春暖花开，又到买房出手时？

近日，苏州、南京等地楼市回暖。

杭州诞生首个“万人摇”楼盘，深圳有千万级豪宅收“茶水费”。

昨天，海宁“放开限购1个月”新政，出台两小时后撤回。

湖南益阳买144平米以下一手房，补贴50%契税。

房地产市场与地方政策，都到了一个敏感期。这些各地的楼市新闻，如果拼接在一起，是不是得出一个结论：

楼市在回暖复苏？

01

突发的偶然，不代表长期的必然。

突然的回暖，也不代表春天的回归。

一花独放不是春。我的观点是，这是复苏的导火线。

停摆一两个月的市场刚刚恢复后，抑制的需求集中释放。

低总价的刚需项目与千万级豪宅项目，两极分化。

以苏州的刚需盘为例，龙湖的项目，单价2.8万，面积89、109；碧桂园的一个项目总价150万起。在深圳，14套房子，每套4200万。诚意金100万。

每次市场复苏时，都是刚需与塔尖人群率先出手。刚需是等不起，塔尖人群则是怕贬值。

2月份，在上海，由于豪宅成交的拉动作用，当月新房成交均价突破6万元；北京海淀的世茂西山龙胤顶豪项目，5天成交3套，成交金额1.2个亿。截至3月下旬，全国范围内已有3套总价过亿的豪宅成交，杭州、北京和广州各一套。

这些仅仅是楼市的表现，或者是表象。

深层次的原因是每次危机后，均有宽松刺激政策。

大河有水小河满。每次刺激后，又是新一轮周期。

02

大停摆后，会有报复性行情？

3月23日，经济学家管清友说，经济繁荣时，电梯往上走，只要你在电梯上，就能往上走。电梯往下走，首先要学会避险。

两天后，美国推出2万亿美元的经济刺激计划。

最近的行情，刚需是生存逻辑，而豪宅则是避险逻辑。

有这些城市的个别楼盘，作为复苏的导火索，市场春心荡漾。

3月份开始，各地售楼处开放后，住宅市场回暖是必然。

比如，苏州恢复到疫情前行情的7成。主要是当地的人才新政刺激。而在深圳，政策并无刺激，买房人依然热情满满。

3月的第二周，北京、上海等地的土地市场，提前回暖。

不过，业内普遍预计4月份市场全面复苏。

全面复工，才有全面复苏。截至1月22日，武汉今年发放了60张预售许可证。

目前武汉继续暂停线下售楼，开发商在线上卖存货。

输掉一季度后，各大开发商抢收4月，促销将加码。

大家都是考生，谁也不能置身世外。

对于普通买房人，更期待第二种行情出现。

03

现在，房地产行业是左右为难。

既拉动住宅消费，又保房地产投资。既防房价上涨，又防下跌。

在房住不炒的底线下，如何设计平衡之策。

有经济学家建议，在增加热点城市土地供应的基础上适度放松限购和限价。

对特定人群尤其是外来民工和新毕业大学生给予降低首付比例和优惠房贷利率的优惠政策。

这或许是开发商最想看到的新政。

应急新政的制定，交给各地方。

最近，各地短期应急措施，一城一策，不痛不痒。

而市场终归市场，还是春江水暖，销控表先知。

至于多次提到的长效机制，恐不是短期内出台的。

从试点到全面执行，有时间周期。何况此时遇到疫情。

最大的风险，来自外部。全球疫情加剧后，世界经济生病。

最近，美股里一些大佬开始抄底。

与几个城市的点式复苏不同，多家开发商发布年报，发言多悲观。

万科继续高喊“活下去”，今天下午就在青岛拿下5宗地。

这场疫情，对开发商们是一次压力测试。

合理降价促销，盘活存量。

拿下口罩后，还是相信“美好的日子就在前方”。

［后记］

经济新周期“撞上”疫情，全球股市震荡，资金涌入房地产避险。

当前的一城一策，救不了市，更多是注入信心。

在二三月的失手后，4月楼市促销战更猛，开发商急于回款现金。

刚需与豪宅项目率先反弹，楼市发动机被重新点燃。

综上分析，当前买不买，不是问题，问题是买谁的房子。

谁的房子能资产避险，谁的房子住着舒服，有健康生活，有优质物业。

这是庞大的中间阶层所关心的。