发布！2020年上半年广东房地产市场分析报告

上半年广东商品房销售面积和销售额、房企到位资金等多指标降幅进一步收窄，房企资金状况持续改善，开发投资增速年内首次转正。多数城市集中推出优质地块，土地市场总体供求两旺，楼面地价同比大幅上涨；但6月溢价率明显回落，流拍率则连续上升，企业拿地趋于谨慎。鉴于当前国际贸易保护主义不断升温、地缘政治日益紧张等外部风险涌动，国内经济社会发展依然面临巨大压力，房企仍需围绕销售目标加大销售回笼力度，确保企业稳健经营。

01

房屋销售市场逐月复苏

总体难改缩量调整趋势

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上半年，全省商品房销售面积5262.42万平方米，销售额7456.92亿元，同比分别下降16.8%和16.1%，同比降幅持续收窄，市场呈现逐月复苏态势。其中，商品住宅销售面积4582.87万平方米，销售额6444.91亿元，同比下降16.2%和14.7%。数据显示，上半年随着市场逐步恢复正常化，以及全球主要经济体重启量化宽松货币政策，市场对于房价走势的预期有所改变，房地产企业普遍采取让利促销以价换量的策略取得了较好成效。

图1：  广东商品房销售面积、销售额走势

数据来源：除特别说明外，本报告数据来自广东省统计局。

图2：2019、2020年各月广东商品房销售面积、均价走势对比

从近年数据看，今年以来月度累计销售面积均为近五年同期的最低值。数据显示，广东商品房销售面积在2017年达到高峰之后，2018、2019年在“房住不炒”的调控原则下连续两年回落，一定程度上反映了新建商品房市场基本进入缩量调整期。虽然当前市场总体上仍在持续复苏，但坚持“房住不炒”定位不会改变，预计全年销售面积仍将进一步缩量调整。

图3：2016-2020年广东商品房销售面积走势对比

分区域看，上半年粤东地区销售面积403.38万平方米，同比增长0.5%，是全省各区域中唯一实现增长的地区，但增速连续两个月回落；珠三角、粤西、粤北地区销售面积分别为3328.45万、614.13万和916.46万平方米，同比降幅总体均呈逐月收窄走势。

图4：广东各地区商品房销售面积同比增速走势

从库存情况看，截至今年6月末，全省商品房待售面积6306.78万平方米，增速与上月持平。数据显示，今年年初受疫情影响，商品房销售面积同比大幅下降，导致待售面积明显增加；随着销售市场逐步恢复，待售面积自3月以来逐月小幅回落。

图5：2019年以来广东商品房待售面积走势

02

行业资金状况持续改善

完成投资实现同比增长

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上半年全省房地产企业到位资金11002.75亿元，同比下降5.9%。其中，国内贷款2415.49亿元，自筹资金3365.50亿元；定金及预收款3165.30亿元，个人按揭贷款1713.48亿元；其他到位资金335.92亿元。数据显示，房地产企业主要资金来源渠道中，国内贷款同比增速震荡上行，自筹资金增速逐月提高，这与今年来融资环境相对宽松有关；个人按揭贷款同比降幅持续收窄，反映出随着商品房销售市场的逐步复苏，企业销售回笼加速。上半年尽管房地产金融监管依然严厉，但境内流动性持续宽松，融资成本趋于下行，加之商品房销售市场逐步正常化，房企资金状况总体上持续改善。

图6：  广东房地产企业主要来源资金同比增速走势

从投资建设情况看，上半年全省完成房地产投资7433.89亿元，同比增长2.5%，增速年内首次实现正增长。截至6月末，全省商品房施工面积80315.73万平方米，同比增长4.3%。其中，上半年新开工面积8104.56万平方米，竣工面积3197.78万平方米，同比分别下降3.9%和6.3%。数据显示，随着销售市场的复苏及行业资金状况的改善，企业的投资意愿随之增强，施工建设节奏正在不断加快。

