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姜海与观点对话:合凡资产基金壁垒

来源:观点地产网   佛山房掌柜  2021-08-03 14:20:21
[摘要]“合凡竞争优势在于很早转型,这个转变不是那么容易的事情,是一个很大的竞争壁垒。”

近年来,房地产政策调控、银行贷款收紧、融资环境险峻,房地产私募基金已经成为国内房地产融资的重要途径之一。

合凡资产作为中国顶尖房地产私募基金管理公司,曾与碧桂园集团、绿地集团、阳光城集团、世茂集团等多家大型地产商合作,已发行产品全部按期或提前退出。

该公司总经理姜海介绍,合凡总管理规模累计600多亿,存量不超过100亿,发行基金产品超100支,在管基金10支左右。

姜海有着十余年房地产从业经验,曾任职君华集团副总裁、复地集团战略运营中心副总监、卓越集团企业管理部副总经理。

房企的问题

过去一段时间,房地产融资市场接连爆出负面消息,部分房企财务危机日渐明显,被下调评级、违约债券情况严重等等。

谈及为何最近越来越多头部房企爆雷,姜海认为核心问题有三个,第一是盲目追求规模,导致投资下沉,也会投很多流量项目,而流量项目不赚钱;第二是不断举债、借债,但可能没有想到目前行业调控,银行对于贷款全面收紧,特别是今年上半年的政策导致融资性现金流几乎卡断;第三是P2P模式,融资利率很高,期限很短,又是刚兑,但投资项目赚钱很少或者是亏损,而且杠杆放得很大,当规模足够大的时候会出现一个问题,就是资金和项目是错配的。

姜海表示,曾经做过蓝光、协信、泰禾,但基本上是发现已经进入到P2P模式,或者出现现金流已经匹配不了未来债务的时候,就会提前退出。

进入“去杠杆”周期后,部分房企融资规模断崖式下降,现在面临的压力远远不止表面上的程度,在已经发行的美元债里,呈现两极分化局面,部分房企美元债利率处在低位,另外部分债券利率则突破了10%。

姜海表示,如果是借新还旧,发债成本这么高,基本上可以判断企业的压力,因为不可能无止境的高。所以要看企业发债用途,就能对一个企业有一个比较明确的判断。

姜海指出:“现在50强到100强很多聚焦区域的、产品比较领先的企业,还是可以重点关注。”

合凡的转变

2020年8月“三道红线”政策出台后,一直是房地产热议的话题。一条线没踩的百强房企寥寥无几,高负债、高杠杆是国内房地产的真实写照。

姜海表示,合凡目前退出的节奏要快于新增的节奏,今年上半年一共新增6个基金,但是退的可能有十几个。

“因为我们对目前房地产行业判断,是属于一个调控比较严峻的阶段,很多头部企业、前50强开发商在债务方面有很多不确定性。第二是今年集中供地,整体来看地价高,但是房价受到调控,所以具体项目也不是特别好。”姜海指出。

今年首批集中供地并未如预期那般冷淡,许多房企似乎是倾力而出,广州溢价率最高达45%,重庆最高溢价率达129.98%,而姜海对上半年土拍市场进行了判断,认为有40%都是亏的,有30-40%是微利,稍微有点利润的项目可能在1/5左右。

姜海表示,未来投资项目整体缩减了,但相对会聚焦在粤港澳大湾区和长三角,因为这两个市场的整体风险、去化周期以及投资回报率,普遍要好于全国市场。

现在房地产行业是区域分化很严重,以珠三角为例,深圳、东莞、广州、佛山是绝对盈利,区域分化差距会越来越大。

姜海指出,要看基本面和趋势,大环境不好的情况下,会着重聚焦基本面更好、投资趋势更好的区位。

姜海进一步指出,因为“三条红线”政策让大开发商强行去杠杆,整个行业的风险降低;其次,未来市场还是有比较好的预期,调控政策以及银行贷款收紧,整体上会让行业更加健康。

谈到地产基金行业未来发展空间时,姜海表示,地产基金集中度会快速提高,未来中国地产基金集中度提升的速度可能会比房地产行业快。

此外,地产基金模式会有很大转变,大方向是做股权投资,打破目前P2P的发展模式。

在姜海看来,合凡竞争优势在于很早转型,这个转变不是那么容易的事情,是一个很大的竞争壁垒。

以下为观点地产新媒体对合凡资产总经理姜海先生的采访实录:

观点地产新媒体:公司截止到年中管理规模和基金数量怎样的?

姜海:我们总管理规模大概累计600多亿,存量已经不超过100亿,基金总支出超100支,在管基金10支左右。

去年8月份“三道红线”政策出台后,行业会有一个判断,目前我们退出的节奏要快于新增的节奏。

退的多,投的少。上半年一共新增6个基金,但是退的可能有十几个。

因为我们对目前房地产行业判断是属于一个调控比较严峻的阶段,很多头部企业、前50强开发商在债务方面有不确定性。

第二个原因是今年集中供地,整体来看地价高,但是房价受到比较重的调控,所以具体的项目也不是特别好。

观点地产新媒体:房地产的形势可能在短期之内不会出现太大变化,是不是意味着未来一定时间内,新投的项目和以前相比会放缓?

