东平河一线双项目PK，生活圈层OR生活配套，哪个是你的心水？

前段时间，房掌柜探盘城北，今日就为大家探盘城南！

禅南，即禅城中心季华路以南，随着亚艺板块、奇槎板块的兴起而闻名，去年粤海拍下湾华地块，又被带了一波关注度。

值得关注的是，佛山政府将出资打造东平河一河两岸，通过道路交通、景观公园、慢行系统、公建节点、临江地块五大类项目的建设，串联起东平河两岸的地标，打造宜居宜业宜游的城市客厅和新兴产业带。

尤其是佛山地铁1、2、3、4号线交汇在城南片区，更有广州28号线、广佛环线的加持，片区发展潜力巨大，无疑成为了房企眼中的香饽饽，购房客的心头好。

（图片源自广东地理）

今日，房掌柜就来探一探这个片区！

 改善型   VS  刚需型 

天樾水岸

项目位于禅南澜石片区，南瞰一线东平河景和佛山新城地标，毗邻将打造为东平河水轴十大景观之一的地标城市秀台。

项目占地约6万㎡，总建面约25万㎡，分两期开发，共11栋高层住宅，一期7栋，二期4栋，目前二期还未拆迁。

项目一期产品一字排布，均南向一线望江，所有楼宇楼高33层，其中1/2/3座2梯3户设计，4座2梯4户设计，5座2梯6户设计，涵盖95-214㎡户型，合计762户，还配建有中心园林、儿童乐园和泳池。

（天樾水岸沙盘图）

项目在售5座，涵盖95-118㎡，毛坯发售，均价26000-27000元/㎡元/㎡，物业费3元/㎡·月，目前4座已售完，5座在清余货，据销售介绍，等5座卖完，就会加推1座楼王，属于大面积户型，加推时间未定。

合景·新鸿基·泷景

合景·新鸿基·泷景同样位于禅南澜石片区，东平河畔，据悉，该项目是澜石最大的旧改项目。

合景·新鸿基·泷景整体规划有幼儿园、小学、住宅、别墅、公寓、商场、酒店、写字楼、中央公园等。项目体量大，分多个小区、多期开发推售。目前部分幼儿园、小学、及部分住宅（一期、二期、三期、泷景10号、五期）、部分商场已完成开发并交付使用。

（合景·新鸿基·泷景沙盘）

项目整体的产品户型偏刚需户型为主，以85-128㎡三四房户型居多。目前项目主推星堤II组团7期13座和8期11座，高层电梯洋房产品，楼高31-32层，2梯4户和2梯5户设计，户型涵盖建面85-128㎡单位，带装修发售，均价20000-23000元/㎡。

从价格上看，受地理位置等因素影响，天樾水岸均价远高于泷景，但双方产品定位不同，不能统一而语。

从项目体量来看，天樾水岸以改善型为主，社区内配有中心园林、儿童乐园和泳池；但泷景体量相对更大，规划有幼儿园、小学、住宅、别墅、公寓、商场、酒店、写字楼、中央公园等，居住氛围醇熟，更受刚需型小伙伴喜爱。

 一线望江   VS  园林景观 

天樾水岸虽以改善型为主，但目前在售的5座含回迁房，刚需型户型较多，另外，泷景以刚需型户型为主，因此，房掌柜决定选取99-117㎡三房户型做对比。

 天樾水岸（5座）

99㎡：方正实用，卫生间与次卧相连

该户型三房两厅两卫设计，带入户花园，阳台南向，形成南北对流，采光充足。

（99㎡户型图）

整体户型呈竖厅设计，动静分区，客厅与阳台相连，3.8米开间，空间宽绰，能满足日常使用，但无论是电视柜还是沙发等家具，都有刻意做小的嫌疑，如果按照正常的家具尺码，视觉空间效果肯定要比样板间窄小。

