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禅城城北两新盘PK,纯住宅VS自带商业体,谁更香?

佛山房地产网-房掌柜 2021-06-16 14:30:18来源:房掌柜采编中心 
[摘要]禅城城北 旧改进行时 值得期待

禅城城北,一个神奇的区域。

坐拥佛山火车站、中山公园、佛山市第一中学,佛山市口腔医院、佛山妇科都市医院等配套;汾江河穿过,滨河景观休闲带满足市民休闲休憩的需求;佛山大道、汾江路、海五路、谢边立交等交通干道贯通交汇于此,十分钟可到祖庙,海五路(建设中)直达千灯湖,可以说,这里的生活基础配套基本能够满足。

但,却因地处旧城区,周边以工业、批发市场、村建设用地为主,对比禅城其他板块来说,仿若是一个小透明,存在感不强。

今天,房掌柜就来实探城北两大项目——中交白兰春晓、保利时代天珀,看看这两个项目各有什么优缺点?

 纯住宅   VS   自带商业体 

保利时代天珀位于禅城区工业路南侧、货站路东侧,占地约12万㎡,建面约38万㎡,由28栋住宅组成,共规划超3700户,车位2930个,车位比1:0.85,仅满足住户停车需求。

目前在售1/24座,户型涵盖建面约85-120㎡三四房,2梯6户设计,带装修发售,均价约22000-26000元/㎡,物业费2.7元/㎡·月。其中24座只剩下18、24等楼层有余货。

项目还配套一所12班幼儿园。

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 保利时代天珀沙盘

而中交白兰春晓,与保利时代天珀仅一路之隔,项目占地约3.12万㎡,建面约14.73万㎡,由10座高层住宅组成,共计规划住宅1068户,车位906个,车位比1:1,基本满足住户停车需求。

目前在售1/6/7座,户型涵盖建面约79-120㎡三四房,2梯5户设计,带装修发售,均价约21000-27000元/㎡,物业费2.7元/㎡·月。其中1座可望江,但余货不多。

项目还配套游泳池和一所18班公立幼儿园。

另外,项目正在建设二期带住宅的商业体,与一期相隔了一条马路,预计2022年开售。

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中交白兰春晓沙盘

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从价格上来看,保利时代天珀与中交白兰春晓相差不大,都依循面积越大价格越贵的规律。

从项目体量来看,保利时代天珀与中交白兰春晓都是主打刚需户型为主,社区内都配有公立幼儿园,但中交白兰春晓二期将建设一个带商业体的住宅区,虽与一期产品隔着市政路,但商业体带来的人流量,意味着整个社区可能会人流比较复杂,而保利时代天珀纯住宅社区或许会比较受喜静的小伙伴欢迎。

 高使用率   VS  满足生活需求 

保利时代天珀与中交白兰春晓都以刚需户型为主,掌柜君就选取两个项目的85-97㎡三房户型做对比。

 保利时代天珀(1座)

85㎡:

极致三房设计 次卧空间基本不能满足孩子日常需求

该户型三房两厅一卫,带入户花园,把空间利用发挥到了极致,经典竖厅设计,动静分区,1.5米阔绰阳台与入户花园南北对流,采光效果显著。

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85㎡户型图

但两次卧分配的空间过小,就算连着飘窗,也只能放置一张1米的小床,随着孩子的长大,这两间次卧基本不能满足孩子的日常需求。

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样板间

97㎡:

正南向阔景阳台 走廊直冲主卧卫生间镜柜

该户型同样自带入户花园,三房两厅两卫设计,阳台正南向,采光充足,U型厨房设计,满足洗-切-煮的人性化动线设计。

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97㎡户型图

让掌柜君纠结的是,过道直冲主卧卫生间镜柜,很容易让人产生不适感。

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样板间

 中交白兰春晓(7座)

87㎡:

6.4米超长阳台 卫生间分配在门口

该户型三房两厅两卫设计,配有6.4米超长景观阳台,与餐厅南向的飘窗形成南北对流,保证室内通风采光。该景观阳台还与次卧相连,让次卧采光效果更佳。

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87㎡户型图

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样板间

但该户型的卫生间直接分配在进门处,难道就不尴尬么?一进门首先看到的是卫生间,想想都觉得头皮发麻。

94㎡:

自带生活阳台,次卧两边紧挨卫生间

该户型是3房2厅2卫设计,厨房处自带生活阳台,既能增加房子的收纳空间,也让厨房采光和通风效果更佳。

另外,三开间南向,采光充足,让人体感舒适。

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94㎡户型图

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样板间

这个户型整体使用效果不错,但次卧两边紧挨卫生间,根据物理现象,声音能通过固体传递,无论床头靠哪,都会被洗手间的水声打扰,影响睡眠质量。

 

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根据掌柜君翻查佛山市房产网获悉,保利时代天珀建面84㎡户型套内面积约87.73㎡,实用面积达80.26%,而97㎡户型套内面积约78.05㎡,实用面积达80.03%;中交白兰春晓建面87㎡户型套内面积约68.85㎡,而94㎡户型套内面积约74.86㎡,两户型实用面积均为79.02%。

两厢对比,保利时代天珀实用率更高,但保利时代天珀84㎡户型仅三房两厅一卫设计,若三代同住略显不足。

由此来看,保利时代天珀更具实用性,中交白兰春晓在满足居住需求上更优。

 周边配套基本一致 

 保利时代天珀靠近地铁口略胜一筹 

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两盘相距约500米,周边配套基本一致,能一较高低的只有距离周边配套的远近了。

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交通方面,两个项目所在的货站路临近汾江河边,位于货柜场的入口,道路较为狭窄,出入大货车较多,但临近佛山大道和谢边立交-桂丹路,无论是进入禅城市中心还是千灯湖核心区,都十分便利。

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汾江河畔

现在还能看到在建的佛山地铁3号线以及海五路延线。

从表格可以看出,保利时代天珀距离佛山地铁3号线中山公园站仅距离约200米,而中交白兰春晓则距离海五路更近。

最值得期待的是,城北片区将打造两个TOD项目,分别位于佛山地铁3号线火车站和中山公园站,未来TOD项目的交通枢纽和商业将辐射整个城北片区,但目前还在规划建设中,兑现仍需时间。

城北在城市面貌上还处于旧城待改造状态,遍布众多批发市场和低矮厂房,目前政府已对扶西水果批发市场进行搬迁改造,城北片区的蜕变未来可期。

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扶西水果批发市场

配套方面,目前城北板块距大型商业体主要依赖东方广场和祖庙两大商圈,缺少片区短距离的大型商圈。而中交白兰春晓二期将建4万㎡的商业体可弥补这个空白。

同时,根据保利时代天珀的销售介绍,佛山口腔医院与保利时代天珀之间,将规划建设一个连接中山公园站的地铁商业体,但是否实现就未知,毕竟销售的嘴,骗人的鬼,相信三成就好。

值得注意的是,途经货站路的公交车,目前只有114路和130路两辆,不过周边的共享单车和共享摩托还是蛮多的,无论是有车一族,还是依赖公共交通的小伙伴们都能找到适合自己的出行方式。

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货站东路公交车站

综合评价,保利时代天珀与中交白兰春晓价格上差不多,但保利时代天珀相对中交白兰春晓来说,实用率较高,纯住宅社区,并且距离地铁3号线中山公园站更近,对于刚需客户来说,性价比较高;中交白兰春晓自带商业体,户型设计紧贴用户需求,对于二胎或三胎家庭来说,比较受欢迎。

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责任编辑:李嘉欣

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