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5年回本?禅城惊现“以租代售”卖铺 小心骗局!

来源:房掌柜采编中心   佛山房掌柜  2021-10-26 15:22:15阅读量:2343
[摘要]一铺坑三代
最近,小编的后台炸了。
 
留言汇总.jpg

鄱阳城众创小镇,坐落在佛山三龙湾内,这么好的地段却卖20万一个铺位?这葫芦里卖的是什么药?跟着掌柜吃瓜去吧。

 

01

商铺多唱“空城计”
园区人气凋零
 

项目具体位于南海大道以东、绿景东路以南,总建筑面积约12万㎡,前身为涵盖大量污染企业的鄱阳北工业园区,自2017年改造至今,已有4个年头


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小镇实景
 
项目分为一期办公区和二期商业街区两大板块,通过查阅现场公示文件,小镇两宗地块性质皆为商业用地。
 
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小编到达现场的时间是工作日,乍一看小镇犹如未被开发的“处女地”,大部分商铺处于空置状态,部分据说已入驻的商家,如星巴克也是紧锁大门,不知是未开业还是仅是意向招商?
 
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小镇实景
 
人气方面,就小编当天观察,大部分为上班族和店铺工作人员,少有顾客光临,即便人流不多停车位却依然紧张,园区内乱停乱放现象时有发生,为此小编咨询了现场保安,其表示园区有立体停车场,但“不知道何时可以使用。”
 

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园区停车位紧张
 


02
在售“虚拟产权式”商铺
业主无法自主经营
 
项目目前在售9/10座无产权商铺,使用权20年,具体面积未知,据销售称建筑面积约7-9㎡不等,提供给掌柜的户型图也只是概念上划分的“虚拟商铺”,究竟尺寸多少并没有文字露出。
 
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小镇沙盘
 
说到这里,小编要跟大家科普下何为“虚拟产权式商铺”
 
虚拟产权式商铺,是指开发商将其开发的大型商业项目在图纸上进行概念分割,然后将分割后的小面积单元卖给投资者,并没有实际区域,投资者只是买了这个商业体中的一份,但没有相对应的物理实体,其本身不具有独立使用的价值,业主无法自主经营
 
我们现在看到的图纸上的“小格子”,只是为了模糊“虚拟产权”,混淆视听,而故意呈现给投资者的形式效果,其划分极其不合理,比如走廊通道、洗手间、甚至死角位可能都被划在里面。
 
 
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平面图
 
换句话说,你买的所谓的“商铺”,实际可能是一个厕所、一个根本无法铺货的边角位。
 


03
以租代售销售模式
年平均回报率高达8%?
 
一般来说,虚拟产权式商铺往往和“以租代售”搭配出击。
 
鄱阳城小镇就是如此,销售在讲解过程中,9成的说辞都花在“回报率”上,毕竟项目卖点除了地段也没什么可说的。
 
先来看看这笔诱人的账是怎么算的:
 
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以9座某单元为例,建面约8.41㎡,总价242783万,折合单价近2.9万/㎡,除去固定的“推广费”16万,剩余18万+。
 
前2年收益为保底+商家入场费。
 
项目声称前1-2年保底回报率为7%,从第三年开始逐年递增,3-5年为8%,6-10年为9%,并承诺前10年保底收益8%。
 
前2年保底收益:按平均8个点计算,前1-2年保底收益为182783x8%=14622元/年,平均1218元/月。
 
前2年入场费收益:商家入场费每年固定2万元,与开发商六四分成,业主占6成即20000x60%=12000元/年,平均1000元/月。
 
综上,前2年投资客可得收益为1218+1000=2218元/月,每年可得26616元。
 
第3年开始有租金分红收益。

3-5年分红收益:项目预估3年后租金为500元/㎡•月,则每月租金可收500x8.41=4205元,减去每月保底收益1218元,剩余2987元,与开发商六四分成,业主占6成即2987x60%=1792元/月,每年可得21506元。
 
第3年入场费收益:项目表示入场费也会逐年递增,预估3年后由原先每月1000元涨至1500元,则每年可得18000元。
 
综上,第3年总收益为1218+1500+1792=4510元/月,4510x12=54120元/月,加上前2年总收益26616x2=53232元,则前3年共可得54120+53232=107352元
 
仅3年时间,收益就超10万元,按这个回报速度,5-6年回本不是梦。
 
But!世界上有冇甘大只蛤乸随街跳?Don't be silly ,这只是开发商精心策划的一个圈套!背后是一层层“画饼式”猫腻。
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04
背后暗藏巨大法律风险
小心“钱铺两失”
 
猫腻一:巧立名目 实则套钱融资
 
为什么开发商喜欢以租代售,卖“虚拟产权式商铺”?因为这样收钱快!
 
先不管三七二十一,也不管是是否有使用价值,先一刀切分割成“小格子”出售,让出售面积最大化,也为了套钱最大化,接着是铺天盖地的广告宣传、高回报为诱饵引投资客入套。
 
交易后的金额,一部分以“推广费、广告策划费”为由先入袋大吉。
 
宣称第一年就可以拿到手的2万元入场费,可以在“商铺”总价上退还,但不能另外支付,一句话,你别想他们会给你钱。
 
开发商所谓的返租,早就把你未来20年所得的收益叠加在“商铺”总价中,然后再这基础上加价,所以他们可以很“大方”的退还入场费,销售甚至称:“价格还可以再谈。”懂了吗?这就是一场羊毛出在羊身上的游戏。
 
因此从某种意义上讲,投资客从入手那一刻开始,就注定了当水鱼的命运。
 
小编查阅相关文献获知,最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1项曾规定,实践中对虚拟产权式商铺采取“以租代售”方式销售的,均可能涉嫌触犯我国《刑法》第176条所规定的非法吸收公众存款罪
 

日前南海桂城就针对“以租代售”等违法行为进行专项排查,共立案5宗房地产类案件。


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相关部门现场排查情况
  
猫腻二:高回报率?空头支票谁不会开
 
销售口头承诺年均回报率高达8%,并表示这些条款都将列入合同,当小编要求查阅合同时,却以没有交易成功为由拒绝了!
 
要知道,市面上相对比较安全的理财产品,回报率都在3%-4%之间浮动,但项目大放厥词承诺这么高的收益,目的无非只有一个,把鱼先引上钩!
 
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未来究竟是否有这么高收益,靠何保证?如果在规定年限没有获得相应的利益,怎么办?退一万步说,即便在租约内业主能获利,当租约到期,与承租方的租金又该如何制定?他们拍拍屁股走人,招商问题谁解决?
 
所以说,高收益只是空头支票罢了,毕竟没几个“善良”的开发商会考虑得那么长远。
 
猫腻三:招商难 盈利难上加难
 
在被电商冲击的今天,线下零售商业每况愈下,实体经济更是哀嚎一片。
 
佛山去年虽然晋升为一线城市,但都无法否认其商业过剩的现状。
 
南海某购物中心,多年来招商无果,被套牢的投资客不断投诉。
 
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前几年有媒体报道,桂澜路一带的商业体遍地开花,但真正有活力,有人流的寥寥无几。
 
有产权且位于烫金地段的商铺尚且如此,更别说“虚拟产权式商铺”的招商有多难了。
 
从定位上来看,鄱阳城众创小镇实际是想模仿创产模式运营,但其一没有创产的地段,其二也没有周边庞大写字楼人流支撑,在运营了多年后,除了民国风的建筑偶尔吸引网红来打卡,已经沦为平平无奇的商业地产复制品。
  
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小镇实景
 
不少“幡然醒悟”的投资客在认清小镇现状后,现在只求能全身而退。 
 
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事实上,一个小镇的招商运营,绝非一般开发商就能hold住,鄱阳城背后的开发商究竟有无长久的决心耐心和雄厚的实力来造镇,小编表示怀疑!
 
最后小编忠告广大投资客,对此类返租项目最好敬而远之,实在有兴趣的,可以咨询专业律师再下决定,绝不可被虚拟的高回报蒙蔽了双眼,否则一铺富三代很可能变成一铺坑三代。



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责任编辑:李嘉欣

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