解局 | 宝新置地仙股循环 与姚振华分家之后

即便姚建辉不断增持，也没能改变宝新置地的股价颓势。

7月28日，地产股大盘稍稍回暖，宝新置地的股价却仍一泻千里，截至收盘跌10.71%，收报0.25港元，成交额10.02万港元。

近期关于宝新置地的报道，多与执行董事兼主席姚建辉增持有关。

据观点地产新媒体统计，从6月23日至今，姚建辉在场内已累计增持1062万股，涉资超290万港元。在一个多月连续增持后，其持股数目升至3,157,248,700股，最新持股比例57.82%。

伴随着增持，宝新置地的股价从6月11日的0.21港元逐渐升至0.3港元。

“打虎亲兄弟，上阵父子兵”。相对于凭借“宝万之争”一举成名的姚振华来说，姚建辉并不为外界熟知，但其在宝能系中亦具有举足轻重的地位。

不过，与哥哥姚振华不同，弟弟姚建辉更青睐于地产业务。多年以来，两人“分工不分家”，姚振华布局金融和造车业务，姚建辉则更专注地产。

但在今年初，这一局面被打破。

有消息称，今年初，姚建辉在宝能内部宣布因与大哥姚振华“经营理念不合”，将彻底退出宝能集团。姚建辉将所持宝能系其他公司股权赠送给姚振华，仅带走宝能旗下地产业务。

仙股循环

宝新置地是宝能系的港股地产平台，两年前，这一平台名为“新体育”。

最早的故事从2016年3月开始。

彼时，张晓东全资持有的公司Amuse Peace（乐和有限公司）开始举牌新体育，斥资约2.5亿港元从原单一最大股东PVC的手中购入新体育约18亿股的股份，持股比例约12.32%。

若加上乐和持有的股权，张晓东和乐和合计持有持有新体育18.82%。张晓东是宝能系离职高管，曾担任宝能投资集团有限公司副总裁及宝能商业有限公司总经理，从宝能离职后加入一家投资公司。

2018年11月，中国金洋以总对价为4.12亿港元收购新体育约11.44亿股的股份，占总股本的28.18%。而中国金洋的最大股东正是姚建辉。

彼时在中国金洋彼时的主要股东中，姚建辉实际控制的离岸公司Tinmark Development Limited持股41.73%，宝能系的前海人寿保险持股比例为16.31%，另外中国华融资产管理股份有限公司持股12.14%。宝能系在中国金洋的持股比例达到58.04%。

收购事项完成后，于新体育的投资将分类列为“联营公司权益”，并使用权益法入账计入集团综合财务报表。

2019年，中国金洋收购新体育原大股东张晓东等人持有的15.09亿股新体育股权，占新体育总股本37.18%。加上此前中国金洋此前已持有新体育的11.87亿股权，此次交易完成后，中国金洋将持有新体育66.44%股权，成为新体育单一最大股东。

就这样，姚建辉为宝能地产业务搭建了两个融资平台。2019年3月28日，新体育对外公告称，拟将公司的名称变更为宝新置地集团有限公司。

董事会认为，新名称可更准确反映集团促进中国物业发展活动渗透及持续增长的热情及承诺，目标将于不久将来将成为集团的主要核心业务分部。值得关注到的是，金融投资平台中国金洋也完成更名，由“中国金洋集团有限公司”变更为“宝新金融集团有限公司”。

所有人都觉得，姚建辉要借助这一平台，在地产业务上大展拳脚。但作为其看重的地产平台，宝新置地却早已成为仙股，股价长期低于1港元。

将时间线拉长，从2018年开始，宝新置地的股价便长期处于低位，2019年10月后，股价有升有跌，但却再未突破1港元每股。

7月26日-27日，A股港股集体暴跌。其中，7月26日香港恒生指数跌幅达到了4.13%，27日再下跌1105.89点，跌幅达到了4.22%；恒生中国企业指数下跌5.08%；恒生科技跌幅更是达到了7.97%，创历史新低。

房地产股及物业股均大幅下跌，于28日，房地产股有所回暖，但宝新置地股价却仍一泻千里。截至收盘，宝新置地跌10.71%，收报0.25港元，成交额10.02万港元。

值得关注到的是，近期姚建辉不断增持宝新置地，并且随着实控人不断增持，宝新置地的股价从6月11日的0.21港元升至0.3港元。

兄弟殊途

在更名之后，一些宝能系公司频繁向新体育注入地产项目。曾有消息指：“宝新置地旗下的十几个地产项目，都是宝能系之前的优质资产，比如南宁宝能城。”

从业绩上看，宝新置地近况却并不尽人意。

今年3月，宝能置地披露2020年业绩。因疫情影响，宝新置地由盈转亏，录得营业收入67.85亿港元，同比下降30.54%；录得亏损净额约7.91亿港元，上年录得纯利为4.99亿港元。

观点地产新媒体了解到，宝新置地收入主要来源于物业开发及物业投资、大宗交易、游艇会所及高尔夫练习场、培训业务及在中国买卖家居用品等。

期内，该公司大宗业务收入实现61.29亿港元，同比增长17.14%。除此之外，公司其他业务均陷入下滑境地。公司物业投资及物业开发行业的营业额减少，收入实现5.33亿港元，同比下降87.8%；文体分部即游艇会所及提供培训服务，因人流锐减大幅下降，实现收入1890万港元，同比下降84%。

就目前来看，作为宝能系重要的地产平台，宝新置地的现有规模并不大。

截至2020年末，仅在全国拥有12个物业开发项目，涉及总建筑面积465万平方米，总投资规模380亿元。

与姚振华不同，姚建辉一直专注于地产业务的发展，并从2014年底开始负责主营地产的宝能控股。

今年初，有消息称，姚建辉在宝能内部宣布因与大哥姚振华“经营理念不合”，将彻底退出宝能集团。“我在宝能系其他公司股份全部送给我哥姚振华；宝能控股剥离出宝能体系，更名莱华控股。”

但实际上，两人的发展思路早已存在矛盾。姚建辉低调沉稳，讲究做实业，赚慢钱，而姚振华认为姚建辉太过于保守，在做广东省外业务上，姚振华与姚建辉不肯发展政府鼓励的产业地产发生分歧。

2016年，姚振华成立了主打产业地产的宝能城发，随后他想过把宝能控股和宝能城发都合并到宝能地产中去，但遭到了姚建辉的拒绝。姚建辉始终坚持做传统地产开发销售，他认为产业地产开发周期长、规模扩张慢、持有物业多，不是一个好的发展方向。

两人始终没能达成一致，所以决定分开做地产，姚建辉负责宝能控股，姚振华负责宝能地产，宝能地产就包括宝能城发这一平台。

最终激化分歧的，或许在于宝能造车。

姚建辉坦言，“彻底剥离这事，考虑了整整三年。”并承认，自己和哥哥的经营思路还是有差别。

三年前，姚振华开始“造车”。因此，外界也分析宝能造车是导致姚建辉决定出走的重要原因。

2017年，宝能成立宝能汽车，并以合计66.3亿元收购观致汽车51%的股份，正式进入“造车”新领域，次年又斥资15.6亿元增资观致。随后，宝能陆续建立新能源汽车基地，并开工、签约多个大型项目。

有媒体统计，宝能为了“造车”，三年来投资超过千亿，业务覆盖汽车全产业链，其中还包括汽车软件、租赁，甚至包括玻璃制造。

而这一切，和姚建辉心中的宝能，早已相差甚远。