解局 | 老朋友恒基再合作 新政试炼下的旭辉缓冲垫

旭辉控股与恒基地产继续着他们的“联姻”。

8月2日，旭辉控股集团有限公司发布公告称，附属公司与恒基兆业地产及相关公司就重庆项目的联手订立合作协议。

根据该合作协议，恒基附属公司拟通过增资方式收购重庆项目公司50%股本权益。目前，旭辉就重庆项目合作协议项下拟进行交易应付的资本承担预计约为人民币10亿元。

增资完成后，重庆项目公司将分别由旭辉及恒基分别拥有50%权益，重庆项目公司将于旭辉财务报表综合入账，并将操盘开发。

值得注意的是，该项目由旭辉在2021年4月末重庆首批集中供地中拿下，溢价率达57.21%。地块名称为渝北区两路组团E分区E01-8-5、E01-9、E01-8-6、E09-1-1地块，土地用途为居住用地，出让面积10.27万平方米，建筑面积15.4万平方米，起始价12.09亿元。

目前，该项目尚未确定命名及相关建设计划。

旭辉表示，集团策略为与知名房地产发展商合作开发特定项目，以达至协同效应及分散财务风险，恒基兆业地产为集团的可靠及长期战略伙伴。

在不久前的7月20日，旭辉与恒基兆业就天津项目成立合营公司，同样为各占50%权益，由旭辉并表及操盘开发。

该项目为5月份天津集中供地中的一部分，旭辉以总价21.94亿元竞得位于东丽程林板块程瑞路B、C、D三宗地，规划建筑面积合计17.56万平方米，三宗地成交楼面均价12882元/平米。

稍早一些的7月16日，旭辉与恒基成立合营公司，共同开发佛山禅城区的商住项目，该地块由旭辉在5月份以14.39亿拿下。

恒基是旭辉最信赖的伙伴，关于双方的合作可以追述到2013年的一纸公告。

彼时，旭辉与恒基首次就杭州余杭区地块达成了协议，双方共同打造了“恒基旭辉府”这一标杆项目，而后两者展开了一场长达8年的“深度友谊”。

针对合作，林中在观点地产新媒体专访时曾透露过一定的标准：“价值观一样的前提下，双方一定要做到1+1>2，才比较有成果。”

其中，旭辉与恒基的合作就是最好的例子，两者属于优势互补，前者依靠开发及管理效率，后者则有低成本资金。

在林中看来，合作要把股东利益放在首位，公司所做的决定对大家有利。当然，与恒基的合作之所以如此频繁，还有一个重要原因在于，恒基虽然是房企，但并不会干预旭辉操盘项目，而是给予了很大的自主权。

除了与恒基这种财务投资者为主的经典合作外，旭辉在山东与银盛泰进行的另类合作同样是值得一提的例子。

一般来说，每年业绩会上，旭辉都会带上一个区域总作为代表，今年林中则带上了山东旭辉银盛泰合作平台总裁李扬。

2020年，山东旭辉银盛泰销售额超过223亿元，较2017年双方初次合作时的73亿元增长了205.48%。

双方还在6月18日宣布，共同投资创建银旭优选私募股权基金，首期投资基金规模10亿，以“科技+医疗+消费”为核心投资领域。

一直以来，合作属于旭辉基因中极其重要的一部分，也是从一众房企中破局的重要武器。如万科、绿地、龙湖等头部房企，财务投资者例如平安、GIC、恒基兆业等，面对不同的合作对象，旭辉会采取不同的方式。

旭辉年报中写道：“由于房地产开发商的融资渠道较之前收紧，加上22城集中分阶段供地，合理调配资源及盈利考量将对经营能力提出更高的挑战。”

不久前，房企钱袋子再次被缩紧，在三条红线的基础上，监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%的比例限制，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

郁亮在万科股东会中也谈到，今年以来房地产行业有很多变化，如双集中、三道红线等，这都说明一个道理，钱比过往更金贵、更重要了。

旭辉在过去积累下的朋友圈，已经成为了应对新挑战的重要武器。与恒基的深度合作可以减少财务压力，并成为一个安全的缓冲垫。

截止2020年末，旭辉应收合营企业及联营公司款项大幅上涨至575.15亿元，而2019年末为365.7亿元。

值得注意的是一个巨大变化，2020年的业绩会上，旭辉围绕着土地权益的相关问题进行了多次回应，而在2021年业绩会和投资者会上，权益则已经不再是讨论的重点。

根据林中在去年的计划，今后旭辉的买地权益都会放在68%-70%，销售权益将逐步提高，2020年60%，2021年65%，2020年70%，将会控制在70%左右的比例。而针对项目合作，计划是全资、合作、小股各占三分之一。

最新数据显示，2021年1月至7月，旭辉控股累计合同销售金额约人民币1570.3亿元，同比增长52.86%；合同销售面积约897.94万平方米，同比增长52.86%，完成全年目标2650亿元的59%。