郭杰群：宏观政策过去20年给了开发商太多幻想

2019观点商业年会于11月14日在上海召开，会上，麻省理工宁波（中国）供应链创新学院院长 、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生发表了题为《存量时代，房地产行业的资产证券化运用》的演讲。

他表示，过去的房地产二十多年的快速发展之中，我觉得国内的宏观政策给地产商造成一些幻想。

他认为，在增量为主的阶段，房地产开发商本质上没有一个特异化的商业模式，主要靠融资成本低，以及周转率的速度，如果不能够拿到便宜的资金，或者周转速度放慢，很容易被挤出竞争的跑道。

随着地产进一步地发展，可以看到逐步增加了专门以运营为主的物业公司出现，可以看到越来越多的，实际上是以在存量为主的，以专业资本为主导的它是一个专业的资金方，它有专门的交易策略，它靠它的交易策略到市场上融资，然后通过这个资金购置房地产、运营房地产，提高对投资人的回报，表面上看是三个非常简单的历程，但背后的原因非常不同。

在第一阶段是以开发能力为主的阶段，大家竞争的是开发能力，在第二阶段才是运营管理能力，它逐步地要加强运营管理，而不是开发的能力。

虽然说在我们国内逐渐出现了一些物业公司，或者管理公司，我们大家都知道，这些物业管理公司仍然是为了卖楼而增加配套的服务，它并不是像我们在西方国家所看到的专门以运营为主的专业运营。