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发布!2020年上半年广东房地产市场分析报告

佛山房地产网-房掌柜 2020-07-27 21:53:27来源:广州房协 
[摘要]上半年广东商品房销售面积和销售额、房企到位资金等多指标降幅进一步收窄

上半年广东商品房销售面积和销售额、房企到位资金等多指标降幅进一步收窄,房企资金状况持续改善,开发投资增速年内首次转正。多数城市集中推出优质地块,土地市场总体供求两旺,楼面地价同比大幅上涨;但6月溢价率明显回落,流拍率则连续上升,企业拿地趋于谨慎。鉴于当前国际贸易保护主义不断升温、地缘政治日益紧张等外部风险涌动,国内经济社会发展依然面临巨大压力,房企仍需围绕销售目标加大销售回笼力度,确保企业稳健经营。

01

房屋销售市场逐月复苏

总体难改缩量调整趋势

____________

上半年,全省商品房销售面积5262.42万平方米,销售额7456.92亿元,同比分别下降16.8%和16.1%,同比降幅持续收窄,市场呈现逐月复苏态势。其中,商品住宅销售面积4582.87万平方米,销售额6444.91亿元,同比下降16.2%和14.7%。数据显示,上半年随着市场逐步恢复正常化,以及全球主要经济体重启量化宽松货币政策,市场对于房价走势的预期有所改变,房地产企业普遍采取让利促销以价换量的策略取得了较好成效。

图1:  广东商品房销售面积、销售额走势

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数据来源:除特别说明外,本报告数据来自广东省统计局。

图2:2019、2020年各月广东商品房销售面积、均价走势对比

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从近年数据看,今年以来月度累计销售面积均为近五年同期的最低值。数据显示,广东商品房销售面积在2017年达到高峰之后,2018、2019年在“房住不炒”的调控原则下连续两年回落,一定程度上反映了新建商品房市场基本进入缩量调整期。虽然当前市场总体上仍在持续复苏,但坚持“房住不炒”定位不会改变,预计全年销售面积仍将进一步缩量调整。

图3:2016-2020年广东商品房销售面积走势对比

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分区域看,上半年粤东地区销售面积403.38万平方米,同比增长0.5%,是全省各区域中唯一实现增长的地区,但增速连续两个月回落;珠三角、粤西、粤北地区销售面积分别为3328.45万、614.13万和916.46万平方米,同比降幅总体均呈逐月收窄走势。

图4:广东各地区商品房销售面积同比增速走势

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从库存情况看,截至今年6月末,全省商品房待售面积6306.78万平方米,增速与上月持平。数据显示,今年年初受疫情影响,商品房销售面积同比大幅下降,导致待售面积明显增加;随着销售市场逐步恢复,待售面积自3月以来逐月小幅回落。

图5:2019年以来广东商品房待售面积走势

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02

行业资金状况持续改善

完成投资实现同比增长

____________

上半年全省房地产企业到位资金11002.75亿元,同比下降5.9%。其中,国内贷款2415.49亿元,自筹资金3365.50亿元;定金及预收款3165.30亿元,个人按揭贷款1713.48亿元;其他到位资金335.92亿元。数据显示,房地产企业主要资金来源渠道中,国内贷款同比增速震荡上行,自筹资金增速逐月提高,这与今年来融资环境相对宽松有关;个人按揭贷款同比降幅持续收窄,反映出随着商品房销售市场的逐步复苏,企业销售回笼加速。上半年尽管房地产金融监管依然严厉,但境内流动性持续宽松,融资成本趋于下行,加之商品房销售市场逐步正常化,房企资金状况总体上持续改善。

图6:  广东房地产企业主要来源资金同比增速走势

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从投资建设情况看,上半年全省完成房地产投资7433.89亿元,同比增长2.5%,增速年内首次实现正增长。截至6月末,全省商品房施工面积80315.73万平方米,同比增长4.3%。其中,上半年新开工面积8104.56万平方米,竣工面积3197.78万平方米,同比分别下降3.9%和6.3%。数据显示,随着销售市场的复苏及行业资金状况的改善,企业的投资意愿随之增强,施工建设节奏正在不断加快。