（99㎡样板间）

次卧与洗手间相连，虽然看上去能与卫生间一起再做一间套房，但卫生间与房间相连，晚上使用洗手间可能会影响睡眠质量，而且要是厕所堵塞，伴着“味道”入睡，真香！

（99㎡样板间）

117㎡：6.8米超阔阳台，卫生间分配在门口

该户型同样三房两厅两卫设计，入户阳台面积比99㎡更大，可做成一个小书房或专门收纳的房间，非常实用。

（117㎡户型图）

更令房掌柜惊喜的是，该户型配有6.8米超长景观阳台，连接餐厅和客厅，南向望江，无论景观还是采光，效果极佳。

（117㎡样板间）

然而，该户型把卫生间分配在进门处，缺乏隐私感，对于注重隐私感的小伙伴来说，可能不大受欢迎。

（117㎡样板间）

 合景·新鸿基·泷景（7期13座/8期11座）

7期13座109㎡：双阳台设计南北对流，北向阳台直望医院

该户型三房两厅两卫，南北双阳台设计，分别连接餐厅和客厅，形成南北对流，采光充足。

（109㎡户型图）

同时，善用主卧到卫生间的空间，制成衣帽间，让空间灵活多变，节省了收纳空间。

（109㎡样板间）

值得注意的是，该户型北向阳台可以直望隔壁的第四人民医院，对于有忌讳的小伙伴来说，可能不大受欢迎。

（109㎡样板间）

8期11座104㎡：带生活阳台，洗手间与厨房门口相邻

该户型三房两厅两卫设计，该户型带生活阳台，既增加了为L型厨房的采光，也增加了收纳空间。

（104㎡户型图）

同时，次卧几乎与客厅同宽，空间非常阔绰，另外飘窗南向，采光充足。

 （104㎡样板间）

这个户型整体效果不错，但让人郁闷的是，洗手间与厨房相连，门口也是相邻，要是厕所堵塞，菜香与厕所香混合，太上头了！

（104㎡样板间）

值得注意的是，上述四个户型样板间异地板房，实际情况或会所有出入。

根据房掌柜翻查佛山市房产网获悉，天樾水岸建面99㎡户型套内面积约84.01㎡，实用面积达82.22%；而117㎡户型套内面积约96.13㎡，实用面积达82.16%；泷景建面109㎡户型套内面积约87.79㎡，实用面积达80.54%；104㎡户型套内面积约85.88㎡，实用面积达82.58%。

两厢对比，泷景8期11座104㎡户型实用率最高，其次为天樾水岸117㎡户型，同时天樾水岸南向望江，而泷景只能望园。

天樾水岸可望东平河景

泷景园景雅致

由此可见，天樾水岸无论实用性，还是观赏性都比泷景高；但天樾水岸5座为2梯6户设计，泷景8期和7期分别为2梯4/5户设计，从舒适度来说，泷景相对较佳。

另外，天樾水岸仅5座有刚需户型，其余均为大面积的改善型，泷景刚需户型选择性或会更高。

 生活圈层  VS  生活配套 

天樾水岸：主打生活圈层，但周边配套与定位不符

天樾水岸定位为改善，生活圈层素质不算差，然而5座含回迁房，居住氛围稍杂，对于追求圈层生活的小伙伴来说，圈层不够纯粹，但从整体来说，圈层素质尚佳。

从生活配套来看，天樾水岸虽没有自带幼儿园，但2公里内有澜石幼儿园、澜石小学等教育资源，另外，佛山第四人民医院、第三医院医院就在附近。

未来，隔壁更有城市秀台景观带为天樾水岸注入商业价值和商业资源。

（城市秀台效果图）

美中不足的是，项目位于河滨路旁，道路较为狭窄，而且大货车居多，噪音大，且没有人行道，比较危险。

交通方面，仅有两辆公交车途经，而距离最近的广佛线澜石站也相距2公里，比较适合有车一族，对于依赖公共交通出行的小伙伴来说稍显不足。

而且，项目与直接与上队村（城中村）相邻，周边租客较多，人流比较复杂，这意味着周边安全性也是值得思考的问题。

合景·新鸿基·泷景：生活配套齐全

项目主打刚需户型，是澜石板块中最大的旧改项目，整个项目由24个板块组成，产品多样，包括有住宅、别墅、公寓等。

经过10年的醇熟发展，项目大城配套非常完善，活配套醇熟，生活氛围浓厚。

项目内涵盖明珠幼儿园，澜石小学，澜石中学，佛山第三、第四医院等市政配套；交通方面，包括101路、139路、185a路、179路、g14路等公交途经；东平隧道穿过项目，更有广佛线澜石站也设站其中，轻松连接禅南顺区域。

（东平隧道）

周边2-3公里内，更有新DNA、世博广场、天虹购物中心等大型商业体。

（新DNA广场）

总结：刚需看泷景，改善选天樾水岸

总的来说，两个项目定位不同，要分需求看问题。

若刚需型购房者，或许选择带装修且生活配套完善的泷景更佳，毕竟天樾水岸配套仅有城市秀台，略显不足。

若改善型购房者，追求圈层生活，拥有无敌江景和大户型的天樾水岸值得选择。

若你是投资客，短期投资建议选择生活配套完善的泷景，而长期投资，可选择天樾水岸，毕竟作为禅城地标的城市秀台值得期待。