330政策”后20个月广州公寓成交月均值跌至6.7万㎡,库存积压严重,最高峰去库存周期达53个月。  

“1219商服政策”出台后,市场反应积极,公寓库存稳步消化。  

2019年6月去库存周期降至10.2个月,供需恢复平稳;  

近7个月月均成交量维持在13.7万㎡的稳定水位。  

供应结构  

各区供应大幅下跌,增城待售新盘货量大

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2019上半年公寓市场以黄埔、花都、南沙区供应为主,但各主力区供应量较去年大幅下跌。  

另外,番禺区在万博、大石商圈在售商业项目被消化后,供应量环比、同比跌幅接近9成。  

中心区仅海珠、荔湾、天河区有少量可售公寓项目获得供应。  

增城区凯达尔枢纽国际广场大批量公寓获得批售,其将会是下半年市场成交的焦点项目之一。

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市场特征一  

可售个人项目仍为主流,成交占比超9成  

2019上半年广州公寓市场成交主力仍为330前出让地块项目,成交占比高达99.87%。

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原因一:“1219商服政策”前,广州公寓成交低迷,库存积压明显。  

政策出台后,开发商开始积极推售前期积压的商服产品,故上半年仍为“可售个人项目”的主场。  

原因二:近两年受调控政策影响,商服项目施工建设放缓,供应及新项目减少。  

目前新入市的“禁售个人”项目仅有碧桂园星荟、富士康科技小镇、思科智慧城(待售)。  

上半年总批售面积约4.5万㎡,对市场影响不大。  

市场特征二  

产城新区+湾区利好板块成交活跃  

2019上半年外围主力四区公寓市场较为活跃,成交贡献比达78%,九大活跃板块集中于此。  

TOP2板块为花都迎宾大道、黄埔中新知识城两大产城融合新区,广州国际空港中心、合景天峻上半年公寓成交量达千套以上。  

南沙受大湾区规划影响,新一轮供需涌现,多个热门板块成交上榜。  

荔湾区广钢新城是市中心唯一挤进TOP10的活跃板块,上半年中海、碧桂园项目表现理想。

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市场特征三  

30-50㎡公寓占比近半  

小面积公寓淡出市场  

2019上半年广州公寓市场成交面积段仍以30-50㎡为主力,占比基本维持在5成。  

50-80㎡公寓占比提升明显,反之两三年前流行的极小公寓因市场监控、居住体验差等原因逐渐退出市场,30㎡以下公寓成交占比缩减至4%。 

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后市趋势  

可售个人公寓项目减少,稀缺性凸显  

广州合理放松商业市场调控政策后,公寓市场供需回归;  

2019上半年可售个人项目力撑大市,下半年此趋势会否延续?  

市况:库存压力缓解,可售个人项目货量逐减

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政策优化持续显效,上半年广州公寓库存稳步消化,去库存周期现已降至10.2个月。  

现时库存主要集中番禺、花都、南沙、黄埔四大主力区以及海珠区,各区库存量可控。  

趋势:禁售个人项目开始入市,可售个人项目稀缺性凸显  

近年来,广州以“定向出让商服用地”的方式全面发动招商引资,近两年定向出让商服用地的占比达100%。  

此外,“330政策”出台后,广州将近8成商服用地要求有一定比例的自持,其中约4成要求自持7成以上。

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后市,广州大部分新增商业供应将针对企业自用或出租,正在进入市场销售的规模将进一步收窄。  

加上“禁售个人”的规定,未来广州商业市场购买主体或转向企业及投资机构,回归经营属性。  

上半年部分“禁售个人项目”开始入市,如富士康科技小镇,思科智慧城等。  

故“可售个人项目”将“买少见少”,稀缺性凸显,预计下半年公寓市场仍将保持高活跃度。


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责任编辑:梁佩珊

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