解局 | 星河湾联手复星康养的旧改筹谋

行业内的合作搭伙愈来愈多样化。

如今年以来堪称“合作王”的越秀地产，为实现布局拓张先后与滨江、龙光、紫薇、仁恒置地等，合作区域也从大湾区、长三角扩张到西部。

7月末尾，房企间出现了一对冷门的合作搭档。

7月30日，星河湾集团官微披露，与复星康复养老产业发展集团签署战略合作框架协议仪式，双方将聚焦大湾区等重点区域及生命健康、康复养老、抗衰医美、健康管理及旅游度假等产业领域，形成互促互补、共拓市场、协同发展的合作格局。

从合作内容看，这次合作更多是基于复星康养的业务领域与资源。

据观点地产新媒体了解，复星自创立以来一直深耕大健康产业。最早开始于2012年，复星与美国养老社区运营商峰堡集团合作，成立养老社区为代表的机构养老品牌星堡；随后于2018年，复星康复养老产业发展集团建成，沿产业链布局星堡、星健、蜂邻等多条产品线。

据官网资料显示，复星康养如今拥有养老业务、康复业务、社区业务三大业务，布局超40个项目点，逾5000张床位，项目形态包括高端养老社区/机构、国际康复护理机构、健康管理中心、社区居家照护一体化服务等形态。

显然，康复养老、生命健康等的合作内容对于复星康养来说驾轻就熟，但于另一合作方星河湾则有些意外。

翻查星河湾的业态布局，类似于养老康养的内容尚未出现在这家房企的业务线里。

仅从零星资料里可以察看到一些蛛丝马迹——如于2018年9月，云南昆明嵩明县政府网站发布了一则关于青岛星河湾地产有限公司到嵩明县进行考察洽谈养老地产项目的消息。

星河湾于当年8月28日到嵩明县进行考察洽谈养老地产项目，在星河湾与嵩明县举办的洽谈会上，星河湾方面表示将拟定项目概念方案，以便更合理的推动项目进展；嵩明县方面则表示将提供拟选址地块相关材料，形成多方洽谈，就项目融入东盟产业城打下基础。

除此之外，于2019年，星河湾曾与海格电气、新柏石开启战略合作，涉打造基于人工智能和物联网技术的智慧社区生态等，其中便提到，结合全球前沿养老和生活辅助方案等。

但是可以看到，目前星河湾在养老项目上几乎没有太多落地的成果。

为何星河湾突然瞄准了养老康养？

星河湾进一步披露的合作内容提及，双方将合作打造与运营高端康养综合体、养护院、特色小镇等康养项目，为星河湾城市更新、产城融合示范区注入活力。

虽提及了城市更新和产城融合两大业务方向，但据观点地产新媒体梳理发现，后者业务同样在星河湾业务体系里不多见，更多是作为一种前者的搭配业态出现。

“产城融合”多次在星河湾宣传城市更新项目时出现，如星河湾城市更新首个项目广州黄埔萝峰旧村，在整体规划上，提到将以产城融合理念提升整个区域的价值潜能。

星河湾表示，目标是将萝峰村改造成一个集优质生活、休闲购物、娱乐康体、自然生态、科创办公于一体的“宜居、宜业、宜游”的24小时活力新城。

之所以如此注重产城融合，缘于星河湾判断当下城市更新更加注重内核，其中产业更新成为城市更新的核心和重要途径。

据观点地产新媒体了解，事实上如今旧改项目更多注重产业打造，政府也在城市更新方面提出明确的产业产值、税收等一系列要求，具备产业导入、资源对接方面的企业具备一定优势。

对星河湾来说，产业导入方面或许并不擅长，因此更青睐于找帮手。如今年2、3月份，便相继看到星河湾与正威集团、中创孵化器达成战略合作。

据悉，正威为一家以电子信息和新材料完整产业链为主导的高科技产业集团，双方合作中便提到，将基于星河湾城市更新项目，围绕新一代光电芯片、人工智能、航空航天、生物技术等硬科技领域，在科技创新服务、产业运营等方面形成互促互补的合作格局，积极实施产业导入。

与中创孵化器的合作，同样围绕产业导入、园区运营等领域，共同推进城市与产业有机整合，建设产城融合的科技创新载体，对进一步助力城市更新、促进区域科技创新发展起到重要的助推作用。

即是说，现阶段星河湾发展产城业务，更多是为了丰富城市更新产品。

相似逻辑下，此次与复星康养的合作，背后也直指星河湾城市更新业务。

可以佐证的是，今年6月星河湾新拿下的黄埔贤江村规划建设中，明确地提出了往智能制造组团方向靠拢，将打造成集住宅、高端写字楼、创意产业园以及养老健康园为一体的大型品质社区。

招商文件还指出，星河湾须引入国家级、省级文化创意产业园区（基地）的运营机构1家或者自营，导入文化旅游新业态，集聚一批动漫游戏、数字音乐影视、高清视频、电竞等数字文化创意、文化科技、文旅装备制造、智慧旅游企业，承诺5年内创建1家市级以上文化产业示范园区（基地）。

这些均与此次复星康养合作内容有所契合。

伴随着广州的旧改浪潮，可以明显窥见，近两年来星河湾对于城市更新有着不小的想法。如在2018年会时，黄文仔就表示“以质的提升确保量的增长”，其中城市更新项目是他重要的扩张手段。

从2019年5月广州黄埔区萝峰旧村首个项目开始，星河湾先后摘得番禺万博CBD板块塘步东村旧改、南村村旧改及沙头街小罗村旧改等，计入最新摘得的黄埔贤江村，目前星河湾共中标广州六个旧改项目，分别位于黄埔区、番禺区，估计改造成本已达464亿元。

与住宅产品不完全相同的城市更新中，旧改新手星河湾，显然需要嫁接更多资源与合作伙伴。