姜海:我们会减少,行情好的时候就多投一点,行情不好的时候就少投一点。公司目前计划是在9月30日之前,基本保持空仓,三季度都没有新增。

今年极少利润率好的具体项目,我对上半年土拍市场大概做了一个排布,判断有40%都是亏的,有30-40%是微利,稍微有点利润的项目可能在1/5左右。

观点地产新媒体:未来基金利润空间怎么保障?会以哪些区域为主?

姜海:我们主要聚焦粤港澳大湾区和长三角,这两个市场的整体风险、去化周期以及投资回报率,普遍好于全国市场。

现在房地产行业区域分化严重,以珠三角为例,深圳、东莞、广州、佛山是绝对盈利,但区域分化差距会越来越大。

我们也看基本面和趋势,在大环境不好的情况下,会着重聚焦一些基本面更好、投资趋势更好的区位。

观点地产新媒体:作为房地产基金,您觉得为什么这么多房企会出现问题?未来有什么办法可以规避或提前预知?

姜海:为什么最近越来越多的头部房企“暴雷”?因为几个问题。

第一,盲目追求规模。盲目追求规模的时候投资就会下沉,也会投很多流量项目;第二,不断举债。特别是今年上半年,政策导致部分房企融资性现金流几乎断掉有。

另外一个角度看,以前开发商在银行借很便宜的钱,然后投资利润率很高的房地产。但是现在会遇到一个窘境,从银行模式到了P2P模式。就是借的钱很贵,期限又很短,而且又刚兑,变成了拿贵的钱去做了亏钱的买卖。

当规模足够大的时候又会出现一个问题,就是资金和项目错配,不能一一对应时,也是典型的P2P模式。一旦地产企业为了规模进入P2P模式的话,出问题基本上就是时间问题了。

我们判断在前50强里有十几家接近20家,接下来压力会非常大,有可能随时会出现违约的情况。

今年的情况,头部企业的风险会更大。我们曾经做过蓝光、协信、泰禾,发现已经进入到P2P模式或者现金流已经匹配不了未来债务,我们会提前退出。

观点地产新媒体:通过一些现象观察到他们可能会有问题,然后成功脱离了风险?

姜海:有几个问题,第一是区域快速下沉,不管是泰禾、蓝光都存在这个特点;第二是拿流量盘,就是拿的地很多不赚钱,已经进入到做流量阶段;第三是杠杆开始放的很大,资金和项目错配。

基本上千亿级开发商出现这几个现象,而且越来越严重的时候,可以判断未来两到三年基本上会出现危机。

前50强里,我判断有十几家到20家下半年可能都会出现类似的情况。

但是,现在50强到100强里面聚焦区域、产品比较领先的企业,还是可以重点关注。

这些开发商未来还是很有机会的,因为这个行业其实没有大的问题,只是说现在很多企业走样了,不是在做房地产开发,而是靠借钱冲规模。

监管也比较敏感,为什么会有“三条红线”、“两集中”这些政策出来?就是要把房地产行业的泡沫挤压掉,拿这么多资金做不赚钱的事情肯定是有问题的。

观点地产新媒体:前两年是永续债,今年是商票,因为不计入到负债,这些融资方式特别的火热,您怎么看待?

姜海:现在监管还是很严格,对这个行业应该是看的很清楚的,其实是给了足够的时间让房企改变模式和方法。

比如最近的北京学区房,其实从去年开始就在讨论,包括监管层陆续出来讲话,未来教育会更加公平,资源会更加公开化。

最近也在讲,地产行业投资要很谨慎,特别是对资方来讲要很谨慎,其实已经是给时间作出调整。

观点地产新媒体:房地产环境严峻,金融监管越来越严格,您认为地产基金行业未来最重要的空间会在哪里?

姜海:通过这一轮调控,中国地产基金可能集中度提升速度会比房地产行业快。

我们判断,未来可能还会出现类似债务问题的十几家开发商,都是地产基金比较集中的一个领域。随着这些开发商陆陆续续出现债务问题,地产基金这个行业集中度会快速提高。

第二,模式会有很大的转变。整个房地产行业出现的窘境,就是因为债务太多,大部分地产基金包括信托都在做明股实债。

地产基金的钱不能是错配的,一定要对应具体的某个项目,这个项目赚钱就赚钱,项目亏钱就可以适当把投资期拉长。

如果是核心地段的固定资产,把时间拉长了,一定是有收益的。最怕的是拍了个地王,刚准备销售了,遇上调控就要亏钱。

未来大方向就是债转股,打破目前P2P的发展模式。

合凡很早已经开始转型做股,因为做债的话这条路走不通,风险大,收益小。

观点地产新媒体:合凡最大的竞争优势是什么?

姜海:第一,我们深度了解这个行业,这是先天的基因。第二,我们专注这个行业已经八年,算是一个时间的壁垒。第三,我们很早就转型做股,这个跨越不是那么容易的事情,是很大的竞争壁垒。


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责任编辑:zhangqimei

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