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对话第一太平戴维斯 疫情下物流地产和商用物业地产的机遇与挑战

佛山房地产网-房掌柜 2020-04-23 14:38:53来源:观点地产网 
[摘要]一场新冠肺炎疫情,对各行各业都造成了巨大打击。但风险与机遇并存,行业的更新迭代也在悄然发生变化。

一场新冠肺炎疫情,对各行各业都造成了巨大打击。但风险与机遇并存,行业的更新迭代也在悄然发生变化。

广州市统计局的数据显示,广州传统的制造业以及零售相关的需求在短期内受到冲击,一至二月零售总额同比下降了14%,而实物商品网上零售额,则同比增长达35.8%。

疫情推动新零售业线上业务的发展,从而加大了对物流仓储的依赖。近年来伴随电商及新零售业的发展站上风口的物流地产,也因此迎来了新的发展机遇。

相比之下,发展较为成熟的商业地产在疫情当下,受到的影响更多是消极的。

除此之外,就广州、深圳而言,新增市场供应在这一年达到峰值,也将会增大去化压力,使得整体市场呈现疲软状态。

物流地产新局

“在大湾区也好,或是华东、华北也好,一个可售的标的或资产包,只要拿出来,很快就被市场消化掉”。第一太平戴维斯华南区副董事长,广州董事总经理刘蔚海先生称,物流地产投资市场的一直都是炽热的,而相关竞争也一直都是激烈的。

事实上,自普洛斯2003年进入中国以后的十年间,外资占据了国内物流地产市场的大半江山,包括嘉民、安博、丰树、宝湾等。同时,以黑石为主的外资基金或投资者对国内物流板块的青睐也一直热度未减。

近年来,易商红木、宇培等本土物流地产商,阿里、京东、苏宁等电商巨头,万科、碧桂园、绿地等转型中的房地产企业,也都纷纷参与抢夺物流地产这块蛋糕。市场格局正在悄然发生变化,呈现“本土物流地产商表现较外资更为激进、操作方法更为灵活”的趋势。

投资市场的竞争炽热化,主要受高收益率和供应的稀缺性两个因素影响。

一方面,相对比收益率一直呈现急速萎缩状态的其它房地产业态,物流地产的投资回报率一直徘徊在较高水平,“2010年左右的回报率可达9%,而目前就广州、深圳而言,回报率也能达到5.5%”,第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇先生表示,“这比住宅、写字楼、商铺等板块的投资收益率是高出很多的”。

另一方面,国内的第三方物流以及电商领域发展过于强劲,导致物流仓储的需求也一直在急速发展。根据相关报告,至2020年,中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将远大于供应,缺口超过1亿平方米,短期内市场将维持供不应求的状态。

物流地产的本质依旧是“地的生意”,然而相对应的土地供应十分缺失。“可以看到,过去三年以及未来三年,土地稀缺的一线或准一线城市,几乎没有新增供应用地可以拿来做新的仓储”。

不过,就一级市场而言,供应的稀缺导致一部分需求的外溢,如上海周边的太仓、广州附近的佛山、深圳附近的惠州、东莞等,成为投资开发商青睐投资建仓的主要市场之一。“承接需求的为一线城市卫星城及位于交通大动脉的重点城市,主要考虑这些城市具有高速公路、铁路、港口等基础运输系统”,刘蔚海表示。

而在二级市场,物流仓储现有的投资标的较小且散乱,可供选择不多,缺乏集聚效应。投资开发商要在已有的物流仓储网络中开展收购,“一般需要买一个跨地区的巨大资产包才能算的过账来”。

撇开市场氛围等因素,供需矛盾是较为根本的问题。对于投资开发商而言,除了寄希望于政府放松物流地产的用地审批以外,能为发展物流地产提供新的发展方向的一个思路是——对旧有的仓储进行改造和升级。

“目前来说,我认为对于旧有仓储的改造和升级肯定是一个机会,是一个窗口”,谢靖宇表示。

但显然,在工业增量用地规模减少的形式下,提升单位面积物流仓储的租金和效益是对企业提出更高要求的一个课题。

就目前的市场情况来看,根据第一太平戴维斯发布的数据显示,广州全市非保税高标仓平均租金39.5元每平方米每月,空置率8.2%。如若按正常市场氛围预判,租金会持续往上走,空置率则在低位盘旋。

谢靖宇补充道,“疫情当下,第一季度的租金暂时维持稳定,但预判第二季度会呈疲软状态,整体没有太大跌幅。”

广深商用地产挑战

与物流地产市场相对比,商用物业地产在供需方面则表现更稳定些,但不管是写字楼市场还是零售物业市场,在今年都将迎来一个新增供应历史高峰。

写字楼市场方面,根据第一太平戴维斯发布的报告预判,2020年广州和深圳都会有巨大的新增供应,尤其广州将迎来新的历史供应高峰。

“这么多新增供应进入市场的前提下,未来一到两年的时间里,空置率会呈现出线性增长,随之租金会持续下跌。”谢靖宇如是看待,“受疫情影响,市场去化在宏观经济本就已经放缓的基础上增添了更多的不确定性”。但与广州相比,深圳的供应量更大,租金因此回调幅度理应较广州更大。

如果所有既定2020及2021年入市的项目都能如期进入市场,结合宏观经济这两年内的增速预测以及市场去化能力等因素,目前预判,未来两年广州写字楼空置率料将突破13%,而深圳写字楼空置率预计超过30%。

租金方面,就目前反映的数据来看,第一季度广州和深圳都出现中期下跌的状况,深圳环比下跌1.6%,广州环比下跌1.5%,下跌幅度相若;同比方面,深圳的跌幅更大,下跌将近9.7%,广州同比下跌3.3%。

“深圳跌幅大的原因,目前来说不是因为疫情,更多是因为市场供需的基本面情况。”

而零售物业市场方面,截止到第一季度期末,广州和深圳都没有新增供应。受防疫活动影响,现有零售项目诸多业态暂时停业,且品牌装修以及新项目入市推广活动等均受停工限制。

从供需角度来看,2020年-2021年,广州会迎来一个新的历史高峰。2020年,广州和深圳的零售物业新增供应分别达102.5万平方米和33.8万平方米,未来5年新增供应预计分别达到335.2万平方米和187.5万平方米。

展望2020年,供应高峰会令到广州零售物业平均租金结构性拉低;更多的零售品牌会青睐于在深圳开首店、华南首店或是其他的大型店铺,但是深圳租金的跌幅是小于广州的。

值得注意的是,广州的供应量较高,但零售品牌更青睐于深圳市场。原因为何?谢靖宇认为,受人口和历史因素的影响,广州零售物业的市场发展速度一直都比深圳高,目前其发展空间已外溢到非核心区,发展新的社区型、小型区域性的购物中心。

新增供应集中在非核心区,因此广州零售物业去化的压力有可能会增大。而深圳目前来看供需关系呈现出稳定的状况。

估算人力、租金等成本,很明显深圳的利润收入平均高过广州,所以对零售品牌的吸引力度要稍微略高于广州;且深圳目前的有效供应更多一些,暂时来看,对于零售商来说,选择深圳能快速赢得收益。

零售商可能会稍微延后布局广州。但谢靖宇表示,不必为广州零售业态的活跃度担忧,广州和深圳在大湾区区域经济发展中扮演着重要的双引擎角色,经济活动发展、居民收入和花销能力提高等方面的同步性还是很高的、活跃度相差无几。

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责任编辑:李嘉欣

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