万科自持用地背后 是发展租赁野心

　　万科在北京广州佛山拿下不同比例的自持地块，将不动产销售重心大踏步转向不动产租赁，不仅仅是取决于万科整体较为雄厚的资金实力，很大程度上更是万科高层对于重点城市的房地产租赁价格有比较高的期许。

　　有接近万科人士表示：“未来对住房的需求或由购买转向租赁，很可能将逼迫开发商去想出更加专业、规范的租赁产品面世。而万科作为已经突破3000亿元销售业绩的房企，一直以来都不忘记寻找新的增长机会，尤其是让公司高增长的业务模型。万科提出的‘万亿计划’很明显将通过新业务来解锁。但是万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率只有3%，收入扣除税收20%，最终的租金收益率大概只有2.4%。所以万科也在思考如何做出更有效益的产品。”

　　众所周知，中国目前的不动产租售比，尤其是一线核心城市的不动产租售比，长期处于极其不平衡的阶段。而由于重点城市的房地产限购措施日益加码，导致了房地产交易难度进一步增加，所以更多的人失去了或者暂时失去了购买不动产的能力。而这些重点城市具有较强的人员吸引能力和较好的就业机会所以房屋租赁市场因为不动产买卖市场的进一步缩紧而变得更加炙手可热。房屋租赁价格进一步上涨，房屋租售比恢复到较为合理的状态是必然趋势。

　　而万科布局重点城市的自持地块，无疑是对这方面的极度看好。而万科近期重金布局房地产居间服务机构，更是说明了万科对于房屋居间服务行业的良好期许。从开发商变身包租婆，万科明显走在了很多房地产企业的前面。而可以遇见的是，未来重点城市的存量房租赁市场必将会引发一场新的“战争”。

　　布局热点城市的自持地块，万科有不同的“打法”，不仅仅是看好租赁市场背后的需求，更多的是为了将来新业务间如何与核心的地产业务间有更深的交互、融合，衔接各业务优势，以完成万科城市配套服务运营服务商的转型。

　　值得一提的是，2016年12月1日，万科以50亿元拿下的永丰产业基地18号地块，自持100%;2017年4月万科以36亿元的总价击败其他20余家房企，拿下了白云区和黄埔区两宗住宅用地，其中自持面积超过50%。

业内看今天拍地

　　对于今天拍卖结果，同样参与竞拍的世茂地产相关负责人易炳顺表示，万科懂得拍卖规则，打得在场开发商一个措手不及，而自持70年其实亦在世茂的接受范围内。

　　然而对于开发商是否要转型的问题，易炳顺表示，并不是要转型，只是顺应国家的宏观调控，主动适应国家发展的方向。

　　另外，易炳顺预测明天的土地拍卖可能会非常快结束。情况可能和今天类似，预计会有开发商利用拍卖规则，率先报出最高价，从而取得地块。甚至有可能第一口报价就达到最高价。

　　而碧桂园相关负责人则表示，预计以后桂城、三山新城地块都会采用这种方式来拍卖。

地块信息

回顾土拍过程

【10:36】开拍半小时，进入竞自持年限！7号保利直接报出100%竞自持面积比例，现场开发商一片哗然，现场进入竞自持年限环节。

【10:28】现场竞争相当激烈，已经多次进入倒数环节，但是其他开发商也紧咬不放。目前9号报出70%竞自持面积比例。一位来自北京的开发商向掌柜君表示，开发商高比例自持机会成本相当的大，因政策所迫，所以只能高价拿地，佛山现在的土地市场相当激进，激烈程度与北京有点相似了。