图7:  广东房地产完成投资走势

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图8:  广东商品房施工、新开工、竣工面积同比走势

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03

土地市场总体供求两旺

楼面地价同比大幅上涨

____________

据广东房协土地与产业研究中心监测,上半年全省成交经营性用地土地1235宗,成交面积4483.12公顷,同比增长9.8%和3.5%;成交土地的起始金额2857.83亿元,成交金额3271.54亿元,同比分别大幅增长58.1%和48.7%;整体溢价率为14.5%,同比下降7.3个百分点。其中,居住用地成交2601.09亿元,同比增长50.4%;平均楼面地价6300元/平方米,同比上涨45.3%;平均溢价率18.4%,同比下降6.8个百分点。数据反映,由于今年上半年多数城市集中推出优质地块,居住用地和商服用地的起始楼面地价同比大幅上涨,虽然成交溢价率同比有所下降,但平均楼面地价同比涨幅仍超过45%。其中,居住用地在3-5月期间市场热度持续上升,平均溢价率及成交楼面地价屡创新高,6月出现明显回落。

图9:2020年上半年广东经营性用地成交面积、金额、溢价率走势

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图10:广东居住用地平均成交楼面地价走势

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从土地流拍情况看,上半年全省挂牌的经营性建设用地流拍163宗,流拍率11.7%;流拍面积达到505公顷,同比增长12.3%。其中,居住用地流拍77宗,流拍率总体上逐月上升。由此反映,虽然今年上半年土地市场热度持续,但随着供应量增加,市场消化能力也接近饱和,且土地起拍价维持在高水平,企业拿地也趋于谨慎。

图11:广东经营性用地流拍率走势

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04

后市展望

____________

2020年上半年,为应对疫情冲击,在国家财政和货币政策持续发力、全球主要经济体重启量化宽松货币政策,以及企业普遍积极采取让利促销的策略等背景下,国内房地产市场总体上逐月复苏,部分热点城市土地市场和商品房市场甚至出现过热情况。但广东商品房销售面积在2017年达到高峰之后,2018、2019年在“房住不炒”的调控原则下已连续两年回落。从房地产调控政策层面看,国家继续强调坚持“房住不炒”的定位,要求落实城市主体责任,确保稳地价稳房价预期目标,力促房地产市场平稳健康稳定发展,预计广东新建商品房市场缩量调整的趋势难以改变。

展望后市,在国内疫情得到较好控制下,下半年我国经济预期向好,但一方面,当前国际贸易保护主义不断升温、地缘政治日益紧张等外部风险涌动,国内经济社会发展依然面临巨大压力,将一定程度上限制商品房市场有效需求的持续释放。另一方面,房地产调控政策正由边际宽松转向边际收紧——7月23日,银保监会在“2020年年中工作座谈会暨纪检监察工作会议”表示,要牢牢守住不发生系统性金融风险底线,坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开“房地产工作座谈会”,强调下一阶段要坚持问题导向,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制;要实施好房地产金融审慎管理制度,严控增量,防止资金违规流入房地产市场;要持续整治房地产市场乱象,依法有效查处违法违规行为;等等。可见国家对于资产泡沫、楼市股市过热、不良贷款反弹等深感忧虑,下半年房地产金融监管或将更为严格,企业融资环境改善空间收窄,短期房贷利率进一步下调的幅度有限。鉴于下半年房企债券融资偿还将迎来高峰期,建议房企仍需积极优化债务结构、加大销售回笼力度,确保企业稳健经营。

05

机构观点

____________

01

世联行

上半年广东楼市销售额和销售面积同比分别下降16.1%和16.8%,降幅远大于全国整体水平,整体较全国其他区域呈现明显弱势。这主要是因疫情导致的停工、停售,对于外来务工人员占比和出口占比较高的广东而言,经济受到冲击的更大。总体来看,珠江西岸深莞惠表现强劲,其他区域则表现较弱,但深莞短期非理性的上涨招致调控升级。进入下半年,房企的还债规模较之前再上台阶,需求不振、竞争加剧之下资金链进一步趋紧,下半年仍是房企仍将维持大力度促销并加快推盘速度。疫情使得全球产业链的供需遭到双重冲击,海外疫情仍处于失控状态,民族主义、民粹主义、保护主义抬头以及中美对抗升级将使得逆全球化趋势不可挡。从全国PMI制造业新出口订单的数据来看,6月为42.6,仍处于荣枯线以下较低位置,对抗升级和逆全球化仍将对出口造成冲击从而影响就业和收入,楼市需求仍将受到压制,因此对于下半年市场难言乐观,以价换量仍是主旋律。

02

合富研究院

粤港澳大湾区各城房地产市场交易自3月后陆续复苏,然而疫情及宏观环境对购买力的影响持续。不同城市、区域间由于产业基础、城市配套以及房地产库存差异,二季度市场走势亦有所不同:经济基础雄厚的广、深、莞、佛市场稳健,库存低位的深、莞两城成交快速升温。广、佛成交热点集中在城市配套更为成熟的城市中心与近郊一带。其它城市购买力释放仍然受制,市场成交规模对比往年同期仍有差距。展望下半年,随疫情进一步受控、粤港澳大湾区规划利好持续叠加,基于宏观环境改善,在新增供应带动下,整体市场或将延续复苏、回升态势,但宏观层面的不确定性仍然影响潜在置业者的购买决定,“外围区域+低总价”“成熟区域+高性价比”项目仍将是市场成交主流。从促进市场平稳健康发展角度,“市场稳定”与“房住不炒”同样重要,在各地市场走势加大分化的前提下,未来各地施政将着重保持“市场复苏”与“经济复苏”两者间的“协调一致”,下半年各城政策差异会进一步扩大。

03

易居企业集团克而瑞广佛区域

经历了上半年的“柳暗花明”,大湾区9市房地产市场到年中又发生了新的变化,率先回暖的深圳、东莞在房价上涨的压力下分别出台新的调控组合拳,而其它城市的成交量在5、6月份也有亮眼表现,大部分城市都实现了单月成交量的同比转正。值得注意的是,虽然上半年湾区无论土地市场还是商品住宅市场都有向好的表现,但是上半年湾区商品住宅市场的供求对比去年同期还是下降的,这意味着房企若想在今年有好的表现,下半年在营销上还需要迎头赶上,“促销售、抓回款”依然是房企的工作重点。而深莞相继出台新政也再次表明中央在“因城施策”的过程中贯彻“房住不炒”的调控决心,给各个地方稳定房地产市场预期提了一个醒。对于土地市场而言,经历了热闹的上半年,通过招拍挂和旧改,部分房企在湾区的土地储备收获颇丰,而广佛莞江的年度土地供应计划已经完成过半,下半年房企或许可以慢一点,用更多的时间去思考如何做好在湾区的布局。

04

广东经纬房产咨询有限公司

面对疫情,国家积极采取防疫措施,政府出台相应的扶持政策,以及各大房企灵活应对,促销手段、线上营销双管齐下,3月份楼市逐渐复苏,至6月份广州的商品住宅成交量已恢复到疫前水平。此外,上半年LPR下降至低位水平,增强了潜在购房者入市意愿。值得注意的是,2020年上半年,中央在多个场合和文件反复强调“房住不炒”的定位,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,力促房地产市场平稳健康稳定发展,以达到防止楼市大起大落的目的。目前,中央已出台多项保市场主体的措施,全国经济向好。在保市场主体、为企业减负的大环境下,预计下半年LPR利率仍有小幅下调空间,同时有助于房贷利率下调,利好楼市。但在“房住不炒”的主基调下,楼市仍以“稳为主”,不会出现大起大落。此外,上半年受疫情影响,较多房企将推货延后至下半年,预计2020下半年广州市一手住宅约205个楼盘有新货入市,供应量约6万套,供应面积约692.74万㎡,供货量后劲充足,下半年楼市竞争将空前激烈。

05

广东中原战略研究中心

2020年上半年,全球疫情和经贸形势严峻复杂,楼市仍以稳为主,调控的基调未松动。标杆房企受到疫情影响,业绩完成率总体偏低,在公布2020年业绩目标的44家房企中,仅有5家房企完成目标的50%以上;融资环境总体相对宽松,上半年房企发债积极性较高,融资规模增长2成,主要集中二季度;在统计的30个标杆房企中,上半年拿地建面高于去年同期的房企仅10家,有7家房企拿地建面减少的同时拿地金额同比增长,土地市场呈现头部房企拿地多以谨慎、稳中有增为主。下半年销售压力仍较大,在“房住不炒”的前提下,整体延续温和上升的态势,供应放量和需求略降,项目扎堆片区去化压力仍存。

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责任编辑:李嘉欣

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