图7：  广东房地产完成投资走势

图8：  广东商品房施工、新开工、竣工面积同比走势

03

土地市场总体供求两旺

楼面地价同比大幅上涨

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据广东房协土地与产业研究中心监测，上半年全省成交经营性用地土地1235宗，成交面积4483.12公顷，同比增长9.8%和3.5%；成交土地的起始金额2857.83亿元，成交金额3271.54亿元，同比分别大幅增长58.1%和48.7%；整体溢价率为14.5%，同比下降7.3个百分点。其中，居住用地成交2601.09亿元，同比增长50.4%；平均楼面地价6300元/平方米，同比上涨45.3%；平均溢价率18.4%，同比下降6.8个百分点。数据反映，由于今年上半年多数城市集中推出优质地块，居住用地和商服用地的起始楼面地价同比大幅上涨，虽然成交溢价率同比有所下降，但平均楼面地价同比涨幅仍超过45%。其中，居住用地在3-5月期间市场热度持续上升，平均溢价率及成交楼面地价屡创新高，6月出现明显回落。

图9：2020年上半年广东经营性用地成交面积、金额、溢价率走势

图10：广东居住用地平均成交楼面地价走势

从土地流拍情况看，上半年全省挂牌的经营性建设用地流拍163宗，流拍率11.7%；流拍面积达到505公顷，同比增长12.3%。其中，居住用地流拍77宗，流拍率总体上逐月上升。由此反映，虽然今年上半年土地市场热度持续，但随着供应量增加，市场消化能力也接近饱和，且土地起拍价维持在高水平，企业拿地也趋于谨慎。

图11：广东经营性用地流拍率走势

04

后市展望

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2020年上半年，为应对疫情冲击，在国家财政和货币政策持续发力、全球主要经济体重启量化宽松货币政策，以及企业普遍积极采取让利促销的策略等背景下，国内房地产市场总体上逐月复苏，部分热点城市土地市场和商品房市场甚至出现过热情况。但广东商品房销售面积在2017年达到高峰之后，2018、2019年在“房住不炒”的调控原则下已连续两年回落。从房地产调控政策层面看，国家继续强调坚持“房住不炒”的定位，要求落实城市主体责任，确保稳地价稳房价预期目标，力促房地产市场平稳健康稳定发展，预计广东新建商品房市场缩量调整的趋势难以改变。

展望后市，在国内疫情得到较好控制下，下半年我国经济预期向好，但一方面，当前国际贸易保护主义不断升温、地缘政治日益紧张等外部风险涌动，国内经济社会发展依然面临巨大压力，将一定程度上限制商品房市场有效需求的持续释放。另一方面，房地产调控政策正由边际宽松转向边际收紧——7月23日，银保监会在“2020年年中工作座谈会暨纪检监察工作会议”表示，要牢牢守住不发生系统性金融风险底线，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开“房地产工作座谈会”，强调下一阶段要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制；要实施好房地产金融审慎管理制度，严控增量，防止资金违规流入房地产市场；要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为；等等。可见国家对于资产泡沫、楼市股市过热、不良贷款反弹等深感忧虑，下半年房地产金融监管或将更为严格，企业融资环境改善空间收窄，短期房贷利率进一步下调的幅度有限。鉴于下半年房企债券融资偿还将迎来高峰期，建议房企仍需积极优化债务结构、加大销售回笼力度，确保企业稳健经营。

05

机构观点

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01

世联行

上半年广东楼市销售额和销售面积同比分别下降16.1%和16.8%，降幅远大于全国整体水平，整体较全国其他区域呈现明显弱势。这主要是因疫情导致的停工、停售，对于外来务工人员占比和出口占比较高的广东而言，经济受到冲击的更大。总体来看，珠江西岸深莞惠表现强劲，其他区域则表现较弱，但深莞短期非理性的上涨招致调控升级。进入下半年，房企的还债规模较之前再上台阶，需求不振、竞争加剧之下资金链进一步趋紧，下半年仍是房企仍将维持大力度促销并加快推盘速度。疫情使得全球产业链的供需遭到双重冲击，海外疫情仍处于失控状态，民族主义、民粹主义、保护主义抬头以及中美对抗升级将使得逆全球化趋势不可挡。从全国PMI制造业新出口订单的数据来看，6月为42.6，仍处于荣枯线以下较低位置，对抗升级和逆全球化仍将对出口造成冲击从而影响就业和收入，楼市需求仍将受到压制，因此对于下半年市场难言乐观，以价换量仍是主旋律。

02

合富研究院

粤港澳大湾区各城房地产市场交易自3月后陆续复苏，然而疫情及宏观环境对购买力的影响持续。不同城市、区域间由于产业基础、城市配套以及房地产库存差异，二季度市场走势亦有所不同：经济基础雄厚的广、深、莞、佛市场稳健，库存低位的深、莞两城成交快速升温。广、佛成交热点集中在城市配套更为成熟的城市中心与近郊一带。其它城市购买力释放仍然受制，市场成交规模对比往年同期仍有差距。展望下半年，随疫情进一步受控、粤港澳大湾区规划利好持续叠加，基于宏观环境改善，在新增供应带动下，整体市场或将延续复苏、回升态势，但宏观层面的不确定性仍然影响潜在置业者的购买决定，“外围区域+低总价”“成熟区域+高性价比”项目仍将是市场成交主流。从促进市场平稳健康发展角度，“市场稳定”与“房住不炒”同样重要，在各地市场走势加大分化的前提下，未来各地施政将着重保持“市场复苏”与“经济复苏”两者间的“协调一致”，下半年各城政策差异会进一步扩大。

03

易居企业集团克而瑞广佛区域

经历了上半年的“柳暗花明”，大湾区9市房地产市场到年中又发生了新的变化，率先回暖的深圳、东莞在房价上涨的压力下分别出台新的调控组合拳，而其它城市的成交量在5、6月份也有亮眼表现，大部分城市都实现了单月成交量的同比转正。值得注意的是，虽然上半年湾区无论土地市场还是商品住宅市场都有向好的表现，但是上半年湾区商品住宅市场的供求对比去年同期还是下降的，这意味着房企若想在今年有好的表现，下半年在营销上还需要迎头赶上，“促销售、抓回款”依然是房企的工作重点。而深莞相继出台新政也再次表明中央在“因城施策”的过程中贯彻“房住不炒”的调控决心，给各个地方稳定房地产市场预期提了一个醒。对于土地市场而言，经历了热闹的上半年，通过招拍挂和旧改，部分房企在湾区的土地储备收获颇丰，而广佛莞江的年度土地供应计划已经完成过半，下半年房企或许可以慢一点，用更多的时间去思考如何做好在湾区的布局。

04

广东经纬房产咨询有限公司

面对疫情，国家积极采取防疫措施，政府出台相应的扶持政策，以及各大房企灵活应对，促销手段、线上营销双管齐下，3月份楼市逐渐复苏，至6月份广州的商品住宅成交量已恢复到疫前水平。此外，上半年LPR下降至低位水平，增强了潜在购房者入市意愿。值得注意的是，2020年上半年，中央在多个场合和文件反复强调“房住不炒”的定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，力促房地产市场平稳健康稳定发展，以达到防止楼市大起大落的目的。目前，中央已出台多项保市场主体的措施，全国经济向好。在保市场主体、为企业减负的大环境下，预计下半年LPR利率仍有小幅下调空间，同时有助于房贷利率下调，利好楼市。但在“房住不炒”的主基调下，楼市仍以“稳为主”，不会出现大起大落。此外，上半年受疫情影响，较多房企将推货延后至下半年，预计2020下半年广州市一手住宅约205个楼盘有新货入市，供应量约6万套，供应面积约692.74万㎡，供货量后劲充足，下半年楼市竞争将空前激烈。

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广东中原战略研究中心

2020年上半年，全球疫情和经贸形势严峻复杂，楼市仍以稳为主，调控的基调未松动。标杆房企受到疫情影响，业绩完成率总体偏低，在公布2020年业绩目标的44家房企中，仅有5家房企完成目标的50%以上；融资环境总体相对宽松，上半年房企发债积极性较高，融资规模增长2成，主要集中二季度；在统计的30个标杆房企中，上半年拿地建面高于去年同期的房企仅10家，有7家房企拿地建面减少的同时拿地金额同比增长，土地市场呈现头部房企拿地多以谨慎、稳中有增为主。下半年销售压力仍较大，在“房住不炒”的前提下，整体延续温和上升的态势，供应放量和需求略降，项目扎堆片区去化压力仍存。