【10:22】开拍不过30分钟，竞自持面积过半，9号报出50%，现场第二次进入倒数环节后，6号紧接报出52%。6号与9号报价一直紧咬。

【10:20】在开拍迅速进入竞自持环节后，现场似乎打开了一个闸口，开发商不断报价，自持比例在快速攀升，基本为2秒一个报价。6号目前报出32%的竞自持面积比例。

【10:16】开拍15分钟！平洲地块达到最高限制地价，9号世茂报出253115万元。本次拍卖成了外地房企的专场了，目前进入竞自持环节。

【10:13】6号9号竞相报价，目前6号报价22.6亿元。

【10:08】现场开始报价不断，6号中治与9号世茂争相报价，9号报出18亿元。

【10:00】土地拍卖正式开始，现场目测约有15家开发商到场参与竞拍，目前已经有两个报价，13号报出17200万元。值得一提的是，在拍卖还没开始已经有开发商开始报价了。据悉，在场的开发商中：1号为华发，2号五矿，5号金辉，6号中治，7号保利，8号万科，9号世茂，10号越秀，11号华润，12号美的，13号葛洲坝，15号碧桂园。

桂城年内第二拍 起拍价9483元/㎡

据出让文件显示，桂城平洲地块位于位于南海区桂城C22街区地段(即“平洲公园”北侧)，地块占地面积81356平方，总建筑面积超16万平方。地块起拍价为156882万元，起拍楼面价约9483元/㎡。

掌柜君查阅地块相关文件得知，平洲地块形状规整，该宗容积率大于1.2小于等于3.0，绿地率大于等于30%，建筑限100米。建筑密度方面裙楼要求小于等于35%，塔楼要求小于等于28%。

而翻查过往资料可发现，平洲地块是南海桂城今年第二次推出商住地块，第一宗为遭遇熔断的三山新城16万㎡巨无霸地块。

平洲地块地处于广州芳村、三山新城和平洲交界处，地块向北穿过沙尾大桥可直达广州芳村，向西经三山西大桥可通往三山新城。

据掌柜君了解，地块位于平洲公园北侧，西邻保利万事达广场，南港路北侧，毗邻南海港。地块原为文盈足球公园，现已完成土地平整。

平洲地块周边生活配套较为完备，拥有平洲公园、平洲美食广场、保利万事达广场、南海区第二人民医、菜市场等。此外，地块教育资源丰富，地块2公里范围内包含平洲二中、平北小学、君城实验学校、南海桂城外国语学校等。

按照规划，地块竞得人须配建一座18班以上的幼儿园，建筑面积不低于4500㎡，用地面积不低于6300㎡，建成后其产权须移交给政府统一管理、使用。

此外，竞得人须在地块西南角配建一个用地面积不少于5751平方米，面积不少于11600平方米的社区活动中心，须采取独立占地的形式设置层数2层，并配建不少于7100平方米建筑面积地下停车库。

此外，出让文件还要求，幼儿园和社区中心建筑成本须均不低于3500元/㎡，两者的装修标准不低于1500元/㎡和2500元/㎡，两者总造价不得低于2250万和9445万，共计11695万。

佛山首次竞自持年限 开发商变房东

近期佛山土地拍卖采取了多种多样的拍卖新规则，本次平洲地块采取的是“限地价+竞自持+竞自持年限”的竞拍规则，也就是说最后的竞得人或将以自持100%的面积+自持70年的方式竞得，届时开发商将彻底变成房东。这也是佛山首例采用竞自持年限规则出让的地块。

据了解，本次地块拍卖将分为竞地价、竞自持面积、竞自持年限三大阶段。

地块设有最高限制地价253115万元，折合楼面价约15300元/平。当报价达到最高限制地价后，拍卖转入竞自持面积环节，最高可自持100%，自持年限为10年。

若竞买人报出自持住宅面积比例为100%时，转入竞住宅自持年限阶段。住宅自持时间起始竞报年限为10年，竞报阶梯为5年，按照自持年限最高者得的原则确定竞得人，最高自持年限为70年。

佛山中原数据显示，截至4月南海桂城去化周期仅剩3.8个月，可见桂城是何等的缺货。目前地块周边在售项目，仅有富丰君御、鸿晖康怡名都、依岸康提等楼盘，其中富丰君御预计7月加推二期洋房新品，依岸康提洋房已基本售完仅剩别墅产品。

在地块周边缺货的情况下，最终谁将夺得这宗广佛交界地块、开放商是否会变身房东，就让我们拭目以待